Ontruimingsbescherming voor de huurder van "overige bedrijfsruimte” bij beëindiging huurovereenkomst

Het sluiten van een huurovereenkomst is vaak voor huurder en verhuurder het begin van een langdurige relatie.
Maar wat als de verhuurder van de huurder af wil?

Het Burgerlijk Wetboek (boek 7) kent ten aanzien van de huur en verhuur van woonruimte en (detailhandel)bedrijfsruimte gedetailleerde wetgeving, waarbij de huurder in een dergelijke situatie kan rekenen op een "flinke portie" huurbescherming.

Dat is anders bij de zogenaamde “overige bedrijfsruimte”; bij de invoering van het nieuwe huurrecht op 1 augustus 2003 is de gehele Huurwet (die de wettelijke regeling vormde voor de overige bedrijfsruimte) vervangen door slechts één artikel in het Burgerlijk Wetboek, artikel 230a van boek 7.
Dit wetsartikel is van toepassing op de huur die betrekking heeft op "overige bedrijfsruimte", te weten een gebouwde zaak (of een gedeelte daarvan) mits die zaak of dat gedeelte geen woonruimte, noch detailhandel-bedrijfsruimte is.
In de dagelijkse praktijk geldt als hoofdregel dat de bedrijfsruimte die niet onder detailhandelsbedrijfsruimte kan worden geschaard, per definitie valt onder de (rest)categorie “overige bedrijfsruimte”.

Het belangrijkste voorbeeld van "overige bedrijfsruimte" is natuurlijk kantoorruimte.

Beëindiging van de huurovereenkomst en ontruimingsbescherming

Vooral bij de beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder wordt het verschil tussen detailhandel-bedrijfsruimte en overige bedrijfruimte duidelijk.
De huurder van overige bedrijfsruimte geniet namelijk geen huur- bescherming; een schriftelijke opzegging met inachtneming van de geldende (contractuele of wettelijke) opzegtermijn doet de huurovereenkomst eindigen op de dag waartegen is opgezegd.
De huurder rest slechts een beroep op de (tijdelijke) ontruimingsbescherming die de procedure ex artikel 7:230a BW hem biedt.
Van deze regeling kan in de huurovereenkomst niet ten nadele van de huurder worden afgeweken, aldus lid 9 van artikel 7:230a BW.
Het betreft dus een tijdelijke ontruimingsbescherming.

Wat zijn nu precies de vooruitzichten van een huurder van overige bedrijfsruimte, indien die huurder (geheel tegen zijn wil in) wordt geconfronteerd met een opzegging van de huurovereenkomst gevolgd door een aanzegging tot ontruiming door de verhuurder?

Verzoek om verlenging van ontruimingstermijn

Volgens artikel 7:230a BW lid 1 kan de huurder de kantonrechter (van het arrondissement waarbinnen de onroerende zaak is gelegen) verzoeken om de termijn waarbinnen ontruiming dient plaats te vinden, te verlengen.
De huurder dient daartoe uiterlijk binnen twee maanden na het tijdstip waartegen ontruiming is aangezegd een verzoekschrift in te dienen bij rechter.
Dit is een fatale termijn; bij overschrijding ervan heeft de huurder zijn recht verspeeld om een verlengingsverzoek in te dienen.
De huurder zal alsdan in dat verzoek niet-ontvankelijk worden verklaard.

Geen verlenging van de huurovereenkomst

Let wel: de huurder kan dus geen verlenging van de huurovereenkomst vragen, want de huurovereenkomst is reeds geëindigd.
Niet voor niets wordt in artikel 7:230a BW gesproken over “de gewezen huurder”.
Er is dus slechts sprake van verlenging van de termijn waarbinnen ontruiming moet plaatsvinden. De huurder is gedurende deze periode dan ook geen huurprijs, maar een “redelijke vergoeding” verschuldigd aan de verhuurder. In de praktijk is deze vergoeding meestal gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals die laatstelijk gold en zijn partijen het daarover (stilzwijgend) eens.
Bij onenigheid kan de rechter in een procedure gevraagd worden om een vergoeding vast te stellen.

