10 tips voor oplevering door de aannemer
Problemen bij oplevering door de aannemer komen helaas vaak voor. Meestal gaat het om gebreken in de (ver)bouw zoals lekkage, schade, scheuren, verkeerd materiaal e.d., meerwerk discussie, te late oplevering, facturen van de aannemer en andere uitvoering tijdens de bouw dan overeengekomen in bestek of aannemingsovereenkomst. Hieronder de aandachtspunten voor de opdrachtgever van de aannemer die bij oplevering met problemen wordt geconfronteerd.
Oplevering aannemer volgens bestek
De aannemer dient conform de koop-aannemingsovereenkomst en het bestek op te leveren. Vaak zijn er ten tijde van de oplevering door de aannemer nog de nodige problemen op te lossen. Het is raadzaam om tijdig een deskundige (bouwkundige) mee te laten kijken bij de bouw. Alle problemen zoals gebreken, fouten in het werk, verkeerd materiaalkeuze, schade, etc. dienen kenbaar gemaakt te worden aan de aannemer. Deze problemen kunnen de oplevering in de weg staan (koper accepteert dan geen oplevering); mogelijk dient betaling aan de aannemer opgeschort te worden; of kan oplevering door de aannemer slechts plaatvinden na duidelijke afspraken (en een plan van aanpak) hoe de problemen opgelost worden door de aannemer. Acceptatie van de oplevering zonder enig voorbehoud is dan niet zinvol. Lees deze blog over problemen met stelposten en meerwerk.
Aansprakelijkheid aannemer na oplevering
Aansprakelijkheid van de aannemer ontstaat als de aannemer niet overeenkomstig het bestek van de koop-aannemingsovereenkomst oplevert. De koper (consument) heeft recht op hetgeen in de koop-aannemingsovereenkomst is overeengekomen. Het bestek of de werkomschrijving maakt onderdeel uit van de aannemingsovereenkomst. De oplevering zelf is vaak het moment dat gebreken of onvolkomenheden of andere problemen aan het licht komen. Het heeft de voorkeur om als koper tijdens de bouw een deskundige af en toe de vorderingen te laten controleren. Zodra blijkt dat er niet conform het bestek wordt gebouwd of gebreken tijdens de bouw zichtbaar zijn, dan is het verstandig dat direct te melden aan de aannemer.
Vooropname voorafgaand aan oplevering door aannemer
In het zicht van de oplevering zal vaak al duidelijk zijn dat er gebreken zijn, dat er vertraging is of andere problemen in de bouw zijn. Ook daar geldt, zodra dit zichtbaar en duidelijk is, dit direct te melden aan de aannemer. De koper heeft een klachtplicht jegens de aannemer. Zorg dus dat alle klachten schriftelijk gemeld worden aan de aannemer of zijn vertegenwoordiger. Soms vindt voorafgaand aan de oplevering een opneming of vooroplevering plaats. Dat is een belangrijk moment.
De koper doet er verstandig aan een bouwkundige mee te nemen, die aan de hand van het bestek een en ander goed bekijkt en noteert wat er niet in orde is. Belangrijk is de verslaglegging daarvan en de communicatie aan de aannemer. Let wel, dit is geen moment van oplevering; u hoeft dan ook geen oplevering van de aannemer te accepteren. Het is alleen een vooropneming om de probleempunten in kaart te brengen. Met deze lijst van punten kan de aannemer dan verder en deze probleempunten zouden bij de oplevering verholpen dienen te zijn.
Betaling aanneemsom aan aannemer
Betaling van de aanneemsom gaat doorgaans in termijnen. De koper (opdrachtgever) hoeft niet meer te betalen dan evenredig aan de voortgang van de bouw. Met andere woorden: een termijnbetaling moet gekoppeld zijn aan een fase in de bouw die ook daadwerkelijk klaar is. Vertraging van de bouwwerkzaamheden kan ook tot het opschuiven van de termijnbetaling leiden. Een eventuele zekerheid voor betaling van de aanneemsom, bijvoorbeeld een storting in depot bij de notaris, mag niet meer dan 10% van de aanneemsom bedragen.
Gevolgen van oplevering door aannemer
De oplevering is juridisch een belangrijk moment. Als de koper de oplevering niet wil accepteren, omdat er nog te veel gebreken zijn, dan moet dat duidelijk kenbaar gemaakt worden aan de aannemer. Als er nog teveel problemen zijn dan is het werk niet geschikt om op te leveren. Dan moet de aannemer gewoon nog even doorwerken.
