Voorlopig plan ‘Amsterdamse Aanpak Volkshuisvestiging’; de impact voor verhuurders
Categorie: Vastgoedrecht
De gemeente Amsterdam heeft het voorlopige plan ‘Amsterdamse Aanpak Volkshuisvestiging’ ter inzage gelegd. Tot en met 27 maart 2023 kunt u uw inspraakreactie geven op dit nieuwe beleid.
In het voorlopige plan worden belangrijke en omvangrijke wijzigingen ten aanzien van de verhuur van woningen in Amsterdam aangekondigd. Met het plan wil de gemeente de wooncrisis aanpakken én deze opgelost hebben in 2040. De gemeente stelt haar missie ‘voldoende betaalbare en goede woningen in een ongedeelde stad’ te behalen aan de hand van 7 doelen. Wij beschrijven voor u de doelen en de door de gemeente voorgenomen maatregelen, die grote negatieve gevolgen (kunnen) hebben voor verhuurders van woningen in Amsterdam, om deze doelen te bereiken.
Doel 1: Meer woningen
De gemeente wil om de crisis op de woningmarkt het hoofd te bieden ervoor zorgen dat er meer woningen beschikbaar komen.
De gemeente wil dit doel bereiken door onder andere alle bestaande en toekomstige instrumenten uit de Huisvestingswet in om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte te bestrijden. De gemeente heeft in het plan dan ook aangekondigd leegstand van woningen, illegaal gebruik en vakantieverhuur harder aan te pakken, door middel van toezicht en handhaving. Voor het overtreden van regels ten aanzien van leegstaande woningen kunt u thans, gelet op de Leegstandsverordening 2022, een boete krijgen van maximaal EUR 9.000,-. De boetes voor illegaal gebruik en vakantieverhuurder kunnen zelfs aanzienlijk hoger uitvallen.
Doel 2: Betaalbaarder wonen
Dit doel bestaat uit onderstaande punten.
Geen verkoop van woningen, tenzij
De gemeente heeft het doel om de woningen in Amsterdam betaalbaarder te maken door middel van ingrijpende maatregelen voor de verhuurder.
Zo wil de gemeente de sociale huurvoorraad beschermen door onder andere te kiezen voor de regel ‘geen verkoop, tenzij’. Dat betekent dat het in beginsel verboden is om een woning die valt binnen de sociale huurvoorraad te verkopen. Een dergelijke maatregel is dermate verstrekkend, aangezien een eigenaar van een dergelijke woning wordt beperkt in zijn eigendomsrecht. Het voorlopige plan voorziet (nog) niet in concrete uitzonderingsmogelijkheden, waardoor het onbekend is in welke uitzonderingsmogelijkheden een eigenaar de woning dan wel mag verkopen.
Reguleren van de middenhuur ten koste van vrije sectorgrens
Voorts wil de gemeente de woningen betaalbaarder maken door het middensegment van de woningvoorraad te reguleren, met inbegrip van de huurprijs. Gelet op het voorlopige plan zal deze regulering gaan gelden voor woningen met maximaal 187 punten in het woningwaarderingsstelsel, met een huurprijs van naar verwachting €1.100 per maand per 1-1-2024. Ter illustratie, momenteel vallen woningen met maximaal 142 punten onder de gereguleerde sector, sociale huurwoningen, met een huurprijs van maximaal € 808,06. Met het plan komt er dus een groot aantal woningen met een gereguleerde huurprijs bij.
Daarnaast is de gemeente van plan om de verhuur van woningen in het middensegment vergunningplichtig te maken. Concreet wil de gemeente dat verhuurders bij de gemeente een huisvestingsvergunning aanvragen waarmee zij registreren dat en aan wie zij de woning verhuren. Indien een huisvestigingsvergunning wordt geweigerd, dan kan de verhuurder de woning überhaupt niet (meer) verhuren.
