VvE - Advocaat voor VvE - Vereniging van Eigenaars

De Vereniging van Eigenaars komt van rechtswege tot leven indien een gebouw (of stuk grond) wordt gesplitst. Dat gebeurt bij notariële akte die wordt ingeschreven in het kadaster. Bij deze akte zal de zogenaamde splitsingstekening behoren. Op de tekening is te zien in welke appartementsrechten het gebouw of grond is gesplitst. De VvE advocaat kan het bestuur en appartementseigenaren adviseren over hun juridische positie. Bij de splitsing wordt doorgaans het modelreglement van toepassing verklaard met allerhande regels ter zake het gebruik van de appartementen en de gemeenschappelijke ruimte. Dit reglement wordt ook wel het splitsingsreglement genoemd. Daarnaast kan de vergadering van de Vereniging van Eigenaars ook een huishoudelijk reglement vaststellen.

Huishoudelijk Reglement van de Vereniging van Eigenaars

De vergadering van de VvE kan een huishoudelijk reglement vaststellen dat het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten betreft. Het besluit tot vaststelling van het huishoudelijk reglement dient conform de statuten genomen te worden. De regels in het huishoudelijk reglement kunnen een aanvulling zijn op de regels uit het splitsingsreglement. Er kunnen geen regels in opgenomen worden die strenger zijn - of afdoen aan het splitsingsreglement. De regels gelden niet automatisch voor een huurder. Via de huurovereenkomst dient het huishoudelijk reglement van de VvE van toepassing verklaard te worden op de huurovereenkomst.

Appartementsrecht en gemeenschappelijke ruimten

Het appartementsrecht is een aandeel in de zaak die gesplitst is en geeft het exclusieve recht om het privégedeelte waar het appartementsrecht betrekking op heeft, te gebruiken. Naast dit exclusieve appartementsrecht krijgt de appartementseigenaar ook een aandeel in de gemeenschappelijke eigendom (gemeenschappelijke ruimte) die bij de splitsing ontstaat.

De appartementseigenaar wordt ook van rechtswege dwingend lid van de Vereniging van Eigenaars. De VVE is een orgaan van alle appartementseigenaren om te beslissen over onderhoud van het gemeenschappelijke gedeelte, beheer, het huishoudelijk reglement en dergelijke. De VVE is een rechtspersoon en dient ingeschreven te worden in het handelsregister.

Beperkingen gebruik privégedeelte

De VvE kan alleen regels van orde opnemen in het huishoudelijk reglement met betrekking tot feitelijk gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Uitzondering daarop is dat de VvE vergadering afwijkend gebruik van de bestemming kan toestaan. Beperkingen voor het gebruik van de prive-gedeelten van de appartementseigenaren dienen gebaseerd te zijn op de (mogelijkheden daartoe volgens de) splitsingsakte.

Dat gaat niet altijd goed zo blijkt in de praktijk van de VvE advocaat regelmatig. Zo bleek bij de VvE die erin toestemde dat een appartement als bed & breakfast gebruikt kon worden. De rechter vond dat in strijd met het belang van de individuele appartementseigenaren. De rechter zal een ruime interpretatie van de bestemming in de akte niet toestaan. Zo werd de bestemming winkel niet geschikt geacht voor het wedkantoor, een snackbar of koffiehuis; deze mochten niet in een appartement met de bestemming winkel. Ook gevoelig liggen bepalingen van welstand, bijvoorbeeld het plaatsen van een schotelantenne op een balkon. Welstandsbepalingen moeten zijn opgenomen in (of gebaseerd zijn op) het splitsingsreglement.

Weigering toestemming huurder

Binnen de VVE kunnen discussies ontstaan over een ander dan de appartementseigenaar die in het appartement gaat wonen. Om ingebruikneming van een appartement te kunnen weigeren, moet sprake zijn van gewichtige reden. Het doel van de VvE zou moeten zijn de handhaving van harmonie of evenwicht in het appartementencomplex. Ook mag de VvE niet onevenredig en buitenproportioneel handelen. Het stellen van financiële eisen of toetsen aan financiële criteria leidt vaak tot problemen. Er kan niet ballotage plaatsvinden op grond van leeftijd. Om geschillen te voorkomen is het verstandig dit aan de VvE advocaat voor te leggen. De VvE die geen andere gebruikers dan de appartementseigenaren wil, doet er goed aan om een verhuurverbod op te nemen in de splitsingsakte. Een eventueel herziene versie van de splitsingsreglement dient ingeschreven te worden in het kadaster.

Ontzegging van het gebruik van het appartement

Er moet een gewichtige reden zijn, welke is opgenomen in het splitsingsreglement, om gebruik aan een appartementseigenaar te ontzeggen. Die situatie kan zich voordoen als een appartementseigenaar zich niet houdt aan de bepalingen van het reglement of andere besluiten van de VvE vergadering. Ook indien hij zijn financiële verplichtingen jegens de VvE niet nakomt, of indien hij zich onbehoorlijk gedraagt jegens andere appartementseigenaren. Indien de VvE echter andere middelen ten dienste staan om die problemen op te lossen, bijvoorbeeld bij een betalingsachterstand, dan zal opzegging van het gebruik niet werken. De VvE zal dus in het algemeen sterker staan bij de rechter indien andere middelen reeds geprobeerd zijn om de appartementseigenaar in het gareel te krijgen.

