Wateroverlast door hoog grondwater is zware opgave voor gemeenten

Hoog grondwater is in korte tijd voor velen een hot issue geworden. Ondergelopen kelders en tennisbanen. Kletsnatte tuinen en fietspaden. Ondergelopen parkeergarages. Ik krijg er regelmatig vragen over, vandaar deze blog waarin ik de regelgeving over grondwater kort toelicht. Let op: bij veel regenval door extreem weer is doorgaans sprake van overmacht; daar is de gemeente of waterbeheerder dan niet aansprakelijk voor. Maar als dat vaker gebeurt dan dient het grondwaterbeleid daarop op afgestemd te worden. Daarnaast moet een huiseigenaar zorgen dat zijn kelder waterdicht is.

Grondwateroverlast bij gebouwen

Wateroverlast in of rondom een woning of ander gebouw blijkt vaak uit:

• natte en onbegaanbare tuinen
• vocht en schimmel in de woning
• water blijft staan op d lage delen van het perceel
• natte kelder, kruipruimte, parkeerkelder of souterrain

De vochtproblemen in een woning hoeven echter niet het gevolg van een te hoge grondwaterstand, maar na heftige regenval is dat vaak wel het geval. Plassen regenwater kunnen ook ontstaan als uw tuin richting de woning afloopt, maar ook leidingwater of het riool kunnen problemen veroorzaken. Ook kan sprake zijn van vochtproductie in huis welke problemen kan veroorzaken. Slecht functionerende ventilatie kan ook aan vochtproblemen bijdragen. Echter, grondwateroverlast ontstaat als de grondwaterstand te hoog is. Grondwater kan dan in de kruipruimte komen of dringt binnen in niet goed waterdicht gemaakte kelders.

Tips voor eigenaren bij wateroverlast

• Als u niet zelf de oorzaak kent of niet kan oplossen dan is het zinvol contact op te nemen met de gemeente.
• Houd er rekening mee dat u op uw eigen perceel zelf verantwoordelijk bent voor het voorkomen en oplossen van grondwateroverlast.
• Indien de overlast herhaaldelijk wordt veroorzaakt de hoog grondwater in uw omgeving dan moet de gemeente eraan werken die overlast te beperken.
• Blijf daarover in gesprek met de gemeente!
• Realiseert u zich dat indien de overlast structureel is het voor de gemeente enige tijd kan kosten om passende maatregelen te treffen indien deze nodig zijn.

De gemeente  is verantwoordelijk voor grondwater

De gemeente heeft een grondwatertaak (artikel 2.16 Omgevingswet). De gemeente moet in het openbaar gemeentelijk gebied maatregelen treffen om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken. De wet bepaald daaromtrent:

het treffen van maatregelen in het openbaar gemeentelijke gebied om structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de op grond van deze wet aan de fysieke leefomgeving toegedeelde functies zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken, voor zover het treffen van die maatregelen doelmatig is.

Het moet dus om maatregelen gaan die doelmatig zijn en die ook niet tot de verantwoordelijkheid behoren van de waterbeheerder of de provincie. Om hier invulling aan te geven, kan de gemeente daarover regels in het omgevingsplan opnemen. En beleid opstellen over (het beheer van) grondwater in de gemeente. Daarmee geeft de gemeente invulling aan de wettelijke grondwaterzorgplicht voor gemeenten en om onderbouwd te kunnen communiceren over grondwater met bewoners en andere bestuursorganen zoals de provincie en het waterschap. Lees ook mijn blog over waterschade door grondwater.

Uitvoering zorgplicht gemeente voor grondwater in haar beleid

Om problemen te voorkomen moet de gemeente planmatig onderzoek uitvoeren in de aandachtsgebieden voor hoge en lage grondwaterstanden. Bij werkzaamheden in de openbare ruimte en bij nieuwbouw wordt standaard grondwateronderzoek uitgevoerd. Het wijzigen van de loop van het grondwater tijdens werkzaamheden kan immers in de omgeving overlast veroorzaken. De gemeente moet heden te dage bij het (opnieuw) inrichten van de openbare ruimte rekening met de effecten van klimaatverandering op de grondwaterstand. De gemeente volgt ook op actieve wijze eventuele ontwikkelingen en ingrepen door derden in haar grondgebied, zoals eventuele vernattingsprojecten en wijzigingen drinkwatervoorziening. Als het goed is heeft de gemeente heeft met behulp van een netwerk aan grondwatermeetpunten en het grondwatermodel continu en actueel inzicht in de grondwaterstanden. Daarnaast moet de gemeente haar grondwatervoorzieningen beheren en periodiek onderhoud uitvoeren.

Bij toekennen van functies aan locaties moet gemeente rekening houden met grondwater

De gemeente is verantwoordelijk voor het evenwichtig toedelen van functies aan locaties. De gemeente heeft een aantal taken die specifiek aanleiding geven om regels te stellen over grondwater. Aan deze functies koppelt de gemeente regels. Gemeenten kunnen op die manier regels stellen in het omgevingsplan die ook over grondwater gaan. Hier kunt u daar meer over lezen.

