Vernietiging van besluit VvE of nietigheid besluit

In een Vereniging van Eigenaars kunnen allerhande discussies ontstaan. Het is vaak lastig om te duiden wat het juiste oordeel daarover is. Dat komt omdat er vaak flink wat regels gelden die gecheckt moeten worden. Ik benoem wat kwesties waar de VvE soms mee te maken heeft.

VvE advocaat over besluiten VvE en ander VvE geschillen

Appartementsrechten en de VvE. Er zijn nogal wat gevalletjes waterschade. Ik zet er een aantal op een rij. Een besluit van de VvE is nietig als het is strijd is met de wet of statuten. Dan is er nietigheid van rechtswege. Een besluit van de VvE kan op verzoek van de advocaat door de rechter worden vernietigd als het besluit in strijd is met wettelijke of statutaire regels die gaan over het totstandkomen van een besluit. Ook kan het besluit vernietigd worden wegens strijd met de inhoud van een reglement of als het besluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De VvE advocaat kan hierover adviseren.

Verkoop door VvE van gemeenschappelijk gedeelte van het pand

Een veel voorkomend onderwerp is ongeldigheid van besluiten van een vergadering van eigenaars die door één of meer leden wordt ingeroepen. Het is niet duidelijk of sprake is van vernietiging of om nietigheid. In de uitspraak van 1 oktober 2008 van de Rechtbank Alkmaar besloten de leden van de VVE om de gemeenschappelijke passage van een groot complex te verkopen aan één van de appartementseigenaars. Dat gebeurde bij gewone meerderheid van stemmen. Andere eigenaren stapten naar hun advocaat en tekenden bezwaar aan bij de kantonrechter tegen dit besluit van de VvE. De rechter oordeelde dat de onttrekking van de passage aan het gemeenschappelijke gedeelte van het complex een wijziging van de (splitsings)akte betreft. Dat kan niet bij gewoon meerderheidsbesluit. Daarom was het besluit van de VvE nietig.

Wijziging van een bestemming door besluit VvE

In een uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 21 oktober 2008 (MJF 2008, 500) ging het om een kleine VVE. Er waren slechts twee appartementsrechten en derhalve twee eigenaren die één stem konden uitbrengen. Op de bovenwoning woonden twee musici die wel wilden musiceren en ook ’s avonds concerten organiseerden. Deze maakten er bezwaar tegen dat de eigenaar van het appartement beneden een dierenkliniek wilde ombouwen tot woonruimte. Kennelijk had de VVE toch een besluit genomen en de eigenaren van de bovenwoning vroegen de kantonrechter het besluit te vernietigen. Dat gebeurde inderdaad. Echter, de benedenbuurman ging in beroep bij het Gerechtshof. Deze vernietigt de uitspraak van de kantonrechter. Het besluit van de VvE om de bestemming het appartement om te zetten in de bestemming woning is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid volgens de appelrechter.

Wijziging door VvE van verdeling kosten

In een uitspraak van het Hof ’s-Gravenhage van 20 april 2010 ging het om een besluit van de VVE om af te wijken van het splitsingsreglement. Er werd besloten door de VVE dat voortaan alle eigenaren voor gelijke delen in de kosten zouden bijdragen en het onderhoud van iedere woning, inclusief de gemeenschappelijke gedeelten, voortaan door elke eigenaar voor eigen rekening zou gebeuren. De appartementseigenaar die na dit besluit een appartementsrecht koopt, gaat hier niet mee akkoord. Volgens hem is het besluit nietig, omdat het in strijd is met het splitsingsreglement. Hij gaat in beroep bij de rechtbank en de rechtbank oordeelt dat dit inderdaad het geval is. Nu echter al jarenlang het besluit is nageleefd, meende de rechtbank dat de nieuwe eigenaar hierover niet kon klagen. Deze accepteerde dit oordeel niet en ging in beroep bij het Gerechtshof en deze vond dat inderdaad de nieuwe eigenaar af moet kunnen gaan op het splitsingsreglement. Als dit niet op de voorgeschreven wijze is gewijzigd, dan gelden de oorspronkelijke bepalingen van dit reglement.

Verhuur privegedeelte en splitsingsreglement VvE

In een splitsingsreglement is doorgaans ook verhuur van een privégedeelte geregeld. Dat is bijvoorbeeld het geval in het modelreglement dat het notariaat gebruikt. Aangenomen wordt echter dat een algemeen verbod op verhuur niet mogelijk zou zijn. Er zijn echter ook afwijkende gevallen. In een uitspraak van de rechtbank Groningen van 9 juni 2010, LJN BM7306 is een unaniem besluit genomen door drie VVE leden/bewoners, dat verhuur niet meer toegestaan zou zijn. Het splitsingsreglement wordt als zodanig bij notariële akte gewijzigd. Een nieuwe eigenaar koopt desalniettemin een appartementsrecht en wenst dit te gaan verhuren aan studenten, ondanks dat hij op de hoogte is van het verbod tot verhuur. De advocaat start een procedure tegen het besluit van de VvE. De rechtbank meent dat het algehele verbod tot verhuur aanvaardbaar is, omdat de nieuwe eigenaar dit wist toen hij het appartement kocht (deze uitspraak is wel bekritiseerd).

Discussie in een VvE kunnen soms hoog oplopen. Een goede juridisch analyse is daarbij onontbeerlijk. Het team vastgoed & overheid van Blenheim adviseert u daar graag over.