Erfpacht en erfpachtvoorwaarden

erfpacht advocaat

De maatschappelijke discussie over erfpacht is nog steeds zeer levendig. Erfpacht als instrument van de overheid staat onder druk. De maatschappelijke aanvaardbaarheid van erfpacht staat ter discussie.

De voorgenomen  wijzigingen van het erfpachtstelsel in Amsterdam heeft het verzet tegen erfpacht vergroot.
Het college in Amsterdam wil met het nieuwe collegeakkoord de erfpacht de mogelijkheid bieden het erfpachtcontract eeuwigdurend af te kopen. Dat is geen afschaffing van erfpacht zoal in een aantal verkiezingsprogramma’s stond.

Erfpachters zijn zich bewust geworden van hun rechten. Een erfpachtcontract is snel afgesloten maar de erfpachter zit er doorgaans zeer lang aan vast. Steeds meer erfpachters worden lid van een belangenorganisatie die de belangen van erfpachters behartigd.

Erfpachtadvocaat

Erfpachtadvocaat Mark van Weeren van Blenheim Advocaten heeft de belangrijkste erfpachtvragen beschreven in het boek “50 vragen over erfpacht”.

Het erfpachtboek beantwoordt vragen waar erfpachters, eigenaren, vastgoedprofessionals andere geïnteresseerden vaak mee rondlopen. Met actuele voorbeelden en rechtspraak.

  • Welke risico’s loopt een erfpachter?
  • Wat kan je doen tegen onredelijke erfpachtvoorwaarden?
  • Worrdt een woning op erfpacht wel gefinancierd door de bank?
  • Is er rechtsbescherming tegen (extreme) canonverhoging?
  • Wat kan de erfpachter vorderen bij de rechter?
  • Heeft de erfpachter enige invloed op taxatieprocedure?
  • Hoe wordt mijn erfpachtwoning getaxeerd?

Van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht in Amsterdam

Amsterdam kent een systeem van voortdurende erfpacht. Telkens wordt voor een tijdvak de grond in erfpacht gegeven. Bij de verlenging van de erfpacht vindt canonherziening plaats (CHET). De canon bij deze erfpacht zou in geval van invoering van eeuwigdurende erfapcht afgekocht kunnen worden. Tot nu toe was alleen afkoop van canon voor een tijdvak mogelijk. Maar o.g.v. het collegeakkoord krijgt de erfpachter ook de keuze voor eeuwig af te kopen. Maar het erfpachtcontract blijft wel bestaan. Nadelen van eeuwigdurende erfpacht:  de erfpachter wordt nooit eigenaar van de grond; de gemeente kan de erfpachtvoorwaarden (Algemene bepalingen) wel wijzigen en beëindiging wegens het algemeen belang blijft mogelijk (bijvoorbeeld bij stadsvernieuwing). De marktwaarde dient dan door de erfverpachter vergoed te worden.

Wettelijke regeling erfpacht

In het Burgerlijk Wetboek zijn 15 wetsartikelen opgenomen over erfpacht. Deze artikelen, art. 85 tot en met 100 van Boek 5 Burgerlijk wetboek (aangeduid als art. 5:85 BW e.v.) zijn opgenomen in de bijlagen. In deze wettelijk regeling worden de volgende onderwerpen van de erfpacht geregeld:

  • Definitie van erfpacht en het recht van de eigenaar om vergoeding canon te vragen (5:85 BW)
  • De duur van erfpacht (art. 5:86 BW)
  • Methode om erfpacht op te zeggen (art. 5:87 en 5:88 BW)
  • Wat de erfpachter mag doen met de zaak, dus het genot (art. 5:89 BW)
  • Vruchten en andere voordelen die uit de zaak komen (art. 5: 90 BW)
  • Overdragen van de erfpacht en toedelen aan een ander (art. 5:91 BW)
  • Situatie met meerdere erfpachters  met betrekking tot een zaak (art. 5:92 BW)
  • Het recht van de erfpachter om de erfpachtzaak zelf in erfpacht te geven: ondererfpacht (art. 5:93 BW)
  • Verhuren of verpachten van de erfpachtzaak (5:94 BW)
  • Procederen over de erfpacht (art. 5:95 BW)
  • Onderhoud, lasten en herstel (art. 5:96 BW)
  • Wijzigen en opheffen van de erfpacht (art. 5:97 BW)
  • Voortzetten erfpacht na de overeengekomen duur (art. 5:98 BW)
  • Vergoeding van gebouw en andere zaken bij het einde van de erfpacht  (art. 5:99 BW)
  • Het recht van de erfpachter de erfpachtzaak onder zich te houden (retentierecht) als de eigenaar nog een vergoeding aan de erfpachter verschuldigd is (art. 5:100 BW).

