Artikel 7:216 lid 3 BW bepaalt: “De huurder kan ter zake van geoorloofde veranderingen en toevoegingen die na het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan worden gemaakt, vergoeding vorderen voor zover artikel 212 van Boek 6 dat toestaat.” Deze bepaling is voor bedrijfsruimte niet van (semi) [dwingend recht] en andersluidende afspraken tussen huurder en verhuurder in de huurovereenkomst zijn derhalve geldig. De verhuurder zal meestal via zijn algemene voorwaarden de vergoeding voor investeringen van de huurder uitsluiten. De huurder die het gehuurde flink gaat verbouwen doet er goed aan en [advocaat huurrecht] te raadplegen om zijn investering in goed banen te leiden.
Uitsluiting verhuurder van vergoeding voor verbeteringen huurder
In de huurovereenkomst bedrijfsruimte is vaak bepaalt: “Hetgeen huurder in of aan het gehuurde zal hebben aangebracht, veranderd of weggebroken, een en ander geheel voor zijn rekening en risico, zal bij het einde van de huur in stand moeten laten zonder daarvoor enige vergoeding van verhuurder te kunnen vorderen..” . Vergoeding van de investeringen van de huurder is dus niet aan de orde indien de huurder en verhuurder overeenkomen dat van een vergoeding geen sprake kan zijn. In een dergelijk geval is de verrijking niet ongerechtvaardigd, omdat het direct een voorzienbaar gevolg van de huurovereenkomst is.
Advocaat huurrecht zal proberen vergoeding voor investeringen huurder te verkrijgen
Een beroep op de ongerechtvaardigde verrijking kan alleen slagen, indien er sprake is van bijzondere omstandigheden. In zijn algemeenheid zijn de kansen op succes bij een actie uit ongerechtvaardigde verrijking op grond van artikel 6:212 BW beperkt als dit recht op vergoeding is uitgesloten. De rechter overweegt omtrent de claim van de huurder voor vergoeding: Met betrekking tot de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, moet worden vooropgesteld dat deze vraag slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde, in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen, in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht (Hoge Raad 25 juni 2004, WR 2004, 278).
Geen vergoeding investeringen dan heeft huurder wegneemrecht
De als ‘wegneemrecht’ aangeduide bevoegdheid van de huurder houdt in dat de huurder na het einde van de huur bij de ontruiming van het gehuurde de op zijn kosten aangebrachte veranderingen mag wegnemen en tot zich nemen, als dat gebeurt zonder beschadiging van het gehuurde. Het wegneemrecht van de huurder speelt onder meer indien de verhuurder van het gehuurde, het aanbrengen van deze veranderingen meebrengt dat deze door natrekking eigendom worden van de verhuurder, de huurder bevoegd is door het feitelijk wegnemen van de verandering de natrekking ongedaan te maken. Aldus beschouwd strekt deze bepaling ertoe een ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van de huurder te voorkomen. Tegenover deze bevoegdheid van de huurder staat de bevoegdheid van de verhuurder te verlangen dat het gehuurde aan hem wordt teruggegeven in de toestand die bij het einde van de huur redelijkerwijs in overeenstemming met de oorspronkelijke kan worden geacht (art. 7:216 lid 1 BW), en dat met het oog daarop de huurder de daarmee niet strokende veranderingen wegneemt. Zowel de huurder als de verhuurder kan ervan afzien zijn hiervoor omschreven bevoegdheden uit te oefenen.