Rechtsanwalt für Erbbaurecht in die Niederlanden
Grundstücke können in der Niederlanden mittels des sogenannten Erbbaurechts (Erbpacht) vergeben werden. Dies gilt vor allem für städtische Grundstücke. Wer zum Beispiel in Amsterdam bauen möchte, kommt sehr schnell mit dem niederländischen Erbbaurecht in Berührung und kann dafür einen Anwalt zu Rate ziehen.
Erbbauvertrag und Erbbaurecht
Das Erbbaurecht ist das dingliche Recht die Liegenschaft eines anderen zu besitzen und zu gebrauchen. Für dieses Recht muss der Erbbauberechtigte dem Eigentümer jedes Jahr eine Entschädigung zahlen.
Diese Entschädigung ist der sogenannte Erbbauzins (canon). Ein Erbbaurecht beruht auf einem Vertrag zwischen dem Bewerber für das jeweilige Erbbaurecht und dem Eigentümer des Grundstücks (Erbbaurechtsgeber). Das Erbbaurecht wird in den Artikeln 5:85 bis 5:100 des niederländischen Bürgerlichen Gesetzbuchs (BW) gesetzlich geregelt. Die Vertragsparteien, der Eigentümer und der Erbbauberechtigte, sind weitestgehend frei bei der Gestaltung der Bedingungen dieses Vertrags. Natürlich müssen dabei aber die zwingenden Vorschriften des niederländischen Gesetzes beachten. Diese Vorschriften dienen in erster Linie dem Schutz des Erbbauberechtigten.
Rechtstellung des Erbbauberechtigten
Der Erbbauberechtigte kann sein Recht grundsätzlich übertragen auf wen er will, ohne dass dies etwas an den Bedingungen ändert, unter denen die Liegenschaft im Erbbaurecht vergeben wurde. Der Erbbauberechtigte hat weiterhin, wie der Eigentümer, das Recht das Grundstück, auf die sich das Erbbaurecht bezieht, ganz oder teilweise vermieten oder mit einer Hypothek zu belasten. Das Erbbaurecht kommt also dem Eigentum nahe. Der Erbbauvertrag zwischen dem Eigentümer und dem Erbbauberechtigten wird durch einen Notar beurkundet. Auch der Verkauf des Erbbaurechts wird durch einen Notar beurkundet. Verkaufsregulierende Bestimmungen gibt es unter anderem bei Geschäftsräumen auf einem Erbbaurecht.
Erbbaurecht in Amsterdam
Das Erbbaurecht in Amsterdam wird unter Zuhilfenahme der allgemeine Bedingungen vereinbart. Es beruht auf einem Vertrag zwischen dem Bewerber für das Erbbaurecht und der Stadt Amsterdam. Dafür sind die sogenannten „Allgemeinen Bestimmungen für Erbbaurecht 2000 Amsterdam” (AB2000) anwendbar. Nach den AB2000 ist die Dauer des Erbbaurechts auf 50 Jahre festgelegt. Ältere Vertragene können aber auch eine längere Laufzeit haben.
Bis zum Ende des vereinbarten Zeitraums wird der Erbbauzins nach Ablauf jedes Jahres an die Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus und damit an die Inflation angepasst. Bei der jährlichen Anpassung des Erbbauzinses ist die jeweilige Länge der Vertragslaufzeit, zum Beispiel also 10 oder 25 Jahre, zu berücksichtigen. Der aktuellen Grundstückswert ist dann Basis für Berechnung des jeweiligen neuen Erbbauzins. Die Grundstückspreise in Amsterdam werden jedes Jahr durch den Stadtrat und das Kollegium aus Bürgermeister und Beigeordneten festgelegt. Dabei wird auch die Marktentwicklung berücksichtigt. Die aktuellen Erbbauzinssätze werden alle drei Monate auf der Website www.erfpacht.amsterdam.nl veröffentlicht. Wenn Sie in Amsterdam ein Baugrundstück von der Stadt erwerben möchten, beantragen Sie dies beim betreffenden Stadtbezirk, beim Ontwikkelingsbedrijf oder beim Haven Amsterdam.
Schaltung eines Anwalts bei Fragen im Erbbaurecht
Verträge mit Erbbaurecht sind kompliziert. Erbbaurecht ist regelmäßig Gegenstand in rechtlichen Streitigkeiten. Dabei können die Anwälte, die im Erbbaurecht spezialisiert sind behilflich sein. Wenn sich die Stadt und der Erbbauberechtigte nicht über den neuen Erbbauzins einigen können, sind unabhängige Sachverständige zu Rate zu ziehen. Kritik kann es manchmal bei Steuerfragen geben. Streitigkeiten können bei einen Konfliktkommission beigelegt werden. Bei Streitigkeiten bei Erbbaurechten sind die niederländischen Gerichte zuständig. Dabei ist die Vertretung durch einen niederländischen Anwalt bei Prozessen um Erbbaurechte verpflichtend.