Algemene voorwaarden bij erfpacht: de erfpachtvoorwaarden

Het grootste deel van de regels waar een erfpachter aan gebonden zal zijn staat in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden. De gemiddelde erfpachter zal deze algemene voorwaarden voorafgaand aan het tot stand komen van de erfpacht niet hebben gelezen. Sommigen weten niet eens wat erfpacht is als een woning “op erfpacht” wordt gekocht. Over specifieke bepalingen in de voorwaarden is dan nooit onderhandeld. Geprezen zij de erfpachter die dat wel heeft gedaan. Erfpachtvoorwaarden bevatten namelijk veel bepalingen die in meer of minder mate belangrijk zijn voor de erfpachter.

Toetsing erfpachtvoorwaarden door de rechter

In de wet is bepaald dat onredelijke bedingen in algemene voorwaarden, getoetst kunnen worden door de rechter. De grondeigenaar dient rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van de erfpachter, die vaak een economisch zwakkere partij is en afhankelijk is van de grondeigenaar. Ook in de toepasselijke algemene voorwaarden dient daar rekening mee te houden. De erfpachter kan een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid bij de uitleg en toepassing van contractuele bepalingen uit het erfpachtcontract. Van de toepasselijke algemene voorwaarden kan ook de nietigheid of vernietigbaarheid van een onredelijk bezwarend beding ingeroepen worden. Op grond van de algemene voorwaarden-regeling (afdeling 6.5.3 in het Burgerlijk Wetboek)  kan een beding in de algemene voorwaarden  dat als onredelijk bezwarend  aangemerkt worden.

Eerste uitgifte van het recht van erfpacht

Een belangrijk moment in “het leven“ van een erfpachtrelatie is het moment van ontstaan, de eerste uitgifte, en het einde van de erfpacht (het verstrijken van de overeengekomen duur of feitelijke beëindiging van de erfpacht). Bij eerste uitgifte zijn de grondeigenaar en de (potentiële) erfpachter vrij om de erfpacht inhoud en vorm te geven in een akte. Gedurende de looptijd van de erfpacht zijn erfpachter en grondeigenaar tot elkaar veroordeeld. Hun rechten en verplichting liggen dan immers vast in de akte waarin de toepasselijke erfpachtvoorwaarden zijn opgenomen.

Canon en canonpercentage

Erfpachtcontracten en akten zijn er in velerlei verschijningsvormen. Voor de erfpachter zal vooral de financiële verplichting in de vorm van canon de interesse hebben. De canon is doorgaans een percentage van de grondwaarde: het canonpercentage. De canon volgt dan uit het product van grondwaarde  x canonpercentage. De erfverpachter kan voor de rentecomponent van het canonpercentage bijvoorbeeld aansluiten bij het rendement van de vastgoedmarkt of de rente op tienjarige Staatsobligaties. 

Herziening canon na verstrijken tijdvak (CHET)

Bij canonherziening wordt de vergoeding die erfpachter betaald (canon) aan de erfverpachteropnieuw vastgesteld. Na het verstrijken van een overeengekomen tijdvak van bijvoorbeeld 30 of 50 jaar wordt de canon herzien op basis van de marktconforme waarde van de grond op dat moment. Dit kan een aanzienlijk verhoging van de canon tot gevolg hebben. Verschillen tussen erfpachtcontracten ontstaan mede door verschil in samenstelling van de canon en verschil in grondslag van de canonberekening (bijvoorbeeld de rente op de 10 jarige staatslening), de opslag(en) die in de canon zijn verwerkt zijn voor  beheer en risico, jaarlijkse indexering, tijdstip(pen) van herziening e.d.).

Situatie oude erfpacht contracten van voor 1 januari 1992

De huidige wettelijke regeling is op 1 januari 1992 ingevoerd en geldt voor alle erfpachtcontracten die na deze datum zijn gesloten. Voor contracten  die voor die datum zijn gesloten geldt nog altijd het oude recht. Op grond van artikel 166 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek blijft artikel 766 (oud) BW van toepassing voor erfpachten die voor 1 januari 1992  zijn aangevangen. Dit betekent dat de erfpachter met een contract van voor 1 januari 1992 bij het eind van de erfpacht alleen recht op een vergoeding heeft van hetgeen hij heeft aangebracht op de erfpachtgrond als dat in de erfpachtakte is overeengekomen. Het recht op vergoeding moet een contract van voor 1 januari 1992 dus expliciet blijken uit de akte of erfpachtvoorwaarden. Wie een “oud” erfpachtcontract heeft doet er goed aan een erfpachtadvocaat om advies te vragen in geval het erfpachtcontract eindigt.

