Advocaten voor monumentenrecht

De advocaat vastgoed heeft ook te maken met problemen rond monumenten, in het bijzonder wijzigingen bij het verbouwen of sloop van een monument, uitbreiding van een monument en de benodigde vergunningen bij werk aan monumenten.

Geschillen met monumentenzorg ontstaan soms door subjectieve oordelen van diverse adviseurs of ambtenaren betrokken bij monumenten.
Zowel de Welstandscommissie als de Monumentencommissie geven een (subjectief) oordeel dat soms niet door de eigenaar van een monument wordt geaccepteerd. Ook de ongevraagde aanwijzing tot (gemeentelijk) monument levert regelmatig geschillen op met de eigenaar van het pand. Er is een overvloed van regelgeving en de papierwinkel rond vergunningen. Dat maakt het de eigenaar van een monument zeer lastig om adequaat tot verbetering of aanpassing van een monument over te gaan. Het is zinvol om een advocaat in te schakelen als het belang van de eigenaar van het monument geschaad wordt. Ik zet een aantal zaken onder elkaar.

Monument en regelgeving - monumentenrecht

De eigenaar van een monument heeft te maken met meer regels dan een gewone onroerende zaak: de Monumentenwet, de Wabo, Besluit Omgevingsrecht, de Erfgoedverordening van de gemeente zijn de belangrijkste regelingen.
De aanvraag voor de vergunning voor het aanbrengen van een eenvoudige lichtkoepel in een monument betreft juridisch  (bijvoorbeeld en onder meer) het volgende:

  • het bouwen van een bouwwerk (artikel 2.1, lid 1, onder a Wabo);
  • het gebruik van gronden of bouwwerk in strijd met een planologische regeling (artikel 2.1, lid 1, onder c Wabo);
  • het slopen, verstoren, verplaatsen of in enig opzichte wijzigen van een beschermd monument of het herstellen, gebruiken of laten gebruiken van een beschermd monument op een wijze waardoor het wordt ontsierd of in gevaar gebracht (artikel 2.1, lid 1, onder f Wabo).

De aanvraag valt in de categorie gevallen waarvoor op basis van artikel 4 van de bijlage II van het Besluit Omgevingsrecht het mogelijk is om van de bepalingen van het bestemmingsplan af te wijken (artikel 2.12, lid 1, sub a onder 2 Wabo). Beoordeling van het deel van de aanvraag dat betrekking heeft op het veranderen of in enig opzicht wijzigen van een beschermd rijksmonument. Voor de aanvraag wordt het advies ingewonnen van de commissie als bedoeld in artikel 15, lid 1 van de Monumentenwet 1988 (monumentencommissie).

Aanwijzing monument, bezwaar en monumentenadviescommissie

Er kan sprake zijn van een rijksmonument, een provinciaal monument  of gemeentelijk monument. De eigenaar die van oordeel is dat zijn onroerende zaak ten onrechte wordt aangewezen tot monument dient dit tijdig kenbaar te maken aan het overheidsorgaan die de monument status toekennen. Een adviescommissie adviseert de overheid bij de beoordeling van de monumentstatus. Het oordeel van de monumentencommissie of monumentenadviescommissie is vereist ingevolge Erfgoedverordening van een gemeente. Doorgaan huurt gemeente extern advies in voor een monumentenadvies. Zodra de gemeente een adviesaanvraag heeft gedaan geldt voorbescherming op de onroerende zaak. De eigenaar kan bezwaar maken tegen het voornemen tot aanwijzing van een monument. Het is raadzaam om tijdig advies te vragen van een monumentendeskundige indien een dergelijke aanwijzing tot monument op handen is. Een advocaat vastgoed kan adviseren over de juridische grondslag voor de voorgenomen aanwijzing tot monument. Degene die tot aankoop van een monument zal overgaan doet er goed aan tijdig advies te vragen van een deskundige. Tegen de aanwijzing tot monument kan de eigenaar bezwaar maken. Ook kan in een later stadium intrekking van de aanwijzing verzocht worden. Bij alle onroerende zaken kan sprake zijn van verborgen gebreken. De koper van een monument dient zich ervan bewust te zijn dat de overheid meer middelen ter beschikking heeft om de eigenaar van een monument te dwingen tot onderhoud c.q. tot restauratie over te laten gaan. 

Vergunning voor verbouwing of wijziging monument

Voor wijziging of verbouwing van een monument dient naast een omgevingsvergunning een monumentenvergunning aangevraagd te worden. De eigenaar van een monument doet er verstandig aan zich tijdig te laten te laten informeren door de ambtenaar van de betreffende gemeente. Ook dient de eigenaar van het monument er rekening mee te houden dat procedures lang duren (vaak onnodig) en de gemeente allerhande adviezen meent te kunnen vragen, waarvoor de eigenaar opdracht moet geven aan een derde. Het is daarom raadzaam om in een vroeg stadium duidelijk af te spreken wat er verwacht wordt. De wettelijke basis voor de eis die de gemeente stelt moet er daadwerkelijk zijn. Inmiddels heeft de overheid onderkend dat de uitgebreide voorbereidingsprocedure op grond van de afdeling 3.4 van de Algemene Wet Bestuursrecht veel te lang duurt. Inmiddels zouden de procedures voor de wijziging of verbouwing van een monument korter moeten zijn.  De eigenaar twijfelt over de correcte en tijdelijke afwikkeling van zijn vergunningaanvraag en doet er goed aan een advocaat inzake Bestuursrecht te raadplegen zodat de termijnen correct in acht worden genomen. Indien nodig kan de gemeente of het bestuursorgaan ingebreke gesteld worden indien sprake is van overschrijding van de beslistermijnen.  Een vergunning van rechtswege zal zich bij een monument niet snel voordoen. De vertraging wordt ook vaak veroorzaakt door het verplicht vragen van advies door een gemeente aan de RCE of een andere adviseur. Die adviesplicht bestaat ingevolge artikel 6.4, eerste lid onder a (Besluit omgevingsrecht) bij:

