Verhuur van woningen aan toeristen via het platform Airbnb heeft de laatste tijd een enorme vlucht genomen. Vooral in Amsterdam is het erg populair onder woningbezitters. Dat is ook niet gek. Het is een makkelijke manier om extra geld te verdienen en de vraag van toeristen naar een (goedkope) accommodatie voor hun stedentrip is groot. Als advocaat zie ik ook de downside hiervan: handhaving van de gemeente tegen Airbnb-verhuur.
De gemeente Amsterdam is hier echter ook van op de hoogte en wenst deze vorm van verhuur tegen te gaan, dan wel aanzienlijk terug te dringen. Met andere woorden: er worden elke dag woningen in Amsterdam betreden door toezichthouders van de gemeente, waarbij het appartement wordt gecontroleerd op het gebruik van de woning. Indien er een boete wordt opgelegd naar aanleiding van de controle bedraagt deze doorgaans tientallen duizenden Euro’s. Een aardige som geld dus en helemaal voor particulieren. De controle wordt door de toezichthouders vaak op de volgend manier uitgevoerd.
Inspectie en handhaving Airbnb-verhuur
De toerist/huurder die in het appartement verblijft, zal gevraagd worden om toestemming om de woning te kunnen betreden. Nadat de toestemming is verleend zal er een onderzoek worden verricht. De uitkomsten van het onderzoek worden in het zogenaamde ‘rapport van bevindingen’ opgenomen. Dit rapport wordt door de gemeente gebruikt om een mogelijke juridische procedure te starten.
Verder dient opgemerkt te worden dat de toezichthouders hun onderzoek uitvoeren aan de hand van een checklist. De nadruk van het onderzoek wordt dan ook gelegd op het feit of er “persoonlijke spullen” in de woning zijn aangetroffen. Zo kan worden vastgesteld of de woonruimte al dan niet permanent door de huurder/eigenaar wordt bewoond. Als de toezichthouders concluderen dat er geen sprake is van permanente bewoning dan zullen zij doorgaans, en vaak ten onrechte, concluderen dat er sprake is van woningonttrekking.
Hoe wordt dus voorkomen dat de gemeente een boete oplegt als er toeristen in de woning worden aangetroffen? Hieronder volgen vijf tips van onze AirBnB-advocaat.
en controleer regelmatig de website van de gemeente over de regelgeving voor verhuur aan toeristen.
1. Toestemming VVE of verhuurder voor AirBnB
Zorg dat de incidentele verhuur aan toeristen is afgestemd met de verhuurder, dan wel met de Vereniging van Eigenaren. Deze toestemming dient schriftelijk te zijn, zodat later bewezen kan worden dat de VvE/verhuurder akkoord is met verhuur via platforms als AirBnB. De verhuur dient natuurlijk wel in overeenstemming te zijn met het gemeentelijke beleid, in de zin dat een overschrijding van 60 dagen niet is toegestaan, ook indien dat is overeengekomen.
Let op: als de woning een sociale huurwoning betreft, dan is verhuur via AirBnB in beginsel niet toegestaan.
2. Persoonlijke spullen in AirBnB-appartement
Er dienen voldoende persoonlijke spullen in het appartement aanwezig zijn. Dit duidt namelijk op permanente bewoning. Als het appartement wordt verhuurd aan toeristen, dan is het raadzaam om voldoende foto’s (in de relationele en familiaire sfeer) in het appartement achter te laten. Ook is het aan te bevelen om kledingkasten niet helemaal leeg achter te laten, maar om daar bijvoorbeeld enkele kledingstukken en schoenen op te bergen. Op deze manier wordt het voor de toezichthouders duidelijk dat er geen sprake is van bedrijfsmatige verhuur dan wel woningonttrekking.
3. Houd administratie AirBnB goed bij
Op grond van het gemeentelijke beleid in Amsterdam is toegestaan om het appartement 60 dagen per jaar (aan toeristen) te verhuren. Zorg dus dat alle boekingen nauwkeurig worden geregistreerd binnen het aantal toegestane dagen. Als een boeking bijvoorbeeld via Airbnb is geaccepteerd, dan is het via dit platform inzichtelijk op welke datum de toeristen zullen arriveren en vertrekken. Print deze bevestigingen uit. Dit geldt eveneens voor de recensies die de toeristen hebben achtergelaten op de website van de desbetreffende aanbieder.
4. Vul de koelkast aan
In de bestuurlijke rapportages is veelal opgenomen dat de toezichthouders hebben geconstateerd dat de koelkast leeg was bij aankomst van de toeristen. Het element van de gevulde koelkast vormt een onderdeel van de checklist van de toezichthouders. Hoewel een verhuurder het huis natuurlijk netjes wil achterlaten voor de toeristen, is het sterk aan te bevelen om de koelkast dus niet helemaal leeg achter te laten. Stop er bijvoorbeeld enkele levensmiddelen in die beperkt houdbaar zijn. Zo voorkom je dat er onjuiste conclusies worden getrokken in geval van een controle.
5. Instructie toeristen voor eventuele controle of inspectie gemeente
Als de toeristen zijn gearriveerd zullen zij vaak in contact komen met de verhuurder. Instrueer de toeristen vooraf dat zij geen mensen van de gemeente mogen binnenlaten. De toezichthouders zullen in geval van een AirBnB-situatie namelijk altijd toestemming aan de toeristen vragen om het pand te betreden. Op het moment dat deze toestemming niet wordt gegeven zullen de toezichthouders namelijk over een machtiging moeten beschikken. Zonder deze machtiging kan een controle niet worden uitgevoerd.
Als u een (voornemen tot oplegging van een) bestuurlijke boete van de gemeente heeft ontvangen of vragen over een door de gemeente toegezonden rapport naar aanleiding van een controle, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met een advocaat van Blenheim. Indien u zich afvraagt wat de beste manier is om uw woning te verhuren via AirBnB, dan kunt u eveneens vragen om een adviesgesprek.