Een voorbeeld hiervan is een industriegebied (functie) waar een grondwaterbelang is. Bijvoorbeeld vanwege een nabij gelegen drinkwaterwinning. Of een frisdrankbedrijf dat grondwater onttrekt om er frisdrank van te maken.

Hoge grondwaterstand en maatregelen

Een te hoge grondwaterstand heeft vaak negatieve effecten op de fysieke leefomgeving. Dit kan bijvoorbeeld leiden tot wateroverlast in tuinen, afsterven van flora en schade aan kabels en leidingen. Maatregelen in een programma om grondwateroverlast tegen te gaan, zijn bijvoorbeeld:

• voorkomen van bebouwing in gebieden waarin een hoge grondwaterstand onvermijdelijk is
• voorkomen dat grote grondwateronttrekkingen gestopt worden
• overleg met perceeleigenaren over voorzieningen zoals betere afvloeiing, extra sloten, drainage, e.d.
• creëren van extra ruimte voor waterberging
• bij weging van het waterbelang (watertoets) met de gemeente het grondwaterbelang meenemen bij ruimtelijke ontwikkelingen

De provincie kan de gemeente instructie geven over grondwater in het omgevingsplan

De provincie kan door een instructie een gemeente verplichten in het omgevingsplan regels op te nemen over grondwater. Bijvoorbeeld dat een initiatiefnemer bij activiteiten in bepaalde gebieden een bepaalde bron van bodemverontreiniging zoveel mogelijk moet verwijderen of beheersen. Dit om de inbreng naar het grondwater te voorkomen of te beperken. Over provinciale regels inzake grondwater kunt hier meer lezen.

Beleid over grondwater in de Omgevingsvisie

In de omgevingsvisie moeten ruimtelijke ontwikkelingen afgestemd worden op het aanwezige grondwatersysteem.  En op de daaruit voortvloeiende grondwaterproblematiek (hoge of lage grondwaterstand). In de Omgevingsvisie gaat het om beleid op hoofdlijnen en voor de langere termijn Voor bepaalde gebieden kan dan bijvoorbeeld worden aangegeven of het belangrijk is bij ontwikkelingen rekening te houden met grondwater. Soms zijn in bepaalde gebieden nieuwe ontwikkelingen uitgesloten. Het belang van het grondwater in bijvoorbeeld een drinkwaterwingebied weegt zwaarder dan het belang van de nieuwe ontwikkelingen.

Perceel of pandeigenaar is zelf verantwoordelijk voor waterdichte kelder

Een perceel- of gebouweigenaar heeft ook een eigen verantwoordelijkheid om te zorgen voor de goede staat van zijn perceel en de werken en gebouwen op dat perceel.
In de artikelen 3.64 en 4.118 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) zijn eisen gesteld aan de waterdichtheid van een kelder. Afhankelijk van de situatie zijn ze wel of niet van toepassing:

• Als een kelder als verblijfsgebied (bijlage I van het Besluit bouwwerken leefomgeving) wordt gebruikt gelden deze eisen. Een verblijfsruimte is een ruimte waar mensen regelmatig verblijven (bijv. een keuken, slaapkamer, of een beneden maaiveld gelegen badkamer, souterrain of winkelruimte). Hier ligt een duidelijke verantwoordelijkheid voor de eigenaar zalf. Wie zijn kelder waterdicht wil hebben, zal zelf bouwkundige en/of waterhuishoudkundige maatregelen moeten treffen.
• Als een kelder als opslagruimte of loze ruimte wordt gebruikt gelden deze eisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving niet. Water in de kelder kan dan dus voorkomen zonder dat dit wordt gezien als een bouwkundig gebrek. Als de eigenaar zo’n kelder waterdicht wil hebben, zal hij hiervoor zelf maatregelen moeten nemen.

Grondwateroverlast door bouwwerkzaamheden

De loop van het grondwater kan beïnvloed worden door grondwateronttrekking of bronbemaling, bijvoorbeeld bij een bouwproject. Wanneer werkzaamheden plaatsvinden waardoor de grondwaterstand stijgt (door de mens veroorzaakt dus), dan moet de initiatiefnemer mogelijk maatregelen nemen om die nadelige gevolgen op de grondwaterstand te verminderen. Dat volgt ook uit artikel 5:39 BW:

De eigenaar van een erf mag niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 162 van Boek 6 onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder toebrengen door wijziging te brengen in de loop, hoeveelheid of hoedanigheid van over zijn erf stromend water of van het grondwater, dan wel door gebruik van water dat zich op zijn erf bevindt en in open gemeenschap staat met het water op eens anders erf.

Hieruit volgt dat de ‘natuurlijke’ loop van het grondwater niet zomaar gewijzigd mag worden; daar is in ieder geval een vergunning voor nodig. Dat zou onrechtmatig kunnen zijn. Voor een eventuele schadeclaim moet dan ook getoetst worden aan de eisen van een onrechtmatige daad.

Het team Vastgoed & Overheid adviseert en procedeert over leefomgeving, (vergunning)procedures en aansprakelijkheden die daarbij kunnen ontstaan.