Advies aan koper woning met verborgen gebreken
Categorie: Koop of verkoop woning, Vastgoedrecht
Gebreken die ontdekt worden na de koop van een woning leveren vaak een geschil op met de verkoper. Een vastgoed advocaat kan adviseren wat de risico’s en rechten zijn van koper en verkoper na ontdekking van de verborgen gebreken.
Uitleg advocaat over aansprakelijkheid verkoper woning bij verborgen gebreken
De advocaat vastgoed zal de koper altijd aangeven dat hij de gebreken die hij constateert goed moet documenteren. Koper van de woning heeft de bewijslast van de gebreken. Koper kan de advocaat een procesadvies vragen over de haalbaarheid van een vordering tot schadevergoeding tegen de verkoper. De aard, ernst en omvang van de(verborgen) gebreken aan de woning moet bij zo’n vordering tegen de verkoper bewezen worden. Rapportage van de verborgen gebreken die zijn vastgesteld door een deskundige is gewenst. Zie ook: verborgen gebreken.
Verborgen gebrek na koop woning
Uitgangspunt bij de koop van een woning, is dat deze geschikt dient te zijn voor normaal gebruik als woonhuis. In de standaard NVM-akte is dit als zodanig ook opgenomen in artikel 5. Er kan discussie ontstaan welk gebrek of welke gebreken nu zodanig van omvang en ernst zijn dat de gekochte woning niet meer geschikt is voor normaal gebruik. Er is veel rechtspraak over verborgen gebreken na koop van een woning en (mogelijke)aanprakelijkheid verkoper.
Mededelingsplicht verkoper over gebreken aan woning
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper van de woning staat de mededelingsplicht van de verkoper omtrent gebreken en de staat van de woning. In dat verband kan ook relevant zijn dat de verkoper mededeelt dat op bepaalde plekken lekkage kan optreden in de woning, bijvoorbeeld een vloer doorbuigt, of bij regen de kelder onderloopt. Als verkoper in strijd handelt met zijn mededelingsplicht kan hij aangesproken worden voor schadevergoeding voor de kosten van het verhelpen van het verborgen gebrek.
Klachtplicht na ontdekking verborgen gebrek
Na aankoop moet de koper zo snel als mogelijk na ontdekking van gebreken dit direct melden. Er geldt namelijk een korte vervaltermijn, met als resultaat dat als de koper te laat zijn klacht bij de verkoper heeft gemeld, hij zijn rechten heeft verwerkt. De termijn begint na ontdekking van het verborgen gebrek. In ieder geval dient de koper van de woning uiterlijk binnen twee maanden de klacht bij de verkoper neer te leggen. Lees hier meer over de klachtplicht.
Bewijs koper dat woning ongeschikt is voor gebruik
De koper dient te bewijzen dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik. Dat kan hij bijvoorbeeld doen door een deskundige een onderzoek te laten verrichten in de woning en daarvan een rapportage te laten maken. De koper kan ook een advocaat vragen een verzoekschrift in te dienen bij de rechtbank, en de rechtbank verzoeken een deskundige te benoemen. De benoeming van een deskundige door de rechtbank heeft als voordeel dat het een onpartijdig oordeel is en de rechter in een procedure die tussen koper en verkoper kan volgen van het oordeel van deze deskundige zal uitgaan.
Bewijslast in rechtszaak over verborgen gebrek
Aangezien de koper de bewijslast heeft dat de woning niet voldoet voor normaal gebruik als woning, is het niet verstandig om direct na overdracht een aannemer de woning te laten strippen. Dat gebeurde wel in de situatie waarin de rechtbank Amsterdam uitspraak deed op 8 augustus 2012 (HA ZA 11-1892). Het ging om een oud rijtjeshuis uit 1906. De woning was tot aan de overdracht aan koper altijd bewoond geweest. De koper stuurde na overdracht direct de aannemer de woning in, die het pand volledig stripte. Daarbij bleek ook van lek dakbeschot, enkele aangetaste balken en andere constructies die aan vervanging toe waren. Ook werd hierbij zichtbaar dat in het verleden ook wel groot onderhoud aan de woning was gepleegd.
De rechtbank was van oordeel dat de koper niet heeft aangetoond dat de woning niet geschikt was voor normaal gebruik. De rechtbank overwoog onder meer ten aanzien van de geconstateerde punten na het strippen van de aannemer:
“Vast staat dat pas na het blootleggen van de balklaag inzichtelijk is geworden dat balken, en na verder stripwerk, ook het dakbeschot, waren aangetast door houtrot. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, kan op grond daarvan echter niet worden vastgesteld dat de woning voordat deze bouwwerkzaamheden waren uitgevoerd niet voor normale bewoning geschikt was. Immers, dat door blootlegging van hout is geconstateerd dat dit is aangetast, wil niet zonder meer zeggen dat dit normale bewoning in de weg had gestaan.”
Oude woning en regels van het Bouwbesluit
Ook stelde de koper dat bij de beoordeling of de woning geschikt is voor normaal gebruik aan de huidige bouwregelgeving en NEN-normen getoetst zou moeten worden. Ook dat oordeel deelde de rechter niet:
“De omstandigheid dat volgens de huidige regelgeving dergelijke aantasting van constructieve delen van de woning ertoe leidt dat deze vervangen moeten worden, kan nu het huis dateert van voor 1906 op zichzelf niet tot de conclusie leiden dat onder de gegeven omstandigheden de woning niet voldoet, hetgeen koper op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. De koper mocht er namelijk niet, zonder dat hij daar expliciet naar had gevraagd, vanuit gaan dat de woning voldeed aan de normen en regelgeving die geldt voor de bouw van vandaag de dag.”
Onderzoeksplicht koper i.v.m. verborgen gebreken
Hieruit blijkt wel dat de koper van een oude woning na oplevering uitgebreid onderzoek moet doen naar gebreken en in het bijzonder verborgen gebreken in de woning. Indien hij deze aantreft, dient hij dat goed te documenteren, bij voorkeur door een deskundige, en tijdig een advocaat vastgoed om advies te vragen.