3 december 2014

Wijziging voorwaarden erfpacht of opstal

Categorie: Erfpacht

Dit is een goed voorbeeld van geschillen over erfpacht. Wijziging en herziening van de canon leidt regelmatig tot rechtszaken. Het Hoogheemraadschap wil in 2007 de voorwaarden van de opstalrechten (voor een opstalrecht is de problematiek hetzelfde als bij erfpachtrechten). De belangrijkste wijzigingen betreffen de op WOZ-waarde gebaseerde retributiesystematiek en de mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging van het recht van opstal waartegen de houders van de opstalrechten op de dijkpercelen in beroep gaan en daarna in cassatie. Met de uitspraak van de Hoge Raad van 31 oktober 2014, ECLI:NL:HR:2014:3071 is bepaald dat de nieuwe voorwaarden van de grondeigenaar en de nieuwe retributiesystematiek niet in strijd zijn met het recht, redelijkheid en billijkheid en algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit arrest is toepasbaar bij recht van erfpacht en recht van opstal.

Vuistregels uit uitspraak Hoge Raad voor recht van erfpacht of recht van opstal

  • Het Hoogheemraadschap als grondeigenaar kon zijn algemene opstalvoorwaarden wijzigingen en daarin voorzien van de mogelijkheid tot tussentijdse opzegging van het opstalrecht. Deze tussentijdse opzegging levert geen onaanvaardbare doorkruising op met de Onteigeningswet (HR, r.o. 3.8.1);
  • Het Hoogheemraadschap heeft de bevoegdheid om een nieuwe retributiesystematiek (vergoeding voor het opstalrecht) op te stellen en komt daarbij een zekere beleidsvrijheid toe, maar is daarbij gebonden aan de beginselen van redelijkheid en billijkheid en behoorlijk bestuur alsmede de belangen van de zittende opstalhouders. Of aan deze beginselen voldaan is kan door de burgerlijke rechter worden getoetst;
  • In beginsel is het Hoogheemraadschap gerechtigd zijn retributiebeleid te baseren op de WOZ-waarde van de uit te geven grond, zodat aan hem een redelijk deel van de waardestijging van de grond toekomt. Dat de historie of het oude BW niet in deze mogelijkheid voorzagen doet daaraan niet af. Ook is een retributiestelsel gebaseerd op de WOZ-waarde niet in strijd met het gewoonterecht.

Erfpachtrecht Hoogheemraadschap door de hoogste rechter beoordeeld

Het Hoogheemraadschap (een samenvoeging van waterschappen) hebben dijkpercelen aan particulieren in opstal uitgegeven. Daarvoor zijn door de rechtsvoorgangers van het Hoogheemraadschap opstalvoorwaarden vastgesteld met betrekking tot de uitgiftetermijn, de verlening, heruitgifte van opstalrechten en de vaststelling en herziening van de opstalcanon. Het Hoogheemraadschap wijzigt in 2007 de voorwaarden. De belangrijkste wijzigingen betreffen de op WOZ-waarde gebaseerde retributiesystematiek en de mogelijkheid tot tussentijdse beëindiging van het recht van opstal waartegen de houders van de opstalrechten op de dijkpercelen in beroep gaan. De Hoge Raad oordeelt dat bij een methodiek waarin de retributie vijfjaarlijks met 5 % wordt aangepast, meebrengt dat wordt afgezien van (verdere) doorberekening van inflatie. De Hoge Raad concludeert dat noch uit de wet, noch op een andere grond tussentijdse beëindiging van het opstalrecht onaanvaardbare doorkruising met de Onteigeningswet oplevert.

Grondeigenaar heeft recht op redelijk deel van de waardestijging grond

R.O 16 van de uitspraak van de Hoge Raad luidt:

‘’Bij deze toetsing neemt het hof als uitgangspunt dat het Hoogheemraadschap in beginsel gerechtigd is zijn retributiebeleid te baseren op de WOZ-waarde van de uit te geven grond, zodat aan hem een redelijk deel van de waardestijging van de grond toekomt. Het hof ziet noch in de omstandigheid dat de door waterschapen verleende opstalrechten een andere historie en achtergrond hebben dan de gemeentelijke erfpachtstelsels, noch in de omstandigheid dat voorheen via toezicht op de waterschappen in een vorm van rechtsbescherming van de opstalhouders werd voorzien, terwijl die rechtsbescherming thans door de burgerlijke rechter wordt geboden, aanleiding om te oordelen dat die waardestijging, die ten minste mede is veroorzaakt door de schaarste van grond, uitsluitend aan de opstalhouders toekomt. Ook de omstandigheid dat mogelijk onder het oud BW de retributie een ander karakter had, maakt dat niet anders, omdat in elk geval bij de totstandkoming van het nieuw BW (dat op de vaststelling van de retributiesystematiek in 2007 van toepassing is) het oogmerk is geweest te bewerkstelligen dat de retributie hetzelfde karakter heeft en door gelijke regels wordt beheerst als de erfpachtcanon (Toelichting-Meijers, parl. gesch. 5, blz. 359). Het bovengenoemde uitgangspunt geldt zowel tegenover nieuwe gegadigden voor een zodanig opstalrecht – dat wordt door SBOH c.s. ook niet (meer) betwist – als voor zittende opstalhouders wier opstalrecht wordt verlengd of heruitgegeven. Uit het bovenstaande blijkt reeds dat de AV70 en de AV2000 zich naar het oordeel van het hof daartegen niet verzetten (zie Hof Den Haag, 23 oktober 2012 (ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0519).

Recht op waardestijging onroerende zaak bij opstal – of erfpachtrecht?

Over het standpunt van de eisers dat de nieuwe retributiesystematiek in strijd is met het gewoonterecht, bepaalt de rechter dat dit niet zo is.  Hoewel de feitelijke omstandigheid dat de rechtsvoorgangers van het Hoogheemraadschap gedurende 150 jaar de gewoonte hebben gehad opstalrechten te vestigen tegen een lage nominale bijdrage, en deze slechts beperkt aan te passen en de waardestijging van de grond aan de houders van het opstalrecht te laten, id dat gegeven onvoldoende is om aan te nemen dat een wijziging van de erfpachtrechten in strijd is met het gewoonterecht. Daartoe is ten minste vereist dat in een brede kring van betrokkenen aan beide zijden de opvatting heerst dat een andere handelwijze rechtens onjuist is. Dat dat zo is, hebben SBOH c.s. niet onderbouwd. Het hof verwerpt dit standpunt’’. Hieruit volgt dat een grondeigenaar op het moment dat deze daartoe gerechtigd is de voorwaarden kan updaten en de prijs van de erfpacht ook. Daar zijn ook grenzen uit zoals blijkt uit deze uitspraak waar de gemeente Amsterdam misbruik van omstandigheden maakt bij heruitgifte van een erfpachtrecht

Hier kan je meer lezen over andere aspecten van erfpacht.