Conversie of omzetting erfpacht

Omzetting of conversie is het omzetten van de erfpacht naar (bloot) eigendom. Maar de term omzetting wordt ook wel  gebruikt voor het aanduiden van omzetting naar een ander type erfpacht, te weten:

  • omzetting van tijdelijke erfpacht in voortdurende erfpacht
  • omzetting tijdelijke erfpacht in een eeuwigdurend erfpachtrecht
  • omzetting voortdurend erfpachtrecht in eeuwigdurend erfpachtrecht.

Een derde vorm van omzetting is de mogelijkheid om tijdens de looptijd van een erfpachtcontract over te stappen naar nieuwe (actuele) erfpachtvoorwaarden.

Opzegging erfpacht wegens tekortkoming erfpachter

Indien de erfpachter een of meer verplichtingen uit het erfpachtcontract niet nakomt, dan is de grondeigenaar gerechtigd daar iets tegen te doen. In de praktijk zal de grondeigenaar nakoming vorderen, desnoods bij de rechter. De eigenaar kan de erfpacht echter ook opzeggen als de erfpachter:

  • twee achtereenvolgende jaren de canon niet betaalt, of
  • in ernstige mate tekortschiet in de nakoming van zijn andere verplichtingen.

Een opzegging moet altijd per deurwaardersexploot plaatsvinden. Dat is de wettelijke regeling van art. 5:87 lid 2 BW. Van deze regeling kan niet ten nadele van de erfpachter afgeweken worden in het erfpachtcontract of de erfpachtvoorwaarden.

Rechtsbescherming erfpachter en advocaat

In procedures over erfpachtvoorwaarden of canonverhoging zal de rechter (een beding uit) de erfpachtvoorwaarden toetsen. Eeen erfpachter doet er verstandig aan een erfpachtadvocaat om eenprocesadvies te vragen zodat hij weet wat zijn kansen zijn in een procedure. Op welke gronden wordt er dan getoetst door de rechter? Daar heeft de Hoge Raad zich al eens over uitgelaten. In een zaak over erfpacht in de gemeente Lelystad heeft de Hoge Raad vijf beschermingsgronden genoemd. In die zaak ging het om een bepaling in de erfpachtvoorwaarden over canonverhoging. Het gaat volgens de Hoge Raad om de volgende toetsingsgronden:

  • is het beroep op de voorwaarde in de gegeven omstandigheden in strijd met de redelijkheid en billijkheid?
  • betreft het een beding dat op de zwarte of grijze lijst staat van de algemene voorwaarden van afdeling 6.5.3 van het Burgerlijk Wetboek?doet zich een mogelijkheid voor tot (gedeeltelijke) wijziging of ontbinding van de overeenkomst ex artikel 6:259  en 6:260 BW?
  • kan het beding reden zijn voor een beroep op onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW?
  • is het beroep van de overheid op het betreffende beding in de erfpachtvoorwaarden in strijd met één of meer algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het zorgvuldigheidsbeginsel, het beginsel van fair play, het evenredigheidsbeginsel e.d.?

Particuliere erfpacht

Ook een particuliere grondeigenaar kan grond in erfpacht uitgeven. Ook appartementsrechten kunnen in erfpacht uitgegeven. De koper verwerft dan een erfpachtrecht rechtgevend op een appartementsrecht in een gebouw. Ook in bungalowparken worden percelen grond in erfpacht uitgegeven. Door de dalende huizenprijzen zijn projectontwikkelaars ook overgestapt op uitgifte in erfpacht om daarmee de vraagprijs te kunnen verlagen. De koper zit dan wel aan erfpacht en een canonverplichting vast. Particuliere erfpacht is negatief in het nieuws gekomen onder meer door de problemen die er zouden zijn bij financiering. Die worden vaak veroorzaakt de onredelijke erfpachtvoorwaarden die worden gebruikt door particuliere erfverpachters. Erfpachtvoorwaarden kunnen door een deskundige advocaat gecontroleerd worden op onredelijke bedingen.

Overgangsregeling bij nieuwe canon 

Er bestaat geen wettelijk recht op een overgangsregeling, indien de canon aanzienlijk wordt verhoogd bij heruitgifte of herziening van de canon.
Wel kan de redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen dat een overgangsregeling of ingroeiregeling wordt toegepast. Gelet op de rechtspraak en adviezen aan de Minister (Commissie De Jong) kan gesteld worden dat een ingroeiregeling van minimaal vijf jaar door erfpachters verlangd kan worden bij substantiële canonverhoging.
Dat zou het geval kunnen zijn als de verhoging van de canon meer dan 100% bedraagt. In Amsterdam komen alle particuliere erfpachtcontracten waarbij een nieuw tijdvak ingaat na 1 januari 1999 in aanmerking voor een ingroeiregeling.

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier