De Eerste Kamer heeft recentelijk ingestemd met een wetsvoorstel van de Tweede Kamer op grond waarvan de ligplaats voor woonboten onder het wettelijk begrip “woonruimte” wordt geschaard. Dit brengt mee dat de huurder van een ligplaats ook de huurbescherming kan krijgen die voor huurders van woonruimte geldt.
Huurbeschermingsregels bij huur ligplaats woonboot
Huurders van een ligplaats voor de woonboot hebben op grond van de wet een stuk minder huurbescherming dan huurders van woonruimte. Aangezien woonboten “roerende zaken” zijn, kwalificeren zij niet als “gebouwde roerende zaak” als vereist criterium binnen de huurbeschermingsregels. Hetzelfde geldt voor woonbooteigenaren die een ligplaats huren. Ook zij vielen niet onder de huurbeschermingsregels. Dit is onwenselijk en daarom hebben de Eerste en Tweede Kamer een wet aangenomen om dit te veranderen. Op grond van de wet wordt de ligplaats onder het begrip “woonruimte” geschaard, waardoor ook de huurder van een ligplaats huurbescherming krijgt. Bij koninklijk besluit is bepaald dat de regels per 1 juli jl. in werking zijn getreden.
Gevolgen voor lopend huurcontract voor een ligplaats
Met de inwerkingtreding van de wet zijn een aantal zaken verandert met betrekking tot de huur en verhuur van ligplaatsen, die de positie van de huurder hebben versterkt. Zo kan een verhuurder de huurovereenkomst voor een ligplaats enkel nog opzeggen op grond van een expliciete opzeggingsgrond zoals hoe deze volgt uit de wet, zoals dringend eigen gebruik of slecht huurderschap. Daarmee wordt het een stuk lastiger de huurovereenkomst voor een ligplaats te beëindigen. Indien een huurder namelijk niet instemt met de huuropzegging, dan moet een onherroepelijk oordeel van de rechter worden afgewacht voordat de huur kan worden beëindigd. Aangezien de nieuwe wettelijke bepalingen enkel zien op de huur van de ligplaats, geldt het bovenstaande niet voor de huur van de woonboot.
Verkoop woonboot samen met ligplaats
Daarnaast zal de regel “koop breekt geen huur” ook voor de ligplaats gaan gelden. Dat betekent dat bij de verkoop van de eigendom van een ligplaats de huur en verhuur daarvan ook moet worden overgedragen aan de nieuwe koper. Hiervan kan niet via een overeenkomst worden afgeweken. Voorts kan bij de verkoop van een woonboot de nieuwe eigenaar de huur van de ligplaats van die woonboot overnemen van de voormalige eigenaar, als deze ook huurder van de ligplaats was. De voormalig eigenaar kan het namelijk rechtens afdwingbaar maken bij de burgerlijke rechter dat de nieuwe eigenaar wordt geaccepteerd als nieuwe huurder van de ligplaats, mitst hij kan aantonen dat hij hierbij een zwaarwegend belang heeft.
Indien de huurder van een ligplaats komt te overlijden, gaat de huur van de ligplaats over op de erfgenamen. Dit is anders geregeld dan bij de huur van woonruimte, die in het geval van het overlijden van de huurder van rechtswege eindigt.
Tot slot worden ook de huurverhogingsregels voor woonruimte van toepassing op de ligplaats, waardoor een plafond wordt gesteld aan de maximale huurprijsverhoging bij de verhuur van ligplaatsen.
Gemeentelijke regels voor ligplaatsvergunning of ontheffing
De regulering van ligplaatsen kan plaatsvinden via een ligplaatsvergunning of -ontheffing op grond van het lokale beleid via het bestemmingsplan, of via de voorwaarden rondom precariobelasting. Ook kunnen ligplaatsen worden aangewezen in een plaatselijke verordening. Tot slot kan een bestuursorgaan dat de eigendom over de ligplaats heeft verkregen, de huurplaats zelf verhuren aan particulieren. Voorgaande reguleringsmogelijkheden kunnen ook naast elkaar bestaan. Zo kan het voorkomen dat de verhuurder een bestuursorgaan is dat ook een vergunning of ontheffing verleent voor het innemen van de ligplaats.