Door acceptatie van de oplevering door de opdrachtgever (1) gaat het risico over op de opdrachtgever (deze moet verzekering regelen), (2) aannemer is niet (meer) aansprakelijk voor zichtbare gebreken, (3) de volledige aanneemsom wordt verschuldigd (tenzij opdrachtgever van 5% regeling gebruik maakt). Lees ook: gevolgen van oplevering aannemer
Oplevering en betaling laatste termijn aan aannemer
Indien er nog steeds gebreken zijn ten tijde van de oplevering, dan kan de koper betaling aan de aannemer opschorten en een bedrag ter grootte van 5% van de aanneemsom op de rekening van een door de koper te kiezen notaris storten. De notaris dient dit bedrag onder zich te houden, totdat duidelijk is welk gedeelte van het bedrag alsnog aan de aannemer betaald mag worden. Deze regeling is opgenomen in artikel 7:768 BW en in de aannemingsovereenkomst mag niet afgeweken worden van deze regeling. Onder bijzondere omstandigheden kan er reden zijn een hoger bedrag aan betaling op te schorten.
Oplevering en garantie of waarborg
Naast afspraken in de aannemingsovereenkomst kunnen er ook nog garanties zijn van bijvoorbeeld SWK, Bouwgarant of Woningborg. Het heeft vanzelfsprekend de voorkeur om een aannemingsovereenkomst te sluiten waarbij een garantie is geregeld van één van deze organisaties. Door middel van een garantie van deze instanties geldt er doorgaans een andere garantietermijn:
- drie maanden na oplevering gaat de algemene garantietermijn in van zes jaar;
- voor ernstige (constructieve) gebreken geldt een garantietermijn van tien jaar.
Melding gebreken ontdekt na oplevering door aannemer
Ook na de oplevering door de aannemer kunnen nog gebreken geconstateerd worden. Deze gebreken dienen direct gemeld te worden aan de aannemer. De aannemer moet ook in de gelegenheid gesteld worden de gebreken te herstellen. Indien een koper zelf probeert gebreken te verhelpen, dan zou de garantie kunnen vervallen. Gebreken die binnen de garantietermijn zijn ontdekt en gemeld, vallen onder de garantie. Aannemer dient de gebreken te verhelpen. Voor gebreken die na de garantietermijn ontdekt worden dient gekeken te worden of de aannemer gehouden is tot herstel of schadevergoeding i.v.m. herstelkosten.
Oplevering aannemer en termijnen
Na de oplevering dient rekening gehouden te worden met de volgende termijnen die gaan lopen:
- Na de oplevering is er een herstelperiode van drie maanden, waarin alle gebreken die bij de oplevering zijn genoteerd verholpen dienen te worden. Tijdens deze periode kan de koper 5% van de aanneemsom onder zich houden door deze onder de notaris te storten.
- Eventuele gebreken of tekortkomingen die binnen zes maanden na datum van oplevering blijken, moeten door de bouwer/aannemer hersteld worden. Dit betreft de zogenaamde onderhoudsperiode.
- Verborgen gebreken kunnen ook jaren later nog ontdekt worden. Indien dat gebeurt, geldt ook hier dat deze direct gemeld dienen te worden aan de aannemer. Indien dat gebeurt binnen vijf jaar na het einde van de onderhoudsperiode (zes maanden na oplevering), dan is de aannemer hier nog aansprakelijk voor. Voor een melding van een verborgen gebrek na vijf jaar kan dat anders liggen. Voor verborgen gebreken na de periode van vijf jaar geldt dat ernstige gebreken ook voor zijn rekening zijn. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn, indien sprake is van een ernstig gebrek in de constructie, het dak of de fundering, waardoor grote constructieve schade ontstaat.
- Indien de koper een gebrek heeft gemeld, dan gaat er een termijn van twee jaar lopen. Dat betekent dat, indien de aannemer binnen de twee jaar na de melding niets heeft gedaan, de koper/opdrachtgever een dagvaarding moet uitbrengen of een arbitrage moet starten.
Vertraging bouw en aansprakelijkheid aannemer
Regelmatig vindt er vertraging plaats in bouwwerkzaamheden. De opdrachtgever dient in ieder geval bezwaar te maken bij de aannemer, indien vertraging dreigt. Daarnaast kan het zo zijn dat in de aannemingsovereenkomst een boete is opgenomen, indien de aannemer later oplevert dan in het aannemingscontract is bepaald. Dan moet dus sprake zijn van een opleveringstermijn die in de overeenkomst is opgenomen. Alleen een situatie van overmacht, zoals bijvoorbeeld onwerkbare dagen wegens vorst, leveren een geldig excuus op.
Advies advocaat bouwrecht over oplevering en aansprakelijkheid aannemer
Bij bouw en verbouw kunnen de daarbij behorende aannemingsovereenkomsten onderling verschillen. Ook kunnen algemene voorwaarden op de aannemingsovereenkomst van toepassing zijn. Hetgeen hierboven is vermeld kan in een specifieke situatie dus anders of genuanceerder liggen. Bovendien zijn problemen in de bouw met aannemers zeer divers van aard. Vraag daarom vrijblijvend advies van een advocaat bouwrecht van Blenheim over een probleem met uw aannemer.
