Dauerhafte Bewohnung einer Ferienimmobilie in den Niederlanden

Die Gemeinden können unterschiedliche Genehmigungen für das dauerhafte Bewohnen von Ferienimmobilien erteilen. Eine Gesetzesänderung (In Holländisch) hat die Möglichkeiten für die dauerhafte Bewohnung einer Ferienimmobilie erweitert. Ein Ferienpark kann sich beispielsweise für eine Änderung des Flächennutzungsplans eignen, die eine Umwandlung ermöglicht, die dauerhaftes Bewohnen erlaubt. Es könnte aber auch eine Doppelnutzung in den Flächennutzungsplan aufgenommen werden, die sowohl eine Bewohnung zu Erholungszwecken als auch eine dauerhafte Bewohnung ermöglicht.

Das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplans ist jedoch zeitaufwändig und kann daher nicht schnell und flexibel eingesetzt werden. Vor Inkrafttreten dieser Gesetzesänderung hatten die Gemeinden die Möglichkeit, eine personenbezogene Umgebungsgenehmigung zu erteilen, die eine Abweichung vom geltenden Flächennutzungsplan erlaubte. Für diese personenbezogene Genehmigung gilt das reguläre Verfahren nach Abschnitt 3.2 des Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Abk. Wabo/Gesetz über das Umgebungsrecht – In Holländisch), so dass man mit dieser Variante viel schneller reagieren kann, als dies bei einer Flächennutzungsänderung der Fall ist. Die Genehmigung zum dauerhaften Wohnen ist auch über eine Duldung möglich: Es wird eine personenbezogene Duldungsgenehmigung erteilt, in der die Gemeinde erklärt, dass sie nicht gegen die ungenehmigte Bewohnung der Ferienimmobilie vorgehen wird.

Gesetzesänderung: Gemeindegenehmigung für dauerhafte Bewohnung in Holland

Mit der Gesetzesänderung wurde daher eine Umgebungsgenehmigung für die dauerhafte Bewohnung von Ferienimmobilien eingeführt, die im Rahmen des regulären Verfahrens nach Abschnitt 3.2 des Wabo schnell erteilt werden kann. Die Umgebungsgenehmigung gilt für den Zeitraum der dauerhaften Bewohnung durch den Antragstellenden, und kann einmalig auf einen Rechtsnachfolger übertragen werden. Damit behält die Genehmigung ihren personengebundenen Charakter, kann aber auf den Rechtsnachfolger der Person, der sie erteilt wurde, übertragen werden.

Gemeindestrategie in Bezug auf die Nutzung von Ferienimmobilien

Die Gemeinden können jederzeit mittels Veröffentlichung der Verwaltungsvorschriften die geltende Gemeindestrategie für Ferienimmobilien kommunizieren. Im Hinblick auf die Erteilung der Umgebungsgenehmigung kann die Gemeinde gemäß Artikel 2.12 Absatz 1 des Wabo ein Konzept für die Erteilung oder Nichterteilung der Umgebungsgenehmigung ausarbeiten und veröffentlichen. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, Genehmigungen zu erteilen oder nicht zu erteilen und eine entsprechende Strategie zu entwickeln. Diese Strategie sollte nicht zu Lasten des Flächennutzungsplans oder anderer gesetzlicher Regelungen gehen. Ein Gericht kann die Rechtmäßigkeit der Strategie in einem Verfahren überprüfen.

Abweichung vom Flächennutzungsplan für Ferienimmobilien

Bei Anträgen auf Erteilung einer Umgebungsgenehmigung in Abweichung vom Flächennutzungsplan muss die Gemeinde stets prüfen, ob der Antrag mit einer guten Raumplanung übereinstimmt. Aufgrund der diversen Möglichkeiten zur Legalisierung der dauerhaften Bewohnung von Ferienimmobilien, sofern dies wünschenswert ist, bleibt es weiterhin der Gemeinde überlassen, und ist es weiterhin möglich, im Einzelfall maßgeschneiderte Lösungen anzubieten. Maßgeschneiderte Anpassungen bedeuten, dass die Gemeinde alle Möglichkeiten für eine positive Entscheidung über den Genehmigungsantrag berücksichtigen muss. Dies erfordert eine gute (raumplanerische) Begründung des Genehmigungsantrags für die dauerhafte Bewohnung der Ferienimmobilie. Manchmal versucht eine Gemeinde durch einen Flächennutzungsplan, Eigentümer:innen einer Ferienimmobilie zur Vermietung zu verpflichten. Lesen Sie hier , warum das umstritten ist (In Holländisch).

Verfahren für den Antrag auf Genehmigung einer dauerhaften Bewohnung

Das Genehmigungsverfahren unterliegt dem regulären Vorbereitungsverfahren nach Abschnitt 3.2 des Wabo. Die Gemeinden haben einen Entscheidungsspielraum für die Erteilung oder Nichterteilung der Umgebungsgenehmigung. Die Strategie der jeweiligen Gemeinde entscheidet also mit, ob die Genehmigung erteilt werden soll oder nicht:

• es kann sich direkt aus der Strategie selbst ergeben, dass eine Genehmigung erteilt werden sollte; bei der Erteilung einer Genehmigung ist auf die geltenden Verwaltungsregeln zu verweisen;
• die Gemeinde prüft, ob die Erteilung der Umgebungsgenehmigung im Einklang mit einer guten Raumplanung steht;
• die Erteilung der Umgebungsgenehmigung steht nicht im Widerspruch zu den vor Ort geltenden Vorschriften der Provinz;
• die Umgebungsgenehmigung für die dauerhafte Bewohnung, kann mit bestimmten Vorschriften verbunden werden, gemäß Abschnitt 2.22 des Wabo.

Die Website der Gemeinde enthält in der Regel diese Strategie für den Umgang mit Ferienimmobilien.

Bisherige Regelungen für dauerhafte Bewohnung

Bis heute gibt es mehrere Möglichkeiten für die Genehmigung der dauerhaften Bewohnung einer Ferienimmobilie. Zu diesen Möglichkeiten gehören eine Änderung des Flächennutzungsplans, eine personenbezogene Umgebungsgenehmigung und eine personenbezogene Duldungsgenehmigung. Eine ausführliche Besprechung dieser Möglichkeiten findet sich in der Einleitung zum allgemeinen Teil dieses erläuternden Vermerks. Das Verfahren zur Änderung einer Flächennutzung ist jedoch langwierig und kann daher nicht schnell durchgeführt werden. Vor der Gesetzesänderung konnte die personenbezogene Umgebungsgenehmigung jedoch nur erteilt werden, wenn die bewohnende Person nachweisen konnte, dass sie die Ferienimmobilie bereits vor dem 31. Oktober 2003 im Erwachsenenalter bewohnt hat. Die Gesetzesänderung ermöglicht es der Gemeinde auch, die dauerhafte Bewohnung zu genehmigen, wenn die Ferienimmobilie vor dem 1. Januar 2019 gebaut wurde.