3 juli 2012

Waardering van grond in erfpacht bij verkoop aan de erfpachter

Categorie: Erfpacht

Grond in erfpacht welke aan de erfpachter wordt verkocht, zal gewaardeerd moeten worden om de koopprijs vast te stellen. Deze waardebepaling van grond belast met erfpacht leidt tot veel discussie. De grondeigenaar zal een zo hoog mogelijke opbrengst wensen te realiseren. Uitgangspunt dient daarbij volgens de rechter te zijn (uitspraak 20 januari 2009 Gerechtshof Arnhem, LJN: BJ 1964).

Actuele waarde bij taxatie grond in erfpacht

Uitgangspunt dient te zijn volgens de rechter “dat de gemeente in beginsel de actuele waarde van de grond als koopprijs mag vragen, maar dat de bevoegdheden van de gemeente als grondeigenaar, en daarmee ook de prijs die de gemeente voor de erfpachtgrond mag vragen, hun grenzen vinden in de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en/of de redelijkheid en billijkheid.”

Taxatiemethoden voor waardering grond bij erfpacht

Niet alleen rechters geven soms een oordeel over prijsonderhandeling van erfpachtgrond. Dat gebeurt ook in literatuur. Het Gerechtshof heeft in bovengenoemde zaak een samenvatting gegeven over de methodes om waarde van de bebouwde grond vast te stellen. De samenvatting van het Gerechtshof wordt hieronder weergegeven.

Het Gerechtshof is van oordeel dat op erfpachtgrond die bebouwd is en na het verstrijken van de erfpacht te koop wordt aangeboden een aftrek toegepast dient te worden wegens de bebouwde staat van de grond.

De deskundige die uiteindelijk een oordeel geeft in deze zaak heeft bepaald dat de grondwaarde 30% van het geheel bedraagt en daarop in mindering moet gebracht worden een percentage van 23,5%.

Rekenvoorbeeld: de totale waarde van het erfpachtzaak (inclusief opstal) is € 100.000,–; dan is de grondwaarde € 30.000,–, verminderd met de correctie van 23,5% op dat bedrag (€ 7.050,–). Inclusief de toegepaste aftrek wegens de bebouwde staat van de grond zou de grondwaarde dan zijn € 22.950,–.

De methoden voor waardering van grond

belast met erfpacht worden door de rechter als volgt samengevat:

“2.24 Het hof vat de onder 2.20-2.23 weergegeven literatuur als volgt samen. Theoretisch gesproken vormt de optelsom van de waarde van een (niet eeuwigdurend) erfpachtrecht en de waarde van de blote eigendom de waarde van de volle eigendom van het betrokken perceel. Voor de bepaling van de waarde van de blote eigendom van bebouwde grond waarop een erfpachtrecht is gevestigd bestaan verschillende methoden (die elkaar kunnen aanvullen), bijvoorbeeld:

a) de waarde van de volle eigendom verminderd met het gekapitaliseerde verschil tussen een normale, marktconforme canon en de werkelijke canon op het moment van waardering, of

b) de gekapitaliseerde werkelijke canon vermeerderd met de contante waarde van de volle eigendom na afloop van het erfpachtrecht.

2.25 De heersende mening in de literatuur beantwoordt de vraag of de waarde van bebouwde grond gelijk is aan de waarde van onbebouwde grond ontkennend. De gemeenten Amsterdam en Den Haag hanteren, naar het hof begrijpt, bij heruitgifte in erfpacht van met woningen bebouwde percelen een reductie van 40% respectievelijk 45% wegens de bebouwde staat van de grond. Op grond van dit een en ander formuleert het hof als voorlopig oordeel dat in geval van verkoop van de blote eigendom van met niet-eeuwigdurende erfpacht belaste grond, waarop een woning is gebouwd, aan de zittende erfpachter bij of kort na het verstrijken van de duur waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd op de verkoopprijs een aftrek dient te worden toegepast wegens de bebouwde staat van de grond. Het hof zal dit oordeel ter toetsing aan de te benoemen deskundigen voorleggen.”

Het deskundigenadvies in deze zaak is te vinden in de uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam van 12 juni 2012.