Vijf aandachtspunten voor de huurovereenkomst
Zonne energie is goed voor het milieu en tegenwoordig (bijna) rendabel. Zonnepanelen op daken hebben de laatste jaren dan ook een vlucht genomen. Het is wel zaak om de juridische kant van deze duurzame energie niet te vergeten. Recent hebben wij een klant (een coöperatie) geadviseerd over de plaatsing van hun zonnepanelen op een dak. Daarom nu: 5 aandachtspunten van de Energierechtadvocaten van Blenheim voor de huurovereenkomst tussen de partij die een dak wil verhuren voor zonnepanelen en de partij die het dak wil huren voor zonnepanelen.
Onze klant (de coöperatie) verenigt de energiebelangen van bewoners van enkele postcode gebieden in Den Haag. Elke bewoner die dat wil, investeert een bepaald initieel bedrag per zonnepaneel. Onze klant koopt daarmee ruim 500 zonnepanelen en huurt dakruimte. De energie opgewekt met de zonnepanelen wordt geleverd aan het elektriciteitsnet. De coöperatie ontvangt hiervoor een vergoeding. Aangevuld met overheidsregelingen komt deze vergoeding uiteindelijk terecht bij de bewoners (zie: Rijksoverheid). Zo krijgen de bewoners na aftrek van de initiële investering een mooi rendement op de zonnepanelen, uitgesmeerd over 25 jaar. Het terugverdienen van de initiële investering van de bewoners duurt gemiddeld 8 jaar. Voor de verhuurder van het dak betekent de zonnepanelen-constructie een positieve bijdrage aan de klimaatdiscussie.
In dit geval werd het dak om niet (of: gratis) ter beschikking gesteld voor de zonnepanelen. Hierdoor komt geen huurovereenkomst tot stand. Daarvoor is namelijk een tegenprestatie vereist. Normaal gesproken wordt voor plaatsing van zonnepanelen op een dak wél een vergoeding betaald. In zo’n geval is wel sprake van een huurovereenkomst. In beide situaties besteden wij als energierechtadvocaten aandacht aan de volgende punten:
1. Mag de verhuurder het dak verhuren voor zonnepanelen?
Eerdere afspraken die de verhuurder heeft gemaakt, zoals erfpacht, kunnen in de weg staan aan dak verhuur in het algemeen of aan dak verhuur voor zonnepanelen in het bijzonder. Dit lijkt het probleem van verhuurder, vooral als die in de huurovereenkomst verklaart dat hij bevoegd is tot de verhuur. Maar dit is ook het probleem van de huurder. Bijvoorbeeld: als de erfverpachter vordert dat de zonnepanelen voor het einde van de terugverdienperiode moeten worden verwijderd, maken de bewoners niet het gehoopte rendement. Wordt de huurovereenkomst beëindigd voor de gemiddelde terugverdientijd van 8 jaar is verstreken, dan maken de bewoners zelfs verlies.
2. Wie draagt de schade aan het dak of aan de zonnepanelen?
Dit is in deze constructie van groot belang voor de huurder. De marges voor de huurder (de coöperatie) zijn namelijk laag. Een kleine tegenvaller kan de business case onderuit halen. Om dat te voorkomen, wordt schade aan de zonnepanelen bij voorkeur ‘verzekerd’ in het onderhoudscontract bij de leverancier van de zonnepanelen. Ook zou de huurder altijd een voorziening op moeten nemen.
3. Vergunningen voor zonnepanelen
Controleer van te voren of (gemeentelijke) vergunningen nodig zijn. Voor het plaatsen van zonnepanelen kunnen vergunningen nodig zijn, zoals een omgevingsvergunning voor het bouwen van de zonnepanelen en de afstemming op een bestemmingsplan. Ook kan een welstandscommissie eisen stellen aan zonnepanelen.
4. Wie is eigenaar van de zonnepanelen?
Een no-brainer: de coöperatie of misschien de leverancier van de zonnepanelen in geval van lease, toch? Mis. Als zonnepanelen duurzaam zijn verenigd met het gebouw waarop ze zijn geplaatst, kan de eigenaar van dat gebouw ook eigenaar worden van de zonnepanelen (natrekking). De huurder kan dan met lege handen komen te staan, behoudens een schadeclaim. Hier geldt: voorkomen is beter dan genezen. Dat kan door een recht van opstal te vestigen, of door de zonnepanelen zoveel mogelijk los op het dak te zetten.
5. Duur en opzegtermijn
Ook dit is bij een huurovereenkomst van een dakruimte voor zonnepanelen belangrijker dan normaal. Dat komt weer door de lage marges (zie punt 2). Als de verhuurder het recht heeft de huur op te zeggen voor het einde van de projecttermijn, kunnen de bewoners rendement missen of verlies maken. Het is dan ook van belang de huurtermijn af te stemmen op de projecttermijn. Het uitsluiten van een tussentijdse opzegmogelijkheid is ook aan te raden. Een andere mogelijkheid is af te spreken dat bij een voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst de verhuurder de huurder compenseert voor het gemiste rendement.
Let op: het gederfde rendement kan de investering in de zonnepanelen én de misgelopen ontvangsten (kasstromen) omvatten, verdisconteerd naar het heden. In het meest gunstige geval houdt een compensatie regeling daarmee rekening. In ieder geval moet een compensatieregeling de investering minus afschrijvingen omvatten.
Zoals altijd, hangt de uitkomst in een concreet geval af van de onderhandelingsmacht van partijen. Zijn deze punten naar tevredenheid getackeld, dan ben je een eind op weg naar een plezierige lange termijn samenwerking. Natuurlijk moeten ook het financiële model en het contract met de zonnepaneel leverancier kloppen. Dat bespreek ik een andere keer.