Splitsingsakte stemt niet overeen met feitelijke situatie

Een bron van geschillen die de VVE advocaat regelmatig tegenkomt, is bijvoorbeeld wanneer er veranderingen aan het gebouw hebben plaatsgevonden die geregeld hadden moeten worden in de splitsingsakte. Een geval waarin een reclamezuil op een pand werd gezet en de appartementseigenaren daar een geschil over kregen, oordeelde de rechter dat de zuil verwijderd moest worden. In de goederenrechtelijke situaties, zoals geregeld in de splitsingsakte, stond dat niet toe. Geschillen kunnen ook ontstaan indien ruimtes in gebruik worden genomen die niet in overeenstemming zijn met de akte van splitsing en de splitsingstekening. Bij verkoop komt dan vaak aan het licht dat de feitelijke situatie niet overeenstemt met de akte. De rechter zal bij het beoordelen van dergelijke geschillen de redelijkheid en billijkheid een rol laten spelen. Eerst door verjaring na 20 jaar kunnen aan een dergelijke situatie rechten ontleend worden, als gevolg van bevrijdende verjaring. Ook kan het voorkomen dat een appartementsrecht niet overeenstemt met de akte van splitsing. De splitsingstekening zal dan van doorslaggevende betekenis zijn.

Wijziging in het gebouw

De splitsingsakte dient gewijzigd te worden, alsmede de bijbehorende tekening, indien een wijziging aan de constructie wordt aangebracht die ook goederenrechtelijk relevant zijn. Alleen voor kleine wijzigingen zal het niet gelden. Een VVE advocaat wordt vaak geconfronteerd met vragen over schoorsteen voor een openhaard, het plaatsen van een airco of een tuinhuisje. In de rechtspraak worden dergelijke wijzigingen zodanig gering geacht dat wijziging van de splitsingsakte niet nodig is. Dat zal bijvoorbeeld wel het geval kunnen zijn bij een permanente verbinding tussen twee appartementen. Het maken van een interne verbinding met een trap tussen twee appartementen. De aanleg van een dakterras ten behoeve van één appartementseigenaar op het gemeenschappelijke dak is een wijziging die in de splitsingsakte opgenomen dient te worden.

Beroep tegen besluiten; vernietiging en nietigheid van besluiten

De appartementseigenaar die het niet eens is met een besluit van de VVE, kan binnen 30 dagen een verzoek indienen bij de sector Kanton om het besluit te laten vernietigen. Het besluit kan vernietigbaar zijn als het in strijd is met de statuten van de VVE of het huishoudelijk reglement of indien het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Het besluit kan overigens ook nietig zijn, indien het in strijd is met de wet en in strijd met de splitsingsakte. Om echter niet de vernietigingstermijn van 30 dagen te laten verlopen, doet de appartementseigenaar er goed aan snel een procedure bij de rechter te starten. Bij twijfel is het raadzaam tijdig een VvE advocaat te raadplegen.

Recht appartementseigenaar en VvE om machtiging te vragen bij kantonrechter

Indien de appartementseigenaar iets gedaan wil krijgen, maar de vergadering van appartementseigenaren niet meewerkt, kan een vervangende machtiging gevraagd worden bij de kantonrechter. Ook de VVE zelf kan een machtiging vragen om medewerking of toestemming te krijgen, als een aantal appartementseigenaren niet meewerken.

Wijziging akte van splitsing

Voor wijziging van een splitsingsakte is een 4/5 meerderheid nodig van het totale aantal stemmen van de appartementseigenaren. Ook hier zal vaak een machtiging van de kantonrechter nodig zijn als een minderheid van e appartementseigenaren zich op redelijke gronden meent te kunnen verzetten tegen een wijziging van het splitsingsreglement. De hypotheekhouder en andere derden met een beperkt recht moeten ook toestemming geven. De vordering zal door de rechter afgewezen worden indien de appartementseigenaren geen schade lijden of een redelijke schadeloosstelling wordt aangeboden. De rechter zal kijken of de weigering tot medewerking in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

Beroep bij de rechter tegen wijziging akte van splitsing

Indien toch met een 4/5 meerderheid van alle stemmen een onwelgevallig besluit wordt genomen, dan dient de appartementseigenaar die daartegen is binnen drie maanden beroep in te stellen bij de rechtbank. Daarnaast speelt ook nog de mogelijkheid om binnen één jaar vernietiging van de wijziging van de akte van splitsing te vorderen bij dagvaarding, bij gebreke van toestemming of machtiging. Bijvoorbeeld als de toestemming van de hypotheekhouder(s) voor wijziging van de akte van splitsing ontbreekt. De VvE advocaat zal adviseren over de juiste weg die daarvoor gevolgd kan worden. Het komt ook voor dat er fouten in de splitsingsakte zitten. Dat kan tot geschillen leiden. Een VvE advocaat kan adviseren over de methoden om tot correctie van de akte te komen. Wijziging van de splitsingsakte blijkt in de praktijk vaak moeilijk.

Kosten en servicekosten VvE; bronnen van geschillen binnen VvE

Dit zal doorgaans zijn kostenverdeling. De appartementseigenaar die van oordeel is dat hij onevenredig veel aan de kosten moet bijdragen, zal niet snel tevreden gesteld kunnen worden. Het bestuur van de VvE dient wijzigingen die leiden tot hogere servicekosten dan ook goed te onderbouwen. Dat kan bijvoorbeeld door een deskundige dat in beeld te laten brengen. Ook tegen het besluit tot wijziging van de akte voor wat betreft de (service)kosten kan door de appartementseigenaar beroep aangetekend worden bij de rechter. Beroepstermijn om de vernietiging van dit besluit van de vereniging van eigenaars te verzoeken door de appartementseigenaar is drie maanden na datum van het besluit.

Verdere informatie door een advocaat over vastgoed, VvE en huurrecht

Voor verdere informatie over vastgoed, VvE en huurrecht kunt u vrijblijvend contact opnemen met:

LAW - associated firm

Blenheim is lid van Lawyers Associated Worldwide.

lees meer

Contactformulier

Movie

Contactformulier