Opkoopbescherming
Om te voorkomen dat huizen worden gekocht voor de verhuur (stel je voor) heeft de gemeente Amsterdam de zogenoemde ‘opkoopbescherming’ ingevoerd. Op dit moment mag een koopwoning met een WOZ-waarde tot en met € 533.000,- (prijspeil 2023) gedurende de periode van 4 jaar na aankoop van de woning niet worden verhuurd. De eigenaar moet de woning gedurende die periode dus zelf bewonen, met uitzondering van enkele gevallen. De gemeente wil de grens van de opkoopbescherming uitbreiden naar 80% (!) van de woningvoorraad, zodra dit wettelijk mogelijk is. Dat betekent dat het overgrote deel van de woningen in Amsterdam in beginsel niet binnen vier jaar na aankoop door een ander dan de eigenaar mag worden bewoond.
Doel 3: Meer woningen voor hen die ze het hardst nodig hebben
De gemeente wil door middel van onder andere een transparante en eerlijke woonruimteverdeling en een gerichte toewijzing van woningen aan de meest kwetsbaren haar derde doelstelling bereiken.
Doel 4: Passender wonen
De gemeente heeft als doel dat alle Amsterdammers in 2040 een woning hebben die past bij hun zorgaanvraag en levensfase. Door middel van onder andere een stop op de verkoop van corporatiewoningen (zie doel 1) en het toepassen van passende bewoning van rolstoelwoningen en grote gezinswoningen blijven deze woningen beschikbaar voor de doelgroep.
Doel 5: Duurzame woningen van goede kwaliteit
In het plan stelt de gemeente dat woningen duurzaam en van goede kwaliteit moeten zijn. De gemeente wil meer woningen isoleren en slechte energielabels (E-F-G) verbeteren. Zij wil onder andere verhuurders stimuleren en begeleiden om structureel energie te besparen en hun energielabels verbeteren. Het is niet ondenkbaar dat de gemeente daarmee verplichtingen op zal leggen aan verhuurders, voor de kosten waarvan de verhuurders moeten opkomen.
Doel 6: Betere positie van Amsterdammers
De gemeente wil de positie van Amsterdammers verbeteren door onder andere de rechten van huurders te beschermen. Zo wil de gemeente de mogelijkheden die de Wet goed verhuurderschap gaat bieden gaan inzetten, zoals (basis)normen voor verhuur, de bevoegdheid om verhuurdervergunningen te introduceren en de mogelijkheid voor gemeenten om het beheer van een woning over te nemen invoeren. Voor meer info over de Wet goed verhuurderschap kan je deze blog lezen.
Voor het bereiken van doel 6 blijft de gemeente lobbyen bij de overheid om tijdelijke contracten van particuliere verhuurders af te schaffen en om de puntengrens voor de bestaande voorraad te verhogen. In enkele abstracte gevallen vindt de gemeente tijdelijke contracten wel te rechtsvaardigen, met voor de verhuurder verstrekkende voorwaarden, zoals een zeer beperkte opzegmogelijkheid.
Doel 7: Leefbare en veerkrachtige wijken met toegang tot zorg en voorzieningen
Het doel van de gemeente is om leefbare en veerkrachtige wijken in Amsterdam te creëren met toegang tot zorg en voorzieningen voor alle bewoners. Dit wordt onder andere overlast door gebruik van woningen voor vakantieverhuur, kamerverhuur en crimineel gebruik wordt teruggedrongen. De gemeente zal dus meer gaan handhaven.
Wat kan de vastgoedeigenaar doen tegen effecten van de regelgeving?
Uit het plan blijkt dat het plan voor verhuurders van woningen veel negatieve gevolgen kan hebben. Verhuurders zullen in hoge mate worden beperkt in hun bewegingsvrijheid. Het betreft nu nog een concept.
De gemeente biedt partijen de gelegenheid hun zienswijze op het plan te geven. Dat is in algemene zin het enige moment waarop verhuurders zich over het plan kunnen uitlaten en kunnen proberen hun invloed op de voorgestelde maatregelen uit te oefenen. Het is van groot belang dat verhuurders zich laten informeren over de gevolgen van het plan voor hun portefeuille of situatie en zo nodig gebruik maken van de inspraakmogelijkheid. Dat kan nog tot 27 maart 2023.
Blenheim bespreekt graag met u de gevolgen van het voorlopige plan en de mogelijkheid van opstellen van de inspraakreactie. Neem daarvoor contact op met ons team Vastgoed & Overheid.