4 december 2014

Contract aanpassen wegens crisis

Categorie: Bestuursrecht

Rechter wijzigt contract wegens crisis

De Gemeente heeft medio 2006 de exploitatieovereenkomst gesloten met een projectontwikkelaar. In de exploitatieovereenkomst zijn (onder meer) afspraken vastgelegd met betrekking tot het bouwrijp en woonrijp maken van een perceel grond en inrichting van openbare ruimte op klosten van de projectontwikkelaar. Nadat de gronden binnen het exploitatiegebied woonrijp zijn gemaakt en opgeleverd, wordt de openbare ruimte – met alle bijbehorende voorzieningen, rechten en verplichtingen aan de gemeente in eigendom overgedragen tegen een bedrag van € 1,– (inclusief BTW). De gemeente werkt op eerste verzoek van mega mee aan de overdracht.
Lees ook mijn blog Marktomstandigheden dwingen tot wijziging contract.

Nakoming overeenkomst ondanks crisis in de bouw?

In de exploitatieovereenkomst is bepaald: Met de bouw zal worden gestart uiterlijk op het moment dat 60% van de woningen is verkocht, of zoveel eerder als mega wenst. Het bouwrijp maken van het exploitatiegebied zal zo spoedig mogelijk na het tekenen van deze overeenkomst starten. De bouw start wel en een gedeelte van het plangebied is bebouwd, maar een ander deel niet. Door de crisis van de planontwikkeling en bouw stil. De gemeente wil dan dat de projectontwikkelaar de openbare ruimte oplevert ook als is het woningbouwproject niet voltooid en vordert in kort geding de projectontwikkelaar e veroordelen om mee te werken aan eigendomsoverdracht aan de Gemeente voor de overeengekomen koopsom van € 1,00 van het gedeelte van het perceel openbare ruimte.

Crisis een onvoorziene omstandigheid in de bouw

Volgens de rechter is onvoldoende gebleken dat de projectontwikkelaar niet (meer) in staat zal zijn om aan haar verplichtingen uit hoofde van de exploitatieovereenkomst te voldoen. Ook voor het overige is niet gebleken dat de projectontwikkelaar toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen uit hoofde van de exploitatieovereenkomst. De rechter overweegt dat de crisis een onvoorziene omstandigheid is:
De Gemeente heeft dienaangaande aangevoerd dat bij het sluiten van de exploitatieovereenkomst geen rekening is gehouden met een situatie als de onderhavige: de overeenkomst is gesloten twee à drie jaar voor het uitbreken van de crisis, toen de bomen op de huizenmarkt nog tot in de hemel groeiden en de woningen als paddenstoelen uit de grond schoten. Het idee was dat het gehele plangebied binnen een periode van twee, uiterlijk drie jaar zou worden ontwikkeld. Nu is gebleken dat 8 jaar na dato slechts de helft van het plangebied is verkocht en de meeste bewoners van het wel bebouwde gedeelte al meer dan 5 jaren leven in een woonomgeving zonder deugdelijke openbare voorzieningen, zoals straatverlichting, trottoirs en afwatering en dergelijke.
Gelet op deze onvoorziene omstandigheden moeten de gevolgen van de overeenkomst worden gewijzigd in dier voege dat Megahome niet pas op het moment dat alle gronden binnen het exploitatiegebied door haar woonrijp zijn gemaakt en opgeleverd, de openbare ruimte aan de Gemeente in eigendom moet overdragen, maar reeds thans, uitgaande van de huidige staat van “woonrijp zijn” van de gronden binnen het exploitatiegebied.”

Rechter wijzigt in kort geding overeenkomst: projectontwikkelaar moet eerder opleveren

Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter was het ook voor professionele partijen als de onderhavige een onvoorziene omstandigheid dat de financieel-economische crisis en de daarmee gepaard gaande crisis op de woningmarkt zo ingrijpend is (geweest) en relatief lang zou duren. Gelet daarop is de mogelijkheid geenszins denkbeeldig dat de bodemrechter – later oordelend – zal uitspreken dat de overeenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden moet worden gewijzigd in die zin dat aanleiding bestaat de openbare ruimte aan de Gemeente te leveren alvorens het gehele exploitatiegebied woonrijp is gemaakt. De rechter veroordeelt de projectontwikkelaar om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de eigendomsoverdracht aan de Gemeente voor de overeengekomen koopsom van € 1,00 van dat gedeelte van het perceel.

Rechtbank Noord-Nederland, 4 april 2014, ECLI:NL:RBNNE:2014:1754