Beëindigen van de aannemingsovereenkomst
Er zijn twee manieren waarop de overeenkomst van aanneming van werk voortijdig kan eindigen: ontbinding en opzegging. Wat is de beste manier of de aannemingsovereenkomst te beëindigen?
Ontbinding van aannemingsovereenkomst
In artikel 7:756 BW is, in naast de algemene ontbindingsbevoegdheid als beschreven in artikel 6:265 BW, een specifieke mogelijkheid geboden om de overeenkomst voortijdig te ontbinden. Dit is het geval indien reeds voor de vastgestelde tijd van oplevering waarschijnlijk wordt dat het werk niet op tijd of niet behoorlijk zal worden opgeleverd.
Daarvoor is echter wel steeds rechtelijke tussenkomst vereist. Met andere woorden, in een dergelijk stadium kan de overeenkomst alleen door een rechter worden ontbonden.
De meer algemene ontbindingsbevoegdheid kan worden ingezet indien een van de partijen toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van een of meer op haar rustende verplichtingen. Vereist is daarbij dat de tekortschietende partij in verzuim is. Als dat niet het geval is loont het dus dat de betreffende partij in verzuim wordt gebracht. Door de ontbinding ontstaan over een weer ongedaanmakingsverplichtingen van reeds verrichtte prestaties. De gevolgen die daaruit voortvloeien dienen dus voorafgaand aan de ontbinding in kaart te worden gebracht.
Opzegging van de overeenkomst van aanneming
De opdrachtgever is te allen tijde bevoegd om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk op te zeggen. Dit volgt uit artikel 7:764 BW. Wel zijn er voor de opdrachtgever die de overeenkomst opzegt financiële gevolgen aan deze opzegging verbonden. Uit lid 2 van voornoemd artikel volgt (kort gezegd) namelijk dat de aannemer in feite wel de voor het werk gecalculeerde winst, althans gebruikelijke aannemersopslag, betaald moet krijgen.
Bouw van een woning door een aannemer in opdracht van een consument
Ten aanzien van de bouw van een woning in opdracht van een consument is een aantal wettelijke bepaling van belang. De algemene bepalingen van afdeling 1 zijn daar ook van toepassing op doch afdeling 2 geeft nog een aantal bijzondere bepalingen van dwingend recht. Het betreft steeds bepalingen ter bescherming van de consument.
Vereiste schriftelijke overeenkomst
De overeenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan. Er moet dus een akte tussen partijen zijn opgemaakt. Hiervan is in beginsel sprake indien partijen de akte hebben getekend.
De eis van een schriftelijk aangegane overeenkomst geldt niet indien het gaat om de bouw van een woning op grond die de opdrachtgever al in eigendom toebehoord en de overeenkomst dus niet met de koop van de grond in verband staat. Dit vloeit voort uit lid 3 van artikel 7:766 BW. Het moet gaan om zogenaamde koop- aannemingsovereenkomsten. Als de bouw plaatsvindt op grond die al eigendom van de opdrachtgever is, dan geldt dat ook de bepalingen van de drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 BW) niet op gaan.
Beperkt voorschot voor de aannemer
In artikel 7:767 BW is bepaald dat het, voorafgaand aan de start van de werkzaamheden door de consument te betalen voorschot, niet hoger mag zijn dan 10% van de aanneemsom. Het overige betalingsschema moet verder (zo ongeveer) gelijk oplopen met de voortgang van de bouw van de woning.
Bijzonder opschortingsrecht bij aanneming van werk
Artikel 7:768 BW geeft de consument een bijzonder opschortingsrecht. De vereisten aangaande het algemene opschortingsrecht zoals die zijn beschreven in artikel 6:262 BW zijn als gevolg van deze specifieke bepaling in beginsel niet van toepassing. Het specifieke opschortingsrecht geeft de opdrachtgever de mogelijkheid maximaal 5% van de aannemingssom in te houden op de laatste termijn. De opdrachtgever kan hier gebruik van maken met het oog op bij of na de oplevering blijkende gebreken, zonder dat de opdrachtgever behoeft aan te voeren, laat staan te bewijzen, dat zich daadwerkelijk gebreken voordoen. De opdrachtgever is bevoegd dit in depot te storten bij een notaris. Hoofdregel is dat de notaris het bedrag vervolgens in macht van de aannemer brengt nadat drie maanden zijn verstreken gerekend van het tijdstip van oplevering, tenzij de opdrachtgever alsnog van het in artikel 6:262 BW omschreven opschortingsrecht gebruik maakt. In dat geval dient wel aan de vereisten van artikel 6:262 BW te zijn voldaan. In geval van een gedeeltelijke opschorting of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt.