Bij het verlenen van een ligplaatsvergunning of -ontheffing kunnen voorwaarden worden opgenomen over bovenstaande, vergelijkbare aspecten, zoals de overdraagbaarheid van het recht bij overlijden en de maximale verhoging van het liggeld. Via het bestemmingsplan kunnen nadere regels over het gebruik van de ligplaats worden opgenomen. Het innen van de precariobelasting kan worden gedaan door de gemeente, de provincie of het waterschap, waarbij eveneens voorwaarden kunnen worden gesteld. Bij het verhuren door het bestuursorgaan zelf geldt met de nieuwe wet een aanvullende bescherming van de huurders.
Overheid moet redelijk en zorgvuldig omgaan met belangen woonbooteigenaar
Bij al het overheidsoptreden, ook waar het overheidsorgaan gebruik maakt van haar privaatrechtelijke mogelijkheden, moet het bestuursorgaan handelen met in achtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de bepalingen uit de Algemene wet bestuursrecht (hierna: “de Awb”). Zo moet bijvoorbeeld het overheidshandelen zorgvuldig zijn, goed gemotiveerd worden en gebaseerd zijn op een goed onderzoek. Het bestuursorgaan is gehouden de rechtstreeks betrokken belangen zorgvuldig af te wegen en de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van de verordening mogen niet onevenredig zijn in verhouding tot de met de verordening te dienen doelen. Bij juiste toepassing van deze beginselen wordt de particulier beschermd tegen ondeugdelijk overheidshandelen. Onjuist overheidshandelen kan worden aangevochten bij de bestuursrechter.
Met het wetsvoorstel wordt deze bescherming aangevuld met bovengenoemde huurdersbescherming bij de burgerlijke rechter, maar enkel voor de situatie dat de overheid zelf de ligplaats verhuurt. Indien u wil optreden tegen de situatie waarbij de overheid de voorwaarden van de ligplaats reguleert op een andere wijze, dan moet u een andere rechtsweg bewandelen.
Vergunning aanvragen voor ligplaats woonboot
Zoals gezegd kan het ook voorkomen dat een overheidsorgaan verhuurder is van de ligplaatsen, maar dat ook een vergunning moet worden verkregen. De vraag kan rijzen of de rechtsgeldige huurovereenkomst bescherming biedt tegen handhaving als blijkt dat een vergunning had moeten worden verkregen. De huurbescherming strekt echter niet zover. De wet bepaalt namelijk dat een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet mag worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Dit betekent dat als het gebruik van de ligplaats naar publieksrechtelijk gebruik illegaal is, de huurder geen huurbescherming toekomt. Het gebruik zal illegaal zijn als een vergunning vereist is, maar die vergunning niet is verleend.
Voor de toekomst wordt door de wetgever nagestreefd dat ook lokale regelingen, zoals die met betrekking tot het innemen van ligplaatsen, in de toekomst geheel in het nieuwe omgevingsplan, dat met de nieuwe Omgevingswet in het leven zal worden geroepen, worden opgenomen. Hiermee worden bovenstaande bestuursrechtelijke mogelijkheden samengevoegd in één bestuursrechtelijke instrument.
Overgangsbepalingen voor huurovereenkomst ligplaats
Aangezien ook de wetgever zich bewust is van de grote gevolgen van de nieuwe wet, is een overgangsperiode van twee jaren ingebouwd in de nieuwe wet voor huurovereenkomsten die zijn gesloten voor 1 juli 2022. De huurbescherming geldt tot 1 juli 2024 niet voor deze huurovereenkomsten. Verhuurders die niet gebonden willen zijn aan een huurcontract dat valt onder de werking van de nieuwe wet hebben zodoende nog de gelegenheid om de huurovereenkomst op te zeggen, met inachtneming van de bepalingen uit de huurovereenkomst en de wet.
Advies van team vastgoed & overheid van Blenheim
Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen over bijvoorbeeld de regels die op uw lokale situatie van toepassing zijn of mocht u tegen onjuist overheidshandelen aanlopen? Neem dan contact op met het vastgoed- of bestuursrechtteam van Blenheim Advocaten.