17 december 2014

Wat kan je doentegen veiling woning?

Categorie: Kort geding

In dit geval ging het om ABN AMRO, die de hypothecaire geldlening had opgeëist vanwege een betalingsachterstand. De rechtmatigheid van de opzegging van de bank en het krediet op grond van de algemene voorwaarden werd hier niet betwist, maar in dit geschil ging het vooral om de vraag of er wel een juiste verkoopprijs is gerealiseerd. Het ging hier om een lening van EUR 198.000,– met een betalingsachterstand van EUR 12.511,95. Volgens de taxatie van ABN AMRO zou het pand getaxeerd zijn op een bedrag van EUR 165.000,– en een gedwongen verkoopwaarde van EUR 145.000,–. De bewoners hebben een volmacht van ABN AMRO getekend om een openbare veiling te voorkomen en een hogere opbrengst te verkrijgen. Er is uiteindelijk een koper gekomen voor een bedrag van EUR 150.000,–. De bewoners vonden dit bedrag veel te laag en hebben een kort geding opgestart om te voorkomen dat het huis voor die prijs werd verkocht. Als advocaat gespecialiseerd in kort geding heb ik ruime ervaring met het voeren van dergelijke procedures.

In eerste instantie gaat het mis voor de bewoners, maar gaan zij in hoger beroep van dit kort geding. Het is mogelijk om met behulp van een advocaat van een kort geding in hoger beroep te gaan.

Onherroepelijke volmacht aan bank?

In hoger beroep oordeelt het Hof dat er in de volmacht geen minimum verkoopprijs staat. De verkopers stellen dat deze volmacht een minimum verkoopprijs had moeten bevatten en dat daarom de volmacht nietig zou zijn. De volmacht bevat niet meer dan een richtlijn voor de vaststelling van de vraag- en verkoopprijs. Het Hof oordeelt dat het enkele feit dat een minimumprijs ontbreekt, niet betekent dat de volmacht nietig is. Dat betekent ook dat de bank (ABN AMRO) binnen de grenzen van de volmacht heeft gehandeld. Daarnaast overweegt het Hof dat onvoldoende vast is komen te staan dat de woning voor een te lage prijs is verkocht.

Het Hof geeft ABN AMRO toch een tik op de vingers.

Ten eerste geeft het Hof aan dat zij:

“Wel vindt het hof het voorshands minder cliëntvriendelijk van ABN-AMRO dat zij [appellanten c.s.] niet kort nadat dit was opgesteld het taxatierapport hebben gegeven. Dit rapport is immers de basis van de door ABN-AMRO gehanteerde vraag-en verkoopprijs van de woning van [appellanten c.s.] Weliswaar blijkt uit de notariële volmachtakte voorshands dat de notaris met [appellanten c.s.] over dit rapport moet hebben gesproken (zie r.o. 3.5.2. laatste alinea), maar onbetwist staat in dit kort geding vast dat [appellanten c.s.] het taxatierapport zelf echter pas hebben gekregen bij de behandeling van dit kort geding.”

De advocaat van [appellanten c.s.] heeft op 21 januari 2014 aan [Credit] Credit nog om het taxatierapport gevraagd. Na een herinnering antwoordde [Credit] Credit op 25 februari 2014 slechts: “Wij hebben uw cliënten in de gelegenheid gesteld om zelf met een taxatierapport te komen als zij de waardes betwisten. Tot op heden hebben zij geen reactie daarop gegeven .” (prod. 6 ABN-AMRO).”

en verder overweegt zij ten aanzien van de volmacht van onderhandse verkoop als volgt:

“Ten overvloede overweegt het hof nog als volgt. Met [appellanten c.s.] is het hof voorlopig van oordeel dat een zorgvuldige hypotheekhouder, die een executoriale veiling wil vermijden en daarom overgaat tot de constructie van de onherroepelijke volmacht tot onderhandse verkoop, er beter aan zou doen een ondubbelzinnige minimumverkoopprijs in de volmacht op te nemen. Op die wijze wordt aan de schuldenaar/hypotheekgever zoveel mogelijk waarborg gegeven dat zijn eigendom niet – bijvoorbeeld omwille van de snelheid – te goedkoop wordt verkocht en wordt anderzijds de hypotheekhouder waarschijnlijk minder vaak geconfronteerd met geschillen zoals hier aan de orde.”

Uit deze uitspraak wordt duidelijk dat het van groot belang is om goed te onderhandelen over de volmacht bij onderhandse verkoop. Vooral nu het verstrekkende gevolgen kan hebben; het immers om een onherroepelijke volmacht. Met het geven van een onherroepelijke volmacht geeft u namelijk de bevoegdheid aan de bank om de woning te verkopen en te leveren namens u als eigenaar. Het is dan van groot belang om daarover heldere afspraken te maken, bijvoorbeeld in ieder geval over de minimum verkoopprijs, zodat het pand niet te snel en daarom ook vaak te goedkoop wordt verkocht. In dat geval blijft u als eigenaar namelijk zitten met de restschuld.

Vraag advies aan advocaat over openbare veiling en kort geding

Indien u zelf geconfronteerd wordt met een openbare veiling of onderhandse verkoop van uw woning, dan kunt u altijd contact opnemen met Blenheim.

http://http//hallo.kvk.nl/hallo/juridisch/b/weblog/archive/2013/06/11/opzegging-door-bank-een-recent-kort-geding.aspx