  • het slopen van een beschermd monument of een deel daarvan voor zover van ingrijpende aard,
  • het ingrijpend wijzigen van een beschermd monument of een belangrijk deel daarvan, voor zover de gevolgen voor de waarde van het beschermde monument vergelijkbaar zijn met de gevolgen van het geval, bedoeld onder 1°,
  • het reconstrueren van een beschermd monument of een belangrijk deel daarvan, waarbij de staat van het monument wordt teruggebracht naar een eerdere staat of een veronderstelde eerdere staat van dat monument, of
  • het geven van een nieuwe bestemming aan een beschermd monument of een belangrijk deel daarvan.

Verschil reguliere procedure vergunning monument en uitgebreide voorbereidingsprocedure

De gemeente dient derhalve de reguliere voorbereidingsprocedure bij de aanvraag van een vergunning van een monument toe te passen waar dit mogelijk is. De reguliere procedure duurt 8 weken en de uitgebreide procedure duurt 26 weken. De advisering van de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed heeft als doel dat de eigenaren en beheerders van monumenten goed omgaan met een monument. Het advieswerk van de RCE vloeit voort uit de wettelijke taken en het prijsbeleid. Derhalve is de RCE geen orgaan dat de taak heeft particuliere eigenaren te adviseren. Het staat de eigenaar van een monument echter vrij de RCE te benaderen en advies te vragen. Indien de gemeente advies vraagt bij de RCE is het van belang dat de eigenaar van een monument meekijkt met de gemeente of de RCE correct wordt geïnformeerd door de gemeente. Het komt voor dat bij gebrekkige informatie ook een gebrekkig advies wordt vertrekt door de RCE. De RCE ontleent haar taken aan de Monumentenwet 1988 en de Wet op de Archeologische Monumentenzorg. De monumenten uit 1988 hebben zowel betrekking op gebouwde rijksmonumenten alsmede “groene monumenten” en archeologische rijksmonumenten alsmede stads- en dorpsgezichten.

Vergunning van rechtswege bij monument

Als uitgangspunt dient te gelden de reguliere procedure, ook als het gaat om een aanvraag die betrekking heeft op een beschermd monument. de uitgebreide voorbereidingsprocedure is alleen van toepassing dat voor de activiteit in kwestie krachtens artikel 2.26, derde lid, van de Wabo, een adviseur is aangewezen. Als dat niet zo is en de gemeente niet tijdig, dat wil zeggen binnen de termijn van acht weken, op de aanvraag heeft beslist en de beslistermijn ook niet tijdig heeft verlengd dan dient de aanvrager van de vergunning alert te zijn. Dit heeft tot gevolg dat de gevraagde vergunning met toepassing van artikel 3.9, derde lid, van de Wabo in samenhang met artikel 4:20b, eerste lid, van de Awb van rechtswege is verleend. De gemeente moet de van rechtswege verleende omgevingsvergunning bekend maken.

Weigering vergunning monument

Op grond van art. 2.2 WABO is een omgevingsvergunning nodig voor een gemeentelijk monument en een provinciaal monument.  Alleen indien de wijziging een nadere ingreep betreft bij rijksmonumenten, is nog een advies van de RCE nodig. Een monument eigenaar kan bezwaar of beroep aantekenen tegen een besluit van de gemeente of bestuursorgaan dat hem niet welgevallig is. De beroepstermijn is doorgaans 6 weken. Een advocaat kan het bezwaar of beroep formuleren. Ook indien de gemeente de termijn heeft laten lopen,  is het mogelijk om bezwaar of beroep in te stellen indien sprake is van een fictieve weigering van de aanvraag voor (wijziging van) het monument. In spoedsituaties kan de eigenaar van een monument met zijn advocaat door middel van een voorlopige voorziening veroordeling vorderen ten laste van de gemeente op straffe van een dwangsom met inachtneming van de wettelijke termijnen de nodige handelingen te verrichten.

Dwangsom bij monument

Aan de eigenaar van een monument kan een overtreding  van regelgeving een dwangsom opgelegd worden om de overtreding te beëindigen na de begunstigingstermijn. Indien een last onder dwangsom is opgelegd, kan een overtreder vragen om opheffing of schorsing. Daartoe dient een gemotiveerd verzoek ingediend te worden bij de gemeente of het bestuursorgaan dat de last onder dwangsom heeft opgelegd. Het bezwaar dat ingediend kan worden heeft geen schorsende werking. Degene die is aangeschreven met de last onder dwangsom zal dan ook om schorsing moeten vragen bij de Gemeente of het bestuursorgaan, dan wel bij de bestuursrechter een voorlopige voorziening moeten vragen om schorsing te bewerkstelligen. Een advocaat kan bezwaar indienen schorsing, opheffing of kwijtschelding van de door gemeente opgelegde dwangsom vorderen.

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier