14 November 2022

Unangemessene Erhöhung des Erbbauzinses bei Neuvergabe des Erbbaurechts gerichtlich geahndet

Kategorie: Erbbaurecht

Bei einem neuen Erbbaurechtsvertrag steigt der Preis (in den Niederlanden auch als canon bekannt) oft drastisch an. Die Frage ist: Was ist ein angemessener Preis für ein Erbbaurecht? Genau darum geht es in dem Fall, den ich in diesem Blog bespreche. Das Gericht kommt dem Erbbauberechtigten zu Hilfe und setzt den angemessenen Preis selbst fest, weil die Gemeinde die Umstände missbraucht.

Neue Erbbau-Richtlinie führt zu hohem Erbbauzins

In diesem Rechtsstreit (In Holländisch) geht es um ein Betriebsgebäude auf einem Erbbaugrundstück der Gemeinde. Zunächst erhält der Erbbauberechtigte Rechnungen für den Zeitraum vom 17. Juli 2007 bis zum 16. Juli 2012 in Höhe von insgesamt 2.953,25 €. Das ist das Fünffache des jährlichen Erbbauzinses, der aufgrund des (alten) zeitlich befristeten Erbbaurechts fällig wird. Ab Juli 2012 soll der Erbbauzins dann 8.609 € betragen. Der Anwalt des Erbbauberechtigten teilt der Gemeinde mit, dass der Erbbauberechtigte unter dem Druck der Kündigungsdrohung das Angebot der Gemeinde annimmt und sich das Recht einer gerichtlichen Einschaltung vorbehält. Der Erbbauberechtigte unterzeichnet die notarielle Erbbaurechtsurkunde, mit der das zeitlich befristete Erbbaurecht in ein unbefristetes Erbbaurecht umgewandelt wird. Er hat bei der notariellen Urkunde keinen Vorbehalt geltend gemacht, zieht aber trotzdem vor Gericht.

Im Jahr 2001 verabschiedete die Gemeinde eine Richtlinie „zur Umwandlung von zeitlich befristeten Erbbaurechten in unbefristete Rechte“ (die Umwandlungsrichtlinie). Mit Hilfe dieser Richtlinie wird der Preis für den neuen Erbbaurechtsvertrag bestimmt. In der Richtlinie steht, wie die Gemeinde mit befristeten Erbbaurechten umgeht, die in unbefristete Erbbaurechte umgewandelt werden. Darin heißt es unter anderem, dass der Erbbauzins für den neuen Zeitraum auf der Grundlage des aktuellen Grundstückswerts und des aktuell geltenden Erbbauzins berechnet wird.

Erbbaurechtsvertrag auf der Grundlage der neuen Erbbau-Richtlinie kann Missbrauch bedingen

Das Gericht stellt fest: Es steht der Gemeinde grundsätzlich frei, ihre eigene Richtlinie in Bezug auf die Umwandlung von befristeten Erbbaurechten in unbefristete Erbbaurechte anzuwenden. Bei Vertragsverhältnissen reicht jedoch ein Hinweis auf die Richtlinie nicht aus, wenn nicht beurteilt werden kann, ob die Anwendung dieser Richtlinie zu dem vorgenannten Machtmissbrauch der Gemeinde führt. In diesem Fall ist es irrelevant, dass diese Richtlinie für die Umwandlung von befristeten Erbbaurechten den allgemeinen Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. In Vertragsverhältnissen mit den Erbbauberechtigten reicht es nämlich nicht aus, dass die Gemeinde lediglich auf (einseitig) beschlossene Richtlinien verweist. Diese Richtlinie ist nicht Teil des Vertragsverhältnisses mit dem Erbbauberechtigten. In einem konkreten Fall kann die Anwendung dieser Richtlinie immer noch einen Missbrauch der Umstände darstellen.

Prüfungsmaßstab für den Missbrauch von Umständen

Der Erbbauberechtigte führt in dem Verfahren an, dass die Gemeinde die Umstände missbraucht habe, indem sie einen viel zu hohen Erbbauzins in den Vertrag aufgenommen habe. In Artikel 3:44 Absatz 4 des niederländischen BGB (Burgerlijk Wetboek) wird ein Missbrauch der Umstände folgendermaßen definiert: Wenn jemand weiß oder wissen müsste, dass eine andere Person aufgrund besonderer Umstände wie Abhängigkeit oder Unerfahrenheit zum Abschluss eines Vertrags bewegt wird, obwohl er diese aufgrund seines Wissens daran hätte hindern sollen.

In der Regel handelt es sich dabei um ein Ungleichgewicht in den Vertragsbedingungen zum finanziellen Nachteil der anderen Partei. Ob diese Benachteiligung unangemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Wenn es sich wie in diesem Fall um einen kommerziellen Kontext handelt, können Vergleiche mit anderen frei ausgehandelten ähnlichen Erbbaurechtsverträgen angestellt werden.

In dem Rechtsstreit wird festgestellt, dass die Gemeinde das Erbbaurecht gekündigt hätte, wenn der Erbbauberechtigte das Angebot der Gemeinde abgelehnt hätte. Alle Investitionen wurden in die Gebäude gesteckt, und das gleiche Erbbaurecht wäre für den Erbbauberechtigten anderswo nicht ohne großen Schadensverlust möglich. Dem Erbbauberechtigten sind durch die Gemeinde und durch den neuen Vertrag die Hände gebunden. Es steht auch fest, dass der Erbbauberechtigte erheblich in die Baulichkeiten investiert hat. Er würde im Falle der Kündigung des Erbbaurechts durch die Gemeinde ein erhebliches Risiko in Bezug auf den Verlust dieser Investitionen tragen. Der Erbbauberechtigte war also bei der Umwandlung des neuen Erbbaurechts an diese Situation gebunden. Nach Ansicht des Gerichts wurde der lange Mietvertrag also unter dem Einfluss besonderer Umstände geschlossen. Aber hat die Gemeinde diese Umstände ausgenutzt?

Hat die Gemeinde die Umstände ausgenutzt?

Das Gericht muss dann feststellen, ob die Gemeinde diese Umstände bei Vertragsabschluss ausgenutzt hat. Nach Ansicht des Erbbauberechtigten besteht der Missbrauch darin, dass die Gemeinde einen einseitig festgelegten Erbbauzins erhoben hat, der unangemessen hoch ist. In Anbetracht des wirtschaftlichen Kontextes des Falles kann ein Vergleich mit anderen frei ausgehandelten ähnlichen Erbbaurechtsverträgen gezogen werden. Zu diesem Zweck wird ein Sachverständiger beauftragt, den Grad der Angemessenheit des Preises zu ermitteln. Die Gemeinde bestreitet das Gutachten mit dem merkwürdigen Einwand, dass ein marktorientierter Erbbauzins eigentlich nicht festgesetzt werden kann. Darauf fällt das Gericht jedoch nicht herein, sondern geht von dem angemessenen Erbbauzins aus, der sich aus dem Sachverständigengutachten ergibt. Das Gericht muss daher feststellen, dass der Erbbauzins unangemessen hoch war. Auch interessant zu diesem Thema: 17 Tricks im Erbbaurecht (In Holländisch).

Vergleich Erbbauzins mit vom Sachverständigen ermittelten angemessenen Preis

Ermittelt wurde, dass die von der Gemeinde offerierten Beträge um 47 % (für den jährlichen Erbbauzins) bis 97,5 % (für den festen Erbbauzins mit 25 Jahren Laufzeit) über dem von einem Sachverständigen errechneten Wert eines angemessenen Erbbauzinses liegen. Der Hinweis auf die Umwandlungs-Richtline der Gemeinde und darauf, dass sie vom Gemeinderat beschlossen wurde, half der Gemeinde auch nicht weiter. Schließlich könne die Gemeinde in einer konkreten Situation immer noch die Umstände ausnutzen, so das Gericht. Die Nachteile des Vertragsabschlusses für den Erbbauberechtigten waren der Gemeinde bekannt. Daher hätte die Gemeinde von dem Vertragsabschluss, zumindest aber von der Klausel über diese Höhe des Erbbauzinses, absehen müssen, so das Gericht. Daraus ergibt sich, dass der Vertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und der Gemeinde für eine Annullierung in Betracht kommt, weil dieser durch einen Missbrauch der Umstände zustande gekommen ist. Im Übrigen muss die Gemeinde bei der Neuvergabe von Erbbaurecht nach dem Fairplay-Prinzip handeln.

Änderung des Erbbaurechtsvertrags durch das Niederländische Gericht

Da der Erbbaurechtsvertrag aufgrund eines Missbrauchs der Umstände (teilweise) für annulliert erklärt wird, muss der Vertragsinhalt geändert werden. Das Gericht ändert den Erbbaurechtsvertrag dahingehend, dass der vom Sachverständigen ermittelte angemessene Erbbauzins für den Erbbauberechtigten gültig wird. Die Gemeinde muss den vom Erbbauberechtigten zu viel gezahlte Betrag zurückzahlen. Die Entscheidung des Gerichts hat die gleiche Wirkung wie eine notarielle Erbbaurechtsurkunde, die in gesetzlicher Form errichtet wurde.

Angemessener Preis im Erbbaurecht in diesem Urteil ausgearbeitet

In diesem Fall ging es um das Erbbaurecht in Bezug auf ein Betriebsgebäude. Die Prüfung der Angemessenheit des Preises sollte jedoch auch auf Wohnhäuser auf Erbbaugrundstücken angewandt werden. Auch bei diesem kommunalen Erbbaurecht wird der Erbbauzins einseitig von der Kommune festgesetzt. Das ist beispielsweise bei der Umstellung auf unbefristetes Erbbaurecht der Fall. Die Festsetzung des Erbbauzinses erfolgt einseitig auf der Grundlage einer von den Behörden festgelegten Berechnungsmethode. Bei dieser (zu Recht) stark kritisierten Berechnungsmethode nutzt man die berüchtigte Buurtstraatquote, also die Nachbarstraßen-Quote. Dies ist Gegenstand eines laufenden Gerichtsverfahrens, in dem die fiktive und einseitige Restgrundstückswert-Methode der Gemeinde angeprangert wird. Das hier besprochene Urteil ist zumindest ein Schritt in die richtige Richtung zu einem angemessenen Preis für das Erbbaurecht.