Vastgoedjournaal | Zo voorkom je dat een vastgoedonwikkeling of transactie strandt op de Wet Bibob

Dit artikel verscheen op vrijdag 17 juli 2026 bij Vastgoedjournaal door Mark van Weeren – specialist vergunningen en Wet Bibob bij Blenheim Advocaten

Veel vastgoedprofessionals associëren de Wet Bibob uitsluitend met horecavergunningen of coffeeshops, maar de toepassing van de wet is inmiddels veel breder, een vastgoedontwikkeling kan erop stranden. Specialist vergunningen en Wet Bibob bij Blenheim Advocaten Mark van Weeren geeft in deze bijdrage tips voor het Bibob-traject.

De rol van de Wet Bibob bij vergunningen voor vastgoed

De Wet Bibob speelt een belangrijke rol bij vergunningverlening voor vastgoed omdat bestuursorganen een vergunning kunnen weigeren of intrekken wanneer ernstig gevaar bestaat dat deze wordt gebruikt om strafbare feiten te plegen of om voordeel uit strafbare feiten te benutten (art. 3 Wet Bibob).  De beoordeling richt zich niet alleen op de formele aanvrager, maar kan ook betrekking hebben op personen of ondernemingen die feitelijk zeggenschap uitoefenen, vermogen verschaffen of in een zakelijk samenwerkingsverband met de aanvrager staan.  Bij die beoordeling mogen bestuursorganen strafbare feiten, en vermoedens daarvan alsmede eerdere overtredingen van onder meer fiscale, bouw-, milieu- en andere relevante regelgeving betrekken voor zover deze samenhangen met de aangevraagde activiteit. Een vereiste is het zogenoemde samenhangcriterium: de eerdere gedragingen moeten voldoende verband houden met de activiteiten waarvoor de vergunning wordt aangevraagd of verleend. Daarnaast vereist de Wet Bibob dat feiten en omstandigheden voldoende ernstig zijn om de conclusie van een daadwerkelijk integriteitsrisico te kunnen dragen. Een weigering of intrekking van een vergunning moet evenredig zijn met de mate van gevaar en ernst van gepleegd strafbare feiten (art. 3 lid 5 Wet Bibob).

Raad van State bevestigt: omgevingsvergunning kan jaren later alsnog worden ingetrokken

De Raad van State heeft op 29 april 2026 geoordeeld dat de gemeente Nieuwegein een eerder verleende omgevingsvergunning voor de transformatie van een kantoorgebouw naar 57 appartementen terecht had ingetrokken op grond van de Wet Bibob. De vergunning was al in 2018 verleend, maar werd in 2020 alsnog ingetrokken nadat uit een Bibob-onderzoek bleek dat sprake was van een ernstig gevaar als bedoeld in artikel 3 Wet Bibob. De Raad van State liet deze intrekking in stand.

Voor vastgoedbeleggers en projectontwikkelaars is deze uitspraak een belangrijke waarschuwing. De Wet Bibob kan niet alleen leiden tot weigering van een vergunning of vastgoedtransactie, maar ook tot intrekking van een reeds verleende vergunning waardoor een project volledig stilvalt.

De rol van de Wet Bibob bij de transformatie van kantoorgebouw in Nieuwegein

Een vastgoedonderneming had een omgevingsvergunning verkregen voor de transformatie van een kantoorgebouw in Nieuwegein naar 57 appartementen. Later ontving de gemeente informatie uit een advies van het Landelijk Bureau Bibob (LBB). Op basis daarvan concludeerde de gemeente dat sprake was van een ernstig gevaar dat de vergunning zou worden gebruikt voor activiteiten die samenhingen met strafbare feiten. De vergunning werd daarop ingetrokken.

De ontwikkelaar stelde onder meer dat de persoon waarop de bezwaren betrekking hadden geen formele rol had bij de vergunningaanvraag. De Raad van State volgde dat standpunt niet. Ook iemand die niet als aanvrager optreedt, kan als “betrokkene” worden aangemerkt wanneer uit feiten en omstandigheden blijkt dat deze feitelijke invloed of zeggenschap heeft over het project.

Lessen voor projectontwikkelaars uit transformatie van pand op erfpacht in Amsterdam

Het Gerechtshof Amsterdam heeft geoordeeld dat de Gemeente Amsterdam een wijziging van een erfpachtbestemming terecht heeft geweigerd op grond van integriteitsrisico’s. De erfpachter wilde een leegstaand kantoorpand transformeren tot studentenhotel en beschikte al over een omgevingsvergunning. Voor de realisatie was echter ook een wijziging van de erfpachtbestemming nodig. De gemeente weigerde deze wijziging na een integriteitsonderzoek. Het hof stelde de gemeente uiteindelijk in het gelijk.

