12 augustus 2021

7 tips over een verborgen gebrek bij koop

Categorie: Vastgoedrecht, Verborgen gebreken

Bij koop van en woning wil de koper niet achteraf met een verborgen gebrek geconfronteerd worden. Koper heeft een onderzoekplicht en dient bij voorkeur een degelijke bouwkeuring te laten doen. In deze blog worden 7 tips gegeven hoe bij koop van een woning om te gaan met (mogelijke) gebreken.

1 | Koper woning mag verwachten dat volgens bouwregelgeving is gebouwd

De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 25 februari 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AR5383 (Fabels/Meenderink)) beslist dat de conformiteitseis van artikel 7:17 BW met zich meebrengt dat de koper van een woning in beginsel, behoudens andersluidende afspraken, ervan mag uitgaan dat de bouw van de woning of een verbouwing destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende voorschriften, ook als die voorschriften niet direct betrekking hebben op de gebruiksbepalende eigenschappen of veiligheidsaspecten van de woning. Op grond van dit arrest kan derhalve ook sprake zijn van non-conformiteit als sprake is van gebreken die niet aan het normaal gebruik van de woning in de weg staan. Lees hier meer over de gevolgen van bouwen in afwijking van een vergunning.

2 | Na onderzoek deskundige gebrek melden aan verkoper van woning

De koper heeft een klachtplicht: hij moet een gebrek zo snel mogelijk na ontdekking melden aan de verkoper. In deze zaak was er een gebrek aan de draagconstructie, maar dat is niet meteen duidelijk. Een deskundige moest eerst in opdracht van de koper onderzoek doen naar de constructie.

De rechtbank overweegt: de koper die heeft ontdekt dat het huis gebreken heeft die mogelijk van dien aard zijn dat het niet aan de overeenkomst beantwoordt, mag opdracht geven aan een deskundige om naar die gebreken onderzoek te doen, mits de koper hierbij handelt met de voortvarendheid die, gelet op de omstandigheden van het geval, in redelijkheid van hem kan worden verwacht. Vervolgens mag hij in beginsel de uitslag van dat onderzoek afwachten voordat hij – als de uitslag van dat onderzoek daartoe aanleiding geeft, en in dat geval binnen bekwame tijd – de verkoper ervan in kennis stelt dát de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt.

Dit geldt ook in een geval als het onderhavige, waarin de koper al wel had gezien dat van een gebrek sprake was, maar (in redelijkheid mocht aannemen dat hij) zonder nader onderzoek van een deskundige de aard, de ernst en de oorzaak van het gebrek niet kon vaststellen of met voldoende precisie aan de verkoper kon mededelen (ECLI:NL:HR:2007:AZ7617), met als gevolg dat de koper ook nog niet wist in hoeverre sprake was van non-conformiteit. Check ook onze vuistregels bij koop van een woning.

3 | Check goed risicoverdeling voor gebreken bij koopcontract NVM

Artikel 6.1 van het NVM koopcontract bevat de hoofdregel dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken nu hij de woning met alle zichtbare en onzichtbare gebreken aan de koper heeft geleverd en de koper de woning met die gebreken heeft aanvaard. Met artikel 6.3 van het NVM koopcontract staat de verkoper in voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik als woonhuis verhinderen.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van de overeenkomst, komen echter voor rekening en risico van de koper. Van een gebrek dat het gebruik van de bewoning belemmert is normaal gesproken pas sprake bij ernstige gebreken, bijvoorbeeld een gebrek dat de veiligheid van de bewoning van het pand direct dan wel binnen afzienbare termijn in gevaar brengt, als het niet wordt hersteld.

Tevens kan er sprake zijn van een ernstige beperking van het woongenot. De rechtbank is van oordeel dat de gestelde afwezigheid van isolatie, zeker gelet op de ouderdom van het huis, niet leidt tot een gebrek waardoor de woning niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik als woning nodig zijn, zoals bedoeld in art. 6.3. van het NVM koopcontract (dat was art. 5.1. en 5.3 bij het oude NVM koopcontract). Indien je als koper geen risico wilt lopen van een verborgen gebrek is het van belang een gedegen aankoopkeuring te laten doen alvorens een koopcontract wordt getekend. Daarmee voldoet hij aan zijn onderzoeksplicht. Daar lees je hier meer over.

4 | Extra onderzoek doen bij ouderdomsclausule in koopcontract woonhuis

Een ouderdomsclausule ziet er bijvoorbeeld zo uit:

Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 150 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopakte en artikel 7:17 lid 1 en 2 BW komt het geheel of ten dele ontbreken van een of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal en bijzonder gebruik en het eventueel anderszins niet beantwoorden van de zaak aan de overeenkomst voor rekening en risico van koper.

De rechter geeft in deze uitspraak aan hoe je als koper rekening moet houden met de ouderdom van een woning: de koper van een bestaande woning zal, afhankelijk van ouderdom en prijs daarvan, tot op zekere hoogte rekening moeten houden met een bepaalde mate van meteen te verrichten (achterstallig) onderhoud en aanpassing (bijv. van installaties) aan de eisen van de tijd, ook al was de noodzaak daartoe ten tijde van het sluiten van de koop niet direct zichtbaar. De verkoper hoeft niet uit eigen beweging elke onvolkomenheid te melden, maar als hem ernaar gevraagd wordt, mag hij daarover geen onjuiste mededelingen doen. Doet hij dat toch dan kan er grond zijn om aan te nemen dat de koper de aanwezigheid van een bepaalde hoedanigheid of de afwezigheid van een bepaald gebrek niet behoefde te betwijfelen. Gaat het om ernstige gebreken dan moet de verkoper, indien hij daarvan op de hoogte is, in het algemeen ook ongevraagd daarover mededelingen doen (zie Rb. Arnhem 4 december 1997, NJK 1998, 22). Wanneer een gebrek kenbaar is voor de koper ten tijde van de koop dan dient hij nader onderzoek te doen naar de ernst en kosten van herstel. Achteraf zal over dit kenbare gebrek geen beroep meer op non-conformiteit gedaan worden.

