23 september 2013

Wat kan VvE advocaat doen tegen omstreden besluit

Categorie: Bestuursrecht

Procedure voor vernietiging besluit Vereniging van Eigenaars (VvE)

Ik besprek een voorbeeld van een VvE besluit dat werd aangevochten bij de rechter. Het gebouw in deze zaak bevat thans drie winkelappartementen die gelegen zijn op de begane grond en de eerste verdieping. Deze winkelappartementen hebben een zelfstandige entree. Het gebouw bevat voorts twaalf woonappartementen, welke zijn gelegen op de derde tot en met de zesde verdieping. Op de tweede verdieping bevindt zich een parkeerlaag die vanaf de begane grond bereikbaar is via een autolift. De projectontwikkelaar heeft het initiatief genomen om de splitsingsakte te wijzigen in die zin dat alle eigenaren van de woonappartementen de ingang aan straat X zouden kunnen gebruiken. De heer en mevrouw A-B, die volgens de splitsingsakte een exclusief gebruiksrecht hebben van de entree aan straat X, hebben aan de ontwikkelaar kenbaar gemaakt dat zij er bezwaar tegen hebben indien alle appartementseigenaren gebruik kunnen maken van de entree aan straat X. De andere appartementseigenaren zijn wel akkoord met de wijziging van de splitsingsakte.

Appartementseigenaren vorderen bij rechter vernietiging besluit VvE

De twee appartementseigenaren vorderen bij de rechter dat
1. het besluit van de vereniging van eigenaars genomen ter algemene ledenvergadering van de VvE van 23 juni 2011 op grond van artikel 5:129 BW jo artikel 2:14 BW nietig verklaart, althans dit besluit op grond van artikel 5:140b BW jo artikel 2;15 BW lid b vernietigt;
2. (subsidiair) de VvE wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding ex artikel 5:140b lid 3 BW ten bedrag van € 41.000,00, te vermeerderen met een vergoeding van het aandeel van [A] in de kosten van de in verband met de splitsingswijziging noodzakelijke aanpassingen aan het gebouw en een vergoeding in verband met hogere servicekosten.

Rechtmatigheid besluit wijziging splitsingsakte laten toetsen door rechter

De appartementseigenaren stellen zich in de dagvaarding op het standpunt dat het door de VvE genomen besluit van 23 juni 2011 nietig is dan wel moet worden vernietigd. De rechtbank overweegt dat ter zake het vaststellen van de nietigheid van een besluit genomen door de VvE ex artikel 2:14 BW heeft te gelden dat de rechtbank de bevoegde instantie is. Artikel 5:130 BW bepaalt dat ter zake de vernietiging van een besluit van een orgaan van de VvE een verzoekschriftprocedure moet worden opgestart waarbij de kantonrechter de oordelende rechter is. In het onderhavige geval betreft het een besluit van de VvE tot wijziging van de splitsingsakte op de voet van artikel 60 van het splitsingsreglement.

Rechtbank oordeelt op verzoek appartementseigenaar  of besluit VvE nietig of vernietigbaar is

Artikel 51 van het reglement bepaalt dat in dat geval de verzoekschriftprocedure niet hoeft te worden gevolgd. Ook uit artikel 5:140b BW volgt dat, ter zake besluiten die met meerderheid van stemmen in de vergadering van de vereniging van Eigenaars tot stand zijn gekomen, de appartementseigenaar die het niet eens is met dat besluit, een vordering kan instellen tot vernietiging van dit besluit. Het voorgaande brengt mee dat in het onderhavige geval de rechtbank bevoegd is om te oordelen zowel over de vraag of het genomen besluit nietig als ook over de vraag of het besluit moet worden vernietigd.

Ook zonder noodzaak kan VvE bij meerderheid splitsingsakte wijzigen

De rechter overweegt dat voor zover er geen noodzaak zou bestaan om de uitgevoerde wijziging middels een wijziging van de akte van splitsing te bewerkstelligen. een wijziging van de splitsingsakte is mogelijk in het geval de wijziging betrekking heeft op de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars, zoals die in het reglement vermeld. Dit brengt met zich dat niet geoordeeld kan worden dat het besluit nietig is als gevolg van het feit dat de VvE heeft gekozen om de wijziging in de rechten en verplichtingen van de appartementseigenaars door te voeren middels het wijzigen van de akte van splitsing.

Wanneer is besluit Vereniging van Eigenaars niet nietig volgens rechter?

Artikel 5:128 BW bepaalt dat de VvE bevoegd is regels te stellen betreffende het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten. Uit artikel 5:106 lid 4 BW volgt dat de gedeelten van een gebouw en/of grond, die blijkens hun inrichting of aanduiding bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebuikt, als privégedeelte moeten worden aangemerkt. het ontbreken van een volmacht van een hypotheekhouder brengt niet met zich dat het besluit van de Vereniging van Eigenaars nietig is. Voor zover de vereiste toestemming of goedkeuring of vervangende rechterlijke machtiging ontbreekt biedt artikel 5:141 BW de beperkt gerechtigde namelijk enkel de mogelijkheid om de wijziging in de splitsingsakte te vernietigen.

Besluit VvE komt volgens recht voor vernietiging in aanmerking

Het besluit van de VvE kan op grond van artikel 5:140b lid 1 BW -op welk artikel de appartementseigenaar zich beroept- in beginsel op vordering van de appartementseigenaar moet worden vernietigd. De vordering tot vernietiging van het bestreden besluit kan enkel worden afgewezen op de in lid 3 van voormeld artikel limitatief opgesomde gevallen. Artikel 5:140b lid 3 BW bepaalt dat de vordering tot vernietiging van een bij meerderheid van stemmen genomen besluit tot wijziging van de akte van splitsing kan worden afgewezen wanneer:
– de eiser – appartementseigenaar geen schade lijdt; of
– aan de eiser een redelijke schadeloosstelling wordt geboden en voor betaling hiervan voldoende zekerheid is gesteld.

Geen vernietiging besluit VVE bij redelijke schadeloosstelling

De rechter overweegt aangaande de gevorderde vernietiging van het besluit van de VvE, dat gelet op:
– de reden waarom het besluit tot wijziging van de splitsingsakte is genomen;
– het feit dat de appartementseigenaars bij de uitoefening van hun rechten zich jegens elkaar dienen te gedragen naar hetgeen door redelijkheid en billijkheid wordt gevorderd;
de rechtbank van oordeel is dat de vordering van [A] c.s. tot vernietiging van het bestreden besluit redelijkerwijs niet voor toewijzing in aanmerking behoort te komen indien aan [A] c.s. een redelijke schadeloosstelling als bedoeld in lid 3 van artikel 5:140b BW wordt aangeboden. De rechtbank benoemd een deskundige om vast te stellen wat een redelijk schadeloosstelling is voor de appartementseigenaar als gevolg van het nadelige besluit van de VvE.