De uitspraak maakt duidelijk dat een vastgoedontwikkeling kan stranden, zelfs wanneer de planologische vergunningverlening grotendeels is afgerond. Maar in Amsterdam is erfpacht nog een loket waar ook op integriteit wordt getoetst, zelfs als de vergunning al is verleend. Een integriteitstoets kan dus een zelfstandig obstakel vormen voor de uitvoering van een project.

Waarom is de Amsterdams erfpachtuitspraak belangrijk voor vastgoedbeleggers?

De uitspraak laat zien dat overheden bij vastgoedtransacties en erfpachtwijzigingen niet uitsluitend kijken naar het vastgoed of het bouwplan, maar ook naar de integriteit van de betrokken ondernemer, diens vennootschappen en financiers. Het hof bevestigt dat een gemeente daarbij verder mag gaan dan de Wet Bibob en eigen integriteitsbeleid mag toepassen. Volgens het hof vormt een gemeentelijke integriteitstoets geen ongeoorloofde doorkruising van de Wet Bibob.

Voor vastgoedbeleggers betekent dit dat een project juridisch, planologisch en financieel haalbaar kan zijn, terwijl het alsnog strandt vanwege integriteitsvraagstukken. Dat vraagt dus om tijdige en goede screening en due diligence voor integriteitsrisico’s.

Oude overtredingen zijn niet altijd voldoende voor weigering van een omgevingsgvergunning

In de uitspraak van de Raad van State van 19 februari 2025 stond de vraag centraal of de gemeente Groningen twee omgevingsvergunningen mocht weigeren op grond van de Wet Bibob. Het ging om een vastgoedonderneming die een magazijn wilde uitbreiden en om een eigenaar die een woning wilde verbouwen. Frustrerend voor de ondernemer in het traject was al dat de vergunningen werden jarenlang opgehouden doordat een Bibob-onderzoek werd gestart, een LBB-advies werd ingewonnen, oude fiscale en bestuursrechtelijke overtredingen werden onderzocht en discussies ontstonden over zeggenschap en samenwerkingsverbanden binnen de ondernemingsstructuur.
De gemeente meende dat sprake was van ernstig gevaar dat de vergunningen zouden worden gebruikt voor het plegen van strafbare feiten en baseerde zich daarbij op een advies van het Landelijk Bureau Bibob (LBB). In het Bibob-advies werden onder meer genoemd:

• fiscale overtredingen uit 2013 (omzetbelasting);
• overtredingen van de Wabo;
• overtredingen van de Wet milieubeheer;
• eerdere lasten onder dwangsom wegens bouwen zonder vergunning;
• een recentere overtreding waarbij zonder vergunning appartementen waren gerealiseerd.

De Raad van State komt echter tot een voor vastgoedondernemers belangrijke conclusie: niet iedere overtreding uit het verleden rechtvaardigt een Bibob-weigering. De overheid moet aantonen dat sprake is van een werkelijk en ernstig risico dat de vergunning opnieuw zal worden gebruikt voor strafbare feiten. Oude of relatief lichte overtredingen zijn daarvoor niet zonder meer voldoende. De hoogste bestuursrechter oordeelt daarom dat de gemeente de vergunningen ten onrechte heeft geweigerd. De aangevoerde feiten waren grotendeels oud, relatief beperkt van ernst en onvoldoende om de conclusie te dragen dat sprake was van een ernstig gevaar in de zin van artikel 3 Wet Bibob.

Praktische tips voor vastgoedprofessionals in het licht van de Wet Bibob

Uit deze uitspraken volgen vijf belangrijke aandachtspunten:

1. Voer voorafgaand aan verguningaanvraag een due diligence onderzoek uit op integriteit van bestuurders, aandeelhouders, financiers en groepsvennootschappen.
2. Inventariseer alle fiscale geschillen, boetes, handhavingstrajecten en bestuursrechtelijke sancties voordat een vergunning of vastgoedtransactie wordt aangevraagd.
3. Zorg voor volledige transparantie van de financiering, inclusief herkomst van middelen en betrokken financiers.
4. Controleer de compliance-historie van vastgoed dat reeds in portefeuille zit, omdat eerdere overtredingen later kunnen terugkomen in een Bibob- of integriteitsonderzoek.
5. Houd rekening met extra transactierisico’s bij erfpachtprojecten, omdat naast vergunningen ook toestemming van de erfverpachter nodig is.

Bronnen:

• Mark van Weeren, Weigering en intrekking van vergunningen onder de Wet Bibob, Kluwer, 2026
• Raad van State, 29 april 2026, ECLI:NL:RVS:2026:2424
• Gerechtshof Amsterdam, 18 maart 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:672
• Raad van State, 19 februari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:631