5 | In strijd met mededelingspicht: onjuiste informatie verstrekt door verkoper

Indien de verkoper vóór de totstandkoming van de overeenkomst aan de koper onjuiste inlichtingen heeft gegeven of bepaalde inlichtingen had behoren te geven om te voorkomen dat de koper zich over dat punt een onjuiste voorstelling zou maken, dan handelt de verkoper in strijd met zij mededelingsplicht. Bovendien verzetten redelijkheid en billijkheid zich in het algemeen ertegen dat de verkoper ter afwering van een beroep op dwaling of non-conformiteit aanvoert dat de koper het ontstaan van de onjuiste voorstelling mede aan zichzelf heeft te wijten (HR 16 december 2016, ECLI:NL:HR:2016:2885, NJ 2018/223 m.nt. Hijma). Handelen in strijd met de mededelingsplicht kan leiden tot dwaling aan de zijde van de koper. Voor dwaling als gevolg van schending van mededelingsplicht is – onder meer – vereist dat verkoper wist of behoorde te weten van de door de koper gestelde gebreken.

In deze zaak ging het bijvoorbeeld over houtrot dat waar de verkoper volgens de koper bekend mee was. Mededelingen van de verkoper moet de koper wel onderzoek als daar reden voor is. Dus als gemeld is dat het dak bij oostenwind lekt, of er in de zonder veel vliegen in de tuin zitten dan dien koper dat nader te onderzoeken. Het risico gaat van die zaken gaat namelijk op de koper over na levering van de woning.

6 | Bouwkundige keuring goed beoordelen met deskundige of aannemer

Een koper dient altijd een bouwkundig onderzoek laten doen als hij in het koopcontract het risico op zich neemt van verbogen gebreken. Zorg dat alles wordt onderzocht door de bouwkeurder, inclusief dak, isolatie, aanwezigheid van asbest, werking riolering, etc. Check goed de algemene voorwaarden van de bouwkeurder. Alleen een visuele keuring is vaak onvoldoende. Daar lees je hier meer over.

Het rapport dat de keurder levert moet goed bekeken worden en kan de invloed over het al dan niet kopen beïnvloeden. Dus als een onderdeel van de woning “matig” wordt beoordeeld dan zal goed bekeken moeten worden of dit een gebrek is of kan worden en wat kosten van herstel zijn. In deze zaak deed koper niets met de beoordeling dat aan de vloeren, houten constructiedelen de conditie ‘matig’ toegekend. Het advies om nader onderzoek had hij in de wind geslagen.

Toen hij enige jaren later wel de verkoper aanklaagde wegens verrotting van vloerbalken werd dat niet gehonoreerd door de rechter. Beroep op non-conformiteit en garantiebepaling afgewezen. De koper heeft zijn onderzoeksplicht verzaakt volgens de rechter. Lees hier meer over de bouwkeuring bij koop van een woning.

7 | Ernst en omvang verborgen gebrek mede bepalend voor aansprakelijkheid koper.

Een gebrek aan een woning is niet zonder meer een reden om aansprakelijkheid van de verkoper aan te nemen ofwel non-conformiteit. Zo oordeelde het gerechtshof Den Haag dat het enkele bestaan van schimmel of zwamvorming in de kruipruimte betekent niet dat de woning daardoor ongeschikt is voor normaal gebruik. Indien echter de vloer of de balken door zwamvorming is of zijn aangetast, is het afhankelijk van de mate van aantasting van de vloer of de woning nog geschikt is voor normaal gebruik, zelfs als de vloer op het moment van eigendomsoverdracht gewoon gebruikt kan worden.

Een aantasting die ten tijde van de eigendomsoverdracht voorzienbaar noodzaakt tot herstelwerkzaamheden om te voorkomen dat de vloer daadwerkelijk gevaarlijk wordt, brengt immers mee dat aan het hiervoor genoemde element “duurzaamheid” niet zal zijn voldaan. Als, met andere woorden, ten tijde van de eigendomsoverdracht al duidelijk is dat de vloer zijn draagkracht binnen afzienbare tijd zal gaan verliezen, voldoet de woning niet aan de eis dat hij voor normaal gebruikt geschikt is.

Weliswaar zakte de verkoper niet letterlijk door de vloer ten tijde van eigendomsoverdracht, maar de ernstige aantasting van de vloer(balken) en de door de deskundigen gerapporteerde noodzaak tot (urgent) herstel leiden wel tot de conclusie dat er een serieus probleem met de vloer(balken) was dat op korte termijn hersteld moest worden. Omdat het gebrek echter kenbaar was ten tijde van de koop, en dus geen verborgen gebrek was slaagt de vordering niet.

Het team vastgoedrecht adviseert u graag bij situaties waar sprake is van een verborgen gebrek.