Schorsing van de plicht tot ontruiming

De indiening van dit verzoek schorst de verplichting van de gewezen huurder om tot ontruiming over te gaan, totdat op het verzoek is beslist.
De oorspronkelijke schorsingstermijn van twee maanden, die iedere gewezen huurder van overige bedrijfsruimte van rechtswege is toegekend, wordt dus verlengd.
In de praktijk is het niet uitzonderlijk dat pas drie of vier maanden na de indiening van het verzoekschrift een mondelinge behandeling plaatsvindt.
Na de zitting kan het nog enige maanden duren voordat de rechter een beslissing neemt.
De (gewezen) verhuurder dient zich dus te realiseren dat gedurende deze hele periode er geen ontruimingsverplichting bestaat voor de huurder.

Rechterlijke belangenafweging bij beoogde ontruiming

Indien het verzoekschrift tijdig is ingediend komt de rechter in beginsel toe aan een belangenafweging.
In beginsel, want artikel 7:230a BW lid 2 formuleert drie uitzonderingsituaties waarbij de huurder geen ontruimingsbescherming toekomt, ondanks het feit dat het verzoekschrift tijdig is ingediend.
De huurder komt geen ontruimingsbescherming toe indien hij:

  • zelf de huur heeft opgezegd
  • uitdrukkelijk in de beëindiging heeft toegestemd, of
  • door de rechter veroordeeld is wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

De belangenafweging geschiedt niet op basis van gelijkwaardigheid; in beginsel gaan de belangen van de verhuurder voor.
Alleen indien de rechter van oordeel is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan de belangen van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik, wijst de rechter het verzoek toe. Bij de belangenafweging kunnen alle mogelijke feiten en omstandigheden aan de orde komen.

De gevraagde ontruimingsbescherming wordt toegewezen

In de rechtspraktijk komt het er vaak op neer dat indien een huurder erin slaagt zijn zwaarwegende belangen bij voortzetting van het gebruik van de ruimte in kwestie goed te onderbouwen, de rechter geneigd is om de huurder toch het voordeel van de twijfel te geven.
Is dat het geval, dan verlengt de rechter de termijn waarbinnen ontruimd zal moeten worden door de gewezen huurder.
Deze verlenging kan worden uitgesproken voor maximaal een jaar en dit kan weer maximaal drie keer.
Alhoewel een rechter bij een tweede (en zeker bij een derde) verzoek minder snel geneigd zal zijn om wederom een verlenging uit te spreken, betekent dit dus dat een gewezen huurder van overige bedrijfsruimte maximaal nog drie jaar na het eindigen van de huurovereenkomst in gehuurde kan blijven zitten.

Indien de verhuurder alsnog voortijdig van de huurder af wil, zal hij actief op zoek moeten gaan naar vervangende bedrijfsruimte voor de huurder.

De gevraagde ontruimingsbescherming wordt afgewezen

Indien de rechter tot afwijzing van het verzoek overgaat stelt hij ook meteen de datum van ontruiming vast.
Hiertegen staat geen hoger beroep open, aldus lid 8 van artikel 7:230a BW.
Een gewezen huurder die dus in hoger beroep gaat omdat hij het niet eens is met de uitkomst van de belangenafweging, zal dus altijd bot vangen. Onroerend goed (vastgoed) recht is een breed vakgebied. Het omvat alle juridische aspecten van het bouwproces vanaf het ontwikkelen, ontwerp, bouwen, alsmede de verkoop, verhuur alsmede de rechten en plichten van betrokkenen in dit proces, zoals de ontwikkelaar, aannemer, de architect, de betrokken overheid wat betreft vergunningen, ontheffingen, bestemmingsplan, et cetera.

Verdere informatie door een advocaat over vastgoed, VvE en huurrecht

Voor verdere informatie over vastgoed, VvE en huurrecht kunt u vrijblijvend contact opnemen met:

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier