Als Anwalt für Erbbaurecht sehe ich die Bedingungen für Erbbaurechte täglich. Die Erbbaurechtsbedingungen haben dem Erbbaurecht in den Niederlanden einen schlechten Ruf eingebracht. Dies gilt insbesondere für die Bedingungen in privaten Erbbaurechtsverträgen. Dies sind Erbbaurechtsverträge, die nicht von staatlichen Stellen stammen. Unangemessene und restriktive Bedingungen können für den Erbpächter finanziell ungünstig sein. Aus diesem Grund wollen Banken oft keine Häuser mit langen privaten Pachtverträgen finanzieren. Für Erbpächter ist es wichtig, zu prüfen und sich entsprechend beraten zu lassen, ob eine oder mehrere Bestimmungen in den geltenden Erbpachtbedingungen gegen die Angemessenheit und Billigkeit verstoßen und anfechtbar sind. Fordern Sie daher bei Blenheim einen Erbpacht-Test © an, um herauszufinden, ob Ihre Erbpachtbedingungen den geltenden Vorschriften entsprechen.
Wie werden unangemessene Erbpachtbedingungen in privaten Erbpachtverträgen festgelegt?
Bei der Erteilung des Erbbaurechts (in einer notariellen Urkunde) oder beim Abschluss des Vertrags werden die allgemeinen Bedingungen, auch Erbbaurechtsbedingungen genannt, für anwendbar erklärt. Diese werden häufig auch in der Erbbaurechtsurkunde detailliert aufgeführt. Diese allgemeinen Bedingungen enthalten eine Vielzahl von Informationen in den Vorschriften, die der Erbpächter in der Regel nie vorher liest. Unangemessene und einschränkende Bedingungen, die auch finanziell für den Erbpächter ungünstig sind. Bei der Ausstellung oder Unterzeichnung eines Erbbaurechtsvertrags werden diese allgemeinen Bedingungen zwischen den Parteien vereinbart. Sie können auch unangemessene Erbbaurechtsbedingungen enthalten. In der Regel werden die Erbpachtbedingungen nicht ausgehandelt. Es ist ratsam, die Erbbaurechtsbedingungen vor der Unterzeichnung des Erbbaurechtskaufvertrags von einem Anwalt für Erbbaurecht prüfen zu lassen. Lesen Sie auch: Erbpachtbedingungen und Berechnung des neuen Kanons.
Sind unangemessene Erbpachtbedingungen anfechtbar?
Gemäß Abschnitt 6.5.3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs kann eine geeignete Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen vom Erbpächter oder seinem Anwalt außergerichtlich angefochten werden. Außerdem können Klauseln in Erbpachtverträgen gegen die EU-Richtlinie 93/13 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen verstoßen. Das Gericht kann dann die Klauseln als missbräuchlich für unwirksam erklären. Ist ein Erbpächter der Ansicht, dass eine Klausel in den allgemeinen Bedingungen unangemessen oder nichtig ist, weil sie in einer der Listen aufgeführt ist, kann sie gerichtlich oder außergerichtlich geltend gemacht werden. Stimmt der Eigentümer einer solchen Nichtigkeit nicht zu, muss der Pächter das Gericht anrufen (Artikel 3:50 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
Kriterien für die Finanzierung von Erbbaurechten durch Banken
Die Finanzierungskriterien der NVB, anhand derer die Erbbaurechtsbedingungen beurteilt werden können, sind ebenfalls in den Anhängen enthalten. In dieser Liste werden Bewertungskriterien formuliert, anhand derer allgemeine Bedingungen geprüft werden können, um festzustellen, ob die Bedingungen in den Augen der NVB für eine Finanzierung in Frage kommen. Diese Kriterien könnten auch von einem Gericht bei der Beurteilung einer Klausel gemäß Abschnitt 6.5.3 berücksichtigt werden. Wenn die Kriterien nicht erfüllt sind, kann ein Notar kein grünes Erbbaurechtsgutachten ausstellen. Dies ist in der Rechtsprechung ein Grund für ein Gericht, festzustellen, dass das Erbbaurecht nicht übertragbar ist. Dafür kann der Erbpächter vor Gericht gehen. Neben dem Recht des Erbpächters selbst, die Erbpachtbedingungen in Teilen prüfen zu lassen, gibt es auch die Möglichkeit der abstrakten Prüfung der Erbpachtbedingungen, die auf Initiative einer Interessengemeinschaft gemäß Art. 240-243 des Bürgerlichen Gesetzbuchs erfolgt.
Tipps von Mark van Weeren, Anwalt für Erbbaurecht, zu unzumutbaren Erbbaurechtsbedingungen
Ein Erbbaurechtsnehmer, der glaubt, dass ihm unzumutbare Klauseln in den geltenden Erbbaurechtsbedingungen auferlegt wurden, kann:
- die Unzumutbarkeit einer Klausel vor der Unterzeichnung des Erbbaurechtsvertrags ansprechen;
- im Falle eines bestehenden Erbbaurechts feststellen, welche Klauseln unzumutbar oder fair sind und außergerichtlich aufgehoben werden können;
- Prüfen Sie, ob die Erbbaurechtsbedingungen den NVB-Kriterien entsprechen; holen Sie im Zweifelsfall ein Erbbaurechtsgutachten bei einem Notar ein;
- Wenn sich der Eigentümer auf eine unangemessen belastende Klausel beruft, kann der Erbbaurechtsnehmer spätestens innerhalb von drei Jahren (Verjährungsfrist) diese Klausel außergerichtlich aufheben oder auf ihre Nichtigkeit hinweisen, wenn eine solche vorliegt:
- im Rahmen eines Gerichtsverfahrens die Anfechtbarkeit oder Nichtigkeit einer Klausel bei Gericht geltend machen.
Das Immobilien- und Verwaltungsteam von Blenheim berät Sie gerne in Fragen des Erbbaurechts.