Onderverhuren van een woning

Wettelijk verbod op onderhuur

In 2003 is het nieuwe huurrecht in werking getreden. Op basis van het nieuwe huurrecht (artikel 7:244 BW) mag de huurder van een woning deze niet in haar geheel aan een ander in gebruik geven of onderverhuren, ook niet gratis.
In sommige gevallen mag dit wel voor wat betreft een gedeelte van de woning. Uiteraard kunnen verhuurder en huurder afwijken van dit wettelijk verbod op onderhuur, maar dat gebeurt weinig. Veel huurovereenkomsten bevatten juist een bepaling dat het onderverhuren van de woning niet is toegestaan. Een verhuurder die er achter komt dat de woning door de hoofdhuurder zonder zijn toestemming is onderverhuurd, kan twee dingen doen.
Het minst vergaande is dat hij via de rechter vordert dat de onderhuur eindigt, en dat de onderhuurder de woning verlaat.
Daarnaast kan hij de rechter verzoeken om te bepalen dat ook de huurovereenkomst met de hoofdhuurder eindigt, en dat deze dus geen recht meer heeft op het huren van de woning.
Immers, door de woning zonder toestemming onder te verhuren, handelt de huurder in strijd met de huurovereenkomst, en dit kan een geldige reden zijn om een einde te maken aan de huurovereenkomst. Voor de verhuurder kan het lastig zijn om voor de rechter aan te tonen dat er sprake is van onderhuur. In sommige gevallen kan de bewijslast op dit punt worden omgekeerd en kan de rechter de hoofdhuurder opdragen te bewijzen dat hij zelf (en dus niet de onderhuurder) in de woning zijn hoofdverblijf heeft. In dergelijke gevallen wordt het voor de verhuurder soms iets gemakkelijker gemaakt om ongeoorloofde onderhuur aan te pakken.
In het algemeen geldt dat de hoofdhuurder tevens aansprakelijk is voor gedragingen van de onderhuurder. In gevallen van schade door toedoen van de onderhuurder kan de hoofdhuurder hiervoor dus (naast de onderhuurder) worden aangesproken.

Bescherming van onderhuurders

Behalve een algemeen verbod op onderhuur, bevat de wet (ironisch genoeg) ook een bijzondere bescherming voor onderhuurders (artikel 7:269 BW). Dit artikel bepaalt dat, wanneer de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder eindigt, er automatisch een huurovereenkomst tussen verhuurder en onderhuurder ontstaat.
Met andere woorden: wanneer de overeenkomst met de hoofdhuurder beëindigd wordt, betekent dit niet dat ook de onderhuurder automatisch moet vertrekken. Voor deze vorm van rechtsbescherming voor onderhuurders maakt het overigens niet uit of de onderhuur is aangegaan met toestemming van de verhuurder of niet.
Een voorwaarde om aanspraak te kunnen maken op deze bescherming is wel dat de onderhuurder aan de verhuurder meedeelt dat er sprake is van onderhuur en dat hij aanspraak wenst te maken op de wettelijke onderhuurdersbescherming.
Indien hij dat niet doet, betekent dit echter nog niet dat de onderhuurder geen bescherming geniet; wel kan hij in zo'n geval worden aangesproken voor vergoeding van de schade die de verhuurder heeft geleden door het feit dat hij niet op tijd op de hoogte is gesteld van de onderhuur.
Bij de nieuwe huurovereenkomst die op grond van de wettelijke regeling ontstaat tussen verhuurder en (voormalig) onderhuurder gelden dezelfde voorwaarden als bij de onderhuurovereenkomst. De voormalig onderhuurder betaalt dus dezelfde huur als voorheen. De verhuurder kan, wanneer de voormalig onderhuurder van de wettelijke bescherming gebruik maakt, binnen zes maanden via de rechter vorderen dat de overeenkomst met de voormalig onderhuurder wordt beëindigd. Doet hij dit niet binnen die zes maanden, dan zit hij aan de voormalig onderhuurder vast en is deze definitief hoofdhuurder geworden. Voor het beëindigen van de overeenkomst met de voormalig onderhuurder is bovendien een geldige reden nodig. Dit kan onder meer zijn het feit dat de onderhuur is aangegaan met de “kennelijke bedoeling” om de onderhuurder de positie van huurder te verschaffen.
Een ander argument kan zijn dat via de onderhuurconstructie het systeem van toewijzing van (sociale) huurwoningen wordt doorkruist.
Met name in gebieden waar een groot tekort heerst aan dergelijke woningen, zoals Amsterdam, komt dit regelmatig voor.

De formele weg voor de aanpak van onderhuur

Voor wat betreft het beëindigen van de huurovereenkomst kent de wet twee wegen, die elkaar enigszins doorkruisen, en waarbij rekening moet worden gehouden met een aantal termijnen.
In geval van onderhuur kan de overeenkomst met de hoofdhuurder: a. via de rechter worden ontbonden wegens wanprestatie (het overtreden van het verbod op onderhuur; art. 7:231 BW) In dit geval kan de rechter bepalen dat de huurder nog een maand de tijd krijgt om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen (art 7:280 BW). b. door de verhuurder eerst worden opgezegd wegens het zich niet gedragen als een “goed huurder” (art 7:271 lid 1 sub a), waarna alsnog tussenkomst van de rechter noodzakelijk is. In dit geval geldt tussen het moment van opzegging door de verhuurder en het einde van de huurovereenkomst een wettelijke termijn van tussen één en zes maanden, afhankelijk van de periode dat de huurovereenkomst heeft geduurd (art. 7:271 BW).
Zowel bij ontbinding (a) als bij opzegging (b) is tussenkomst van een rechter dus noodzakelijk (tenzij, in het geval van opzegging, wanneer de huurder hiermee instemt). Na de ontbinding door de rechter van de hoofdhuur geldt overigens nog steeds de wettelijke bescherming van de onderhuurder. De huurovereenkomst met de onderhuurder zal dus apart (eventueel in dezelfde procedure) door de rechter moeten worden ontbonden.

Verdere informatie door een advocaat over vastgoed, VvE en huurrecht

Voor verdere informatie over vastgoed, VvE en huurrecht kunt u vrijblijvend contact opnemen met:

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier