Het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning

Mondelinge afspraken zijn in het algemeen evenzeer bindend als een overeenkomsten die op papier staat. Voor een mondelinge koop van een huis is dat echter anders. De wet bepaalt namelijk dat de koop van een woonhuis (als de koper een particulier is) altijd schriftelijk moet worden vastgelegd, en dat de koop anders niet geldig is.

Waarom heeft de wetgever bepaald dat een mondelinge koop van een huis niet geldig is? Een belangrijke reden is de behoefte aan duidelijkheid en bescherming van de (vaak onervaren) particuliere koper.
In sommige gevallen denken koper en verkoper misschien dat ze het mondeling eens zijn geworden over de koop, maar komen ze er later achter dat dat bij nader inzien niet zo is. Er worden handen geschud, maar pas bij het opstellen van de schriftelijke overeenkomst blijkt dat er nog wat “vergeten” punten zijn, waarover nog overeenstemming moet worden bereikt. Zijn de gordijnen bij de koop inbegrepen? Is de verkoper iets bekend over de aanwezigheid van asbest? Kan de koper nog onder de koop uit als hij de financiering niet rond krijgt? Op welke datum wordt het huis overgedragen? En ga zo maar door.
Omdat bij de koop van een woonhuis de belangen zo groot zijn, en partijen vaak (beiden) ondeskundig, bepaalt de wet dat alles op papier moet worden gezet. Een handig hulpmiddel daarbij is een standaard-koopovereenkomst (zoals die van de NVM), die een lijst bevat met alle belangrijke zaken waarover afspraken moeten worden gemaakt. Het is echter niet zo dat het een koper een bod kan doen op een huis, zonder enige consequentie, en dat de koper pas tot iets verplicht is op het moment dat hij zijn handtekening heeft gezet.
Door het doen van een bieding (bijvoorbeeld door de vraagprijs te bieden zonder enig voorbehoud) zou een situatie kunnen ontstaan waarbij de wederpartij er van uit kan gaan dat partijen het eens zijn, in juridische termen: dat er “wilsovereenstemming” bestaat.
De verkoper zou dan van de koper kunnen eisen dat hij alsnog meewerkt aan het opstellen en tekenen van een schriftelijke overeenkomst.
Wie A zegt, moet immers ook B zeggen. Of de rechter de verkoper in zo een geval gelijk zal geven, hangt van de omstandigheden af. Over de precieze invulling die in de praktijk moet worden gegeven aan het vereiste dat een koopovereenkomst voor een woonhuis schriftelijk moet worden aangegaan, is in de rechtspraak nog geen eenduidige lijn getrokken.

Er zijn gevallen waarin de rechter geoordeeld heeft dat een “handdruk” tussen koper en verkoper moet worden gevolgd door een handtekening. In andere gevallen vond de rechter van niet, bijvoorbeeld omdat in de mondelinge overeenkomst nog niet over alle punten overeenstemming was bereikt. Het zal er dus in veel gevallen van afhangen in welke mate partijen het mondeling eens zijn geworden over alle details.

Er zijn in de rechtspraak twee redeneringen gangbaar om in het geval van een mondelinge overeenstemming toch te oordelen dat de koop geldig is (en dus alsnog op schrift moet worden gesteld). Ten eerste zijn er gevallen waarin het mondelinge akkoord inhoudelijk voldoende omvat om een bindende hoofdovereenkomst op te leveren. Met andere woorden: er is een dermate vergaande overeenstemming over de relevante details dat (wanneer de schrifelijkheidseis zou worden weggedacht) een volledige overeenkomst zou ontstaan.

Een tweede mogelijkheid is dat partijen gebonden kunnen zijn aan de regels die gelden in de “precontractuele fase”. In de jurisprudentie is al enkele decennia geleden (voor andere types overeenkomsten) bepaald dat een partij tijdens zich niet altijd zonder meer mogen terugtrekken uit onderhandelingen, in het bijzonder niet wanneer de ene partij bij de wederpartij een gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat een overeenkomst tot stand zou komen.
Over de vraag of en wanneer een mondelinge koopovereenkomst met betrekking tot een woning geldig is, in de rechtspraak tot op heden echter nog geen duidelijke lijn getrokken.
Twee recente uitspraken van het Hof Leeuwarden (19 maart 2008) en het Hof Den Haag (2007) neigen evenwel naar een strikte interpretatie van het schriftelijkheidsvereiste. Er is dus een ontwikkeling in de rechtspraak op basis waarvan het er steeds meer op lijkt dat mondelinge afspraken in dit soort gevallen niet binden en ook geen verplichting met zich meebrengen om deze afspraken alsnog op schrift te stellen. Het laatste woord over dit onderwerp zal hopelijk een keer door de Hoge Raad worden gegeven.

Het is kortom altijd verstandig om een schriftelijke (standaard)overeenkomst op te stellen direct nadat mondelinge overeenstemming is bereikt. Dit is de enige weg die zekerheid biedt. Na ondertekening van de overeenkomst begint de wettelijke bedenktijd te lopen van 3 dagen, waarbinnen de koper alsnog (zonder opgaaf van reden) van de koop af kan komen. Als de overeenkomst eenmaal op schrift is gezet, is het voor de koper verstandig om de koopovereenkomst in te schrijven in het Kadaster.
Het komt (zeker in deze tijden van voortdurende prijsstijgingen op de huizenmarkt) voor dat een verkoper wordt verleid om zijn huis een tweede keer te verkopen, aan een andere koper (bijvoorbeeld omdat hij na de eerste koop een hoger bod heeft gekregen).
Als de koop is ingeschreven is de koper beschermd, en kan de verkoper het huis binnen een periode van zes maanden niet aan een ander leveren.
Ook is de koper binnen deze periode beschermd tegen beslagleggers die zich ten laste van de verkoper op de woning willen verhalen.

meer »

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier