Wijziging van de canon bij erfpacht wegens onvoorziene omstandigheden?
Categorie: Erfpacht
De rechter kan op grond van artikel 5:97 BW de erfpacht wijzigen na verloop van vijf en twintig jaar na de vestiging daarvan op grond van onvoorziene omstandigheden, welke van dien aard zijn dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de akte van vestiging niet van de eigenaar of de erfpachter gevergd kan worden. Ook bij een erfpachtcontract dat eeuwigdurend is kan de erfverpachter dat proberen. Zo ook in het geval van erfpacht uit 1875, waarbij de jaarlijkse canon voor het erfpachtrecht slecht € 1,92 bedroeg.
In dit verband betoogt de advocaat van de eigenaar dat in 1875 in het kader van de armenzorg het perceel tegen een lage canon in erfpacht is uitgegeven. De armenzorg is inmiddels geheel verdwenen. Ook stelt de grondeigenaar: de waardeontwikkeling komt alleen ten goede aan de erfpachter. De canon staat bovendien niet meer in verhouding tot de waarde van het erfpachtrecht.
Eeuwigdurend contract erfpacht kan niet gewijzigd worden
Rechtbank: ”De rechtbank neemt in dit verband aan dat bij de vestiging van het onderhavige eeuwigdurend erfpachtrecht rekening is gehouden met de omstandigheid dat na de vestiging ooit sprake zou kunnen zijn van inflatie die zou kunnen leiden tot het stijgen van de waarde van het erfpachtrecht en de woningen. Het niet kunnen profiteren van toekomstige waardeontwikkelingen moet derhalve geacht worden te zijn verdisconteerd in de vestigingsakte. In dit verband maakt het geen verschil of de waardestijging het gevolg is van gewone inflatie of hyperinflatie en of de waardestijging (ongekend) groot of klein is.”
Onvoorziene omstandigheden bij erfpacht niet snel gehonoreerd
Het erfpachtcontact kan ook niet open gebroken worden met een beroep op onvoorziene omstandigheden volgens de rechter: “Naast het feit dat naar het oordeel van de rechtbank geen sprake is van onvoorziene omstandigheden die zich sinds 1992 hebben voorgedaan, kunnen de vorderingen ook niet worden toegewezen omdat uit de stellingen niet volgt dat grondeigenaar een te beschermen belang heeft bij het wijzigen van de erfpachtcanon.” Dat is alleen anders als in de erfpachtakte is bepaald dat op bepaalde moment de canon herzien kan worden of wordt geïndexeerd. Zonder zo’n bepaling staat de canon dus vast en kan net door de rechter gewijzigd worden.
Wijziging erfpachtcontract op grond van redelijkheid en billijkheid?
Ook een beroep op redelijkheid en billijkheid ziet de rechter niet zitten:” De omstandigheid dat de grondeigenaar vanwege de eeuwigdurende erfpachtcanon niet kan profiteren van de huidige en toekomstige waardeontwikkelingen, terwijl de erfpachter wel