Geschil binnen vereniging van eigenaren (VvE)
Een geschil in de Vereniging van Eigenaars kan vele oorzaken hebben. Tijdig advies van een “Advocaat Vereniging van Eigenaren” ofwel de VvE-advocaat is vaak zinvol. Het VvE-geschil kan (de kosten van) de contributie aan de VvE betreffen, of verdeling van kosten VVE en wat zijn kosten appartementseigenaars, wijziging privé-gedeelte van appartementseigenaar (moet de splitsingsakte gewijzigd worden), toestemming voor verbouwing door een appartementseigenaar, (kosten) VvE onderhoud en herstel, en dergelijke. Indien de Vereniging van Eigenaars er zelf niet uitkomt, kan de kantonrechter een vervangende machtiging geven, aan de appartementseigenaar of machtiging aan het bestuur van de VvE.
Toestemming VvE
Belangrijk voor een appartementseigenaar is om tijdig op de agenda van een vergadering van de VVE te zetten hetgeen hij voornemens is te doen. Bijvoorbeeld een wijziging aan zijn appartementsrecht. Voor sommige handelingen heeft de appartementseigenaar immers toestemming nodig van de VVE. Bijvoorbeeld het aanleggen van een open haard met schoorsteen op het dak, het maken van een dakterras, uitgraven van een souterrain, privé gebruik van een gemeenschappelijke gedeelte in het gebouw of een verbouwing die ook de gemeenschappelijke gedeelte betreft. In de vergadering van de eigenaren moet een besluit genomen worden over de gevraagde toestemming.
Wordt de gevraagde toestemming niet verleent, dan kan de appartementseigenaar een machtiging vragen bij de kantonrechter. Een VvE advocaat kan een verzoekschrift indienen namens (het bestuur van de) VvE of namens een of meer appartementseigenaren. De appartementseigenaren worden dan opgeroepen. Doorgaans verschijnt het bestuur van de VVE op de zitting.
Wijziging splitsingsakte
Een ander geschil binnen de Vereniging van Eigenaar dat ik vaak tegenkom is het wijzigen van de splitsingsakte. Een splitsingsakte ex art. 5:111 BW of een splitsingsreglement is altijd in een notariële akte vastgelegd (niet te verwarren met het huishoudelijke reglement – art. 5:128 BW) en vormt eigenlijk de gebruiksaanwijzing voor alle appartementseigenaren. Soms is het echter nodig dat een splitsingsakte wordt gewijzigd.
Bijvoorbeeld om de stemverhoudingen en/of breukdelen van de eigenaren te wijzigen, privégedeelte te vergroten of te verkleinen, veranderingen aan het gebouw (denk aan uitgegraven kelder of dakopbouw), of fouten in de splitsingsakte te corrigeren. Deze punten dienen op de agenda geplaatst te worden van de vergadering van de VVE. Minimaal 80% van de appartementseigenaren dient voor de aanpassing te stemmen.
Voldoende meerderheid besluit VvE
Lukt dat niet, er is dan geen gekwalificeerde meerderheid in de vergadering van appartementseigenaren, dan kan (het bestuur van) de VVE aan de kantonrechter vragen om de wijzigingen alsnog vast te stellen. Daar tegenover staat dat de appartementseigenaar die zich benadeeld voelt door de wijziging van een splitsingsakte die wel bij volledige meerderheid is vastgesteld, daartegen binnen 30 dagen bezwaar kan maken bij de kantonrechter. De kantonrechter maakt een belangenafweging. Het belang van de wijziging in relatie tot de geuite bezwaren worden afgewogen.
Geschil VvE oplossen met VvE-advocaat
Het heeft natuurlijk de voorkeur dat een geschil binnen de VVE wordt opgelegd, aangezien appartementseigenaren buren van elkaar zijn. Blijkt dat echter niet mogelijk te zijn, dan kan het overleg tussen advocaten die worden ingeschakeld tot een oplossing leiden. Gedegen juridisch advies van een VvE-advocaat of een second opinion kan ook bijdragen om een geschil tussen de eigenaren binnen de VvE te voorkomen of een procedure over een VvE-geschil te voorkomen.
