Wetsvoorstel beoogt betere bescherming koper bij beslag op woning
Categorie: Vastgoedrecht
Wanneer een koopovereenkomst wordt gesloten met betrekking tot een woning, zal er vaak enige tijd verstrijken tussen het moment van het sluiten van de koopovereenkomst en het moment van levering van de woning. De kans doet zich dan voor dat gedurende deze periode schuldeisers van de verkoper zich melden, met aanspraken op het registergoed. Het is mogelijk dat schuldeisers van de verkoper in de tussentijd beslag op de woning laten leggen. De verkoper kan daardoor dan niet meer ‘vrij van beslagen’ leveren dus niet voldoen aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst.
De Vormerkung
Artikel 7:3 BW biedt de koper een instrument, de Vormerkung, om aan de hiervoor omschreven gevolgen te ontkomen. Op grond van deze bepaling kan de koper ervoor kiezen de koopovereenkomst in de openbare registers te laten inschrijven. Legt een schuldeiser van de verkoper beslag op de woning ná inschrijving van de koopovereenkomst in de openbare registers, maar vóór levering van de woning aan de koper, dan heeft de koper geen last van het beslag. Een voorwaarde is wel dat de woning binnen zes maanden na de inschrijving aan de koper wordt geleverd. Gebeurt dat niet, dan verliest de inschrijving haar werking met terugwerkende kracht en kan een in de tussentijd gelegd beslag toch tegen de koper kan worden ingeroepen.
Huidige regeling biedt geen volledige bescherming
Ondanks het feit dat een na inschrijving gelegd beslag op de woning niet tegen de koper kan worden ingeroepen, kunnen schuldeisers van de verkoper nog steeds voor problemen zorgen. Artikel 7:3 BW bevat namelijk een leemte: op grond van artikel 7:3 BW wordt een koper enkel beschermd tegen een beslag op de woning. De koper wordt niet beschermd tegen een onder hem gelegd derdenbeslag op de koopsom (HR 8 oktober 2010, LJN: BN1252, HR 12 juli 2013, LJN: BZ9959).
Schuldeisers van de verkoper kunnen dus een derdenbeslag op de koopsom onder de koper leggen om een deel van hun vordering veilig te stellen. Hierdoor kan de koper de door hem verschuldigde koopsom niet meer bevrijdend aan de notaris van de verkoper betalen, maar enkel nog betalen aan de beslaglegger. Dit veroorzaakt het probleem dat de verkoper niet zal leveren zonder (via de notaris) betaling van de koopsom te hebben ontvangen, terwijl de koper zijn betalingsverplichting zal mogen opschorten, aangezien hij de woning niet geleverd zal krijgen. Door deze patstelling komt de levering tot stilstand. Dit doorkruist het doel van de Vormerkung; het beslag op de koopsom maakt de bescherming van de koper ongedaan.
Wetsvoorstel
Op 17 februari 2014 is het wetsvoorstel “Wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering teneinde de werking van de inschrijving van de koop van een registergoed in de openbare registers te verbeteren” gepubliceerd. Dit wetsvoorstel strekt ertoe deze patstelling te doorbreken, zodat het recht van de koper op daadwerkelijke nakoming wordt geëffectueerd. Dit wetsvoorstel zou aan bovengenoemde problematiek een einde zou moeten maken, door een wijziging van artikel 7:3 BW en artikel 475h Rv.
Daartoe wordt voorgesteld om de koper in weerwil van een beslag op de koopsom de mogelijkheid te geven de koopsom bevrijdend aan de notaris te betalen. Dit kan voor zover dit beslag is gelegd nadat de koop van het registergoed is ingeschreven in de openbare registers. Hierdoor wordt bewerkstelligd dat een onder de koper gelegd derdenbeslag op de koopsom, de bescherming van de Vormerkung niet doorkruist.
Daarnaast wordt voorgesteld om bij de inschrijving van de koop verplicht te vermelden bij welke notaris de akte van levering zal worden verleden. De schuldeisers van de verkoper kunnen daardoor doeltreffend beslag op de koopsom onder de notaris leggen, waardoor ook tegemoet wordt gekomen aan de belangen van de schuldeisers van de verkoper.
Op deze wijze kan levering van de woning aan de koper gewoon plaats vinden en zal de beslaglegger aanspraak kunnen maken op het bedrag van de koopsom dat overblijft nadat de hypotheekhouder is voldaan.
In dit wetsvoorstel is ook rekening gehouden met de situatie waarin de koper en verkoper op een later tijdstip beslissen dat een andere notaris de leveringsakte zal verlijden. Dit bemoeilijkt het leggen van een doeltreffend beslag onder de notaris. Om dergelijke problemen te voorkomen, zal aan artikel 7:3 BW worden toegevoegd dat een verandering van notaris alleen mogelijk is wanneer de nieuwe notaris een akte in het register laat inschrijven waaruit blijkt dat hij is aangewezen om de akte van levering te gaan verlijden. Daarnaast wordt voorgesteld dat tussen de inschrijving van de wijziging van de notaris en het verlijden van een akte een periode van minimaal zeven dagen zit, teneinde te voorkomen dat de beslaglegger steeds opnieuw de registers moet raadplegen om te bekijken of partijen van notaris zijn gewisseld.
Conclusie
Dit wetsvoorstel is een stap in de goede richting om de koper de bescherming te kunnen bieden, die de regeling van de Vormerkung beoogt. Of, en zo ja wanneer, het wetsvoorstel (in zijn huidige vorm) wordt ingevoerd, is nog niet duidelijk. Op dit moment vindt er een internetconsultatie plaats en deze sluit op 17 mei 2014. Wordt vervolgd…
Voor vragen over dit artikel, kunt u vrijblijvend contact opnemen met: