13 juni 2013

Wetsvoorstel Executieveilingen

Categorie: Bestuursrecht

Wetsvoorstel Executieveilingen: executieveilingen transparanter en voor groter publiek

Bij de Tweede Kamer is thans het wetsvoorstel Executieveilingen aanhangig. Dit wetsvoorstel beoogt door een aantal wijzigingen in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek de executoriale veiling van onroerende zaken transparanter én voor een breder publiek toegankelijk te maken. Het uiteindelijke doel is om hiermee de opbrengst van de verkoop van onroerende zaken op executieveilingen te verhogen, hetgeen in het belang is van zowel de schuldeiser als de schuldenaar. Nu worden onroerende zaken vaak nog (ver) beneden de marktwaarde verkocht. Thans worden dergelijke huizen voornamelijk door (een selecte groep) onroerendgoedhandelaren gekocht. Het is de intentie om de drempel om een onroerende zaak via een executieveiling te kopen, ook voor particulieren lager te maken.

Gebruik van internetveiling bij executieverkoop van woning

Naast enige hoofdzakelijk procedurele wijzigingen die ik hier niet zal benoemen, maakt het wetsvoorstel de executoriale verkoop van onroerende zaken via internet mogelijk. Hierdoor wordt de executieveiling ook transparanter; digitale bieders kunnen de veiling in de zaal volgen en de bieders in de zaal zien de elektronische biedingen binnenkomen. De internetveiling kan gelijktijdig met een veiling in de zaal plaatsvinden, maar ook zelfstandig. De notaris controleert via een internetapplicatie of het biedingsproces ordelijk verloopt en of iedereen die een bod wil uitbrengen gelijke kans krijgt.

Wettelijke kosten- en risicoverdeling bij executieveiling van woning

De kosten die met de veiling gemoeid zijn, worden op dit moment nog bepaald door de veilingvoorwaarden. In het wetsvoorstel is echter een dwingendrechtelijke kosten- en risicoverdeling opgenomen. Het doel is om de (particuliere) koper meer bescherming te bieden. De kosten worden bovendien evenwichtiger verdeeld tussen de executerende partij en de koper. Indien het gaat om een woning mogen aan koper namelijk geen andere veilingkosten in rekening meer worden gebracht dan de overdrachtsbelasting of BTW, het honorarium van de notaris, de kosten van het Kadaster en de kosten van de ontruiming.
Momenteel is het risico op schade aan de woning die na de veilingverkoop, maar vóór de inschrijving in het Kadaster is ontstaan, voor de koper. Het risico bij de koop van een woning op de executieveiling gaat volgens het wetsvoorstel pas over na inschrijving van het proces-verbaal in het Kadaster.

Introductie mogelijkheid bezichtiging woning voor executieveiling

Een andere belangrijke wijziging is dat het straks ook eenvoudiger wordt om vóór de veiling een woning te bezichtigen. Nu weten kopers vaak niet wat zij bij aankoop zullen aantreffen. Dit schrikt vooral particulieren af. De hypotheekgevers en de gebruikers van de woning worden onder het wetsvoorstel verplicht om medewerking te verlenen aan het bezichtigen van de te veilen woning.

Inroepen huurbeding en verkorte ontruimingstermijn huurder van te executeren woning

Als de te executeren woning verhuurd blijkt te zijn, heeft dit een (sterk) waardedrukkend effect. Op basis van het wetsvoorstel moet vóór de veiling duidelijk zijn of een woning in verhuurde staat wordt verkocht en zo ja, op welke termijn de huurders het pand verlaten. Indien er sprake is van een woning, zal de hypotheekhouder het huurbeding moeten inroepen voorafgaand aan een executoriale verkoop, tenzij (i) er gegronde redenen zijn om aan te nemen dat de opbrengst van de woning op de veiling in verhuurde staat hoger zal zijn dan in onverhuurde staat, (ii) de vordering van de hypotheekhouder ook in verhuurde staat kan worden voldaan of (iii) dat aannemelijk is dat er niemand aanspraak zal maken op de woning krachtens huurovereenkomst. Indien een beroep op een huurbeding tot ontruiming moet leiden, zal de rechter de ontruimingstermijn ten hoogste vaststellen op drie maanden in plaats van één jaar.

Wijzigingen beheerbeding en ontruimingsbevoegdheden bij executieverkoop van woning

Onder de huidige regeling is onduidelijk welke bevoegdheden en verantwoordelijkheden de hypotheekhouder precies heeft op grond van artikel 3:267 BW. In het wetsvoorstel wordt aan artikel 3:267 BW toegevoegd dat ook voor het onder zich nemen rechterlijke machtiging vereist is. Als reden staat in de memorie van toelichting vermeld dat deze regeling de rechtsbescherming van de geëxecuteerde ten goede komt, omdat hier een belangenafweging moet worden gemaakt ‘tussen het gebruiksrecht van de bewoner van de zaak en het belang van zowel de hypotheekgever als de hypotheeknemer van om een zo hoog mogelijke opbrengst op de veiling te verwezenlijken’ én in de rechtspraktijk onzekerheid bestaat over de al dan niet noodzakelijke machtiging.
Ook de toevoegingen dat de voorzieningenrechter bij het verlenen van de machtiging de hypotheekgever en de zijnen tot ontruiming kan veroordelen (artikel 3:267 lid 3 BW (nieuw)) en dat ‘[d]e bevoegdheden kunnen tegen eenieder die zich in de zaak bevindt, met uitzondering van de huurder bedoeld in artikel 264 leden 5 en 8, worden ingeroepen’ (art. 3:264 lid 4 BW (nieuw)), zijn opgenomen om onzekerheid in de rechtspraktijk weg te nemen. Onbekende personen die zonder recht of titel in een onroerende zaak verblijven, kunnen hiermee eenvoudiger tot ontruiming worden genoodzaakt. Zo hoeft tegen een kraker niet langer een onruimingsprocedure te worden gestart.

Overige relevante wijzigingen betreffende executieverkoop

Tenslotte: naast de hypotheekhouder en de hypotheekgever zal ook de executoriale beslaglegger een verzoek kunnen indienen tot onderhandse verkoop. Een onderhandse verkoop leidt vaak tot een hogere verkoopopbrengst.

De procedure voor een executoriale verkoop wordt aldus gemoderniseerd. Of de executieprocedure door bovengenoemde wijzigingen particuliere kopers meer zal aanspreken, zal zich nog moeten uitwijzen in de praktijk.

Juridisch advies bij executieverkoop van woning

Mocht u nadere inlichtingen wensen of vragen hebben over bovengenoemd wetsvoorstel betreffende executieverkoop van woningen, neemt u dan contact op met Blenheim advocaten.