De verhuurder kan onder omstandigheden geen aanspraak op plicht van de huurder van een winkel om deze open te houden. Los daarvan staat de vraag of de huurder wel de huur moet blijven voldoen tot het einde van de huurovereenkomst. Drie voorbeelden van sluiting van de winkel omdat de winkel verlies draait en de huurder geen eind kan maken aan de verliesgevende exploitatie. Een huurrecht advocaat kan de risico’s inschatten die een rol spelen bij de exploitatieplicht van de huurder en sluiting van zijn winkel tijdens de looptijd van het huurcontract.
Beëindiging huur winkelruimte na zes jaar verlies winkelier
De huurder van bedrijfsruimte kan niet worden gedwongen de exploitatie van een winkel die al zes jaar verliesgevend is, voort te zetten. Tevens kan nakoming van de huurovereenkomst door de huurder niet langer worden gevergd nu dit exploitatieverlies niet aan de huurder te wijten is, maar vooral aan het slechte aanzien van het winkelcentrum. Het is te wijten aan de verhuurder die niet is nagekomen de gehuurde winkelruimte geschikt te houden voor het gebruik als supermarkt, alsmede de op de koopkracht invloed hebbende veranderde bevolkingssamenstelling van de wijk. Huurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat er sinds de afgelopen zes jaren sprake is van een verliesgevende exploitatie van de supermarkt van niet onbeduidende omvang, welke voor een belangrijk deel aan externe factoren waarop huurder geen invloed heeft is te wijten. In redelijkheid kan niet worden gevergd dat zij de supermarkt in het winkelcentrum heropent (Rechtbank Utrecht, 6 februari 2003, ECLI:NL:RBUTR:2003:AF4867)
Plicht tot exploitatie winkelruimte onderwerp van kort geding
De vordering van de verhuurder tegen de winkelier om de winkelruimte weer in gebruik te nemen strand hier in kort geding. In deze zaak is voldoende aannemelijk dat huurder de tijdelijke sluiting van de winkel en de heropening verlies is gaan draaien als gevolg van het teruglopend aantal bezoekers van de winkel. Daarbij speelde leegloop en leegstand een belangrijke rol. Verhuurder is er niet in geslaagd de leegloop en leegstand voldoende tegen te gaan en “hielp” zelfs met de leegloop. Het is derhalve naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om huurder te houden aan de exploitatieverplichting. Dit wil niet zeggen dat gedaagde mocht stoppen met de exploitatie. Of huurder toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichting tot nakoming van de huurovereenkomst en de exploitatieverplichting van winkel is een vraag voor de bodemprocedure. (Rechtbank Limburg, 28 oktober 2013, ECLI:NL:RBLIM:2013:8277).
Oordeel rechter over huurcontract dat huurder niet meer kan nakomen
In algemene zin geldt volgens de rechter dat huurder en verhuurder zijn gehouden zich jegens elkander als goed huurder en goed verhuurder te gedragen. Gelet op de aard van deze overeenkomst als duurovereenkomst, kan het zijn dat de inhoud van het goed huurder- en verhuurderschap varieert naar gelang de veranderde feitelijke situatie. Enerzijds kan een verhuurder niet verwachten dat de exploitatie door de huurder ongewijzigd blijft ingeval van een sterk verliesgevende situatie of ingeval de huurder slechts door het brengen van in redelijkheid niet van hem te vergen offers het gebruik van het gehuurde kan invullen.
Verlies leidt tot beëindiging huur door huurder winkelruimte
Enerzijds kan een verhuurder niet verwachten dat de exploitatie door de huurder ongewijzigd blijft in geval van een sterk verliesgevende situatie of ingeval de huurder slechts door het brengen van in redelijkheid niet van hem te vergen offers het gebruik van het gehuurde kan invullen. Anderzijds kan de huurder niet in strijd met het in de huurovereenkomst voorgeschreven gebruik een pand laten leegstaan en verwaarlozen. Met het treffen van maatregelen, zoals de aanwezigheid van een huismeester/bewaker/receptionist etc., komt huurster voldoende tegemoet aan de belangen van verhuurder. Huurster voldoet aan wat onder omstandigheden redelijkerwijs van haar verwacht mocht worden. De algemene economische recessie speelt een grote rol (Rechtbank ’s-Hertogenbosch, 18 november 2009, ECLI:NL:RBSHE:2009:BK3768).
Het team vastgoed & overheid adviseert en procedeert over huurcontracten. Neem vrijblijvend contact op met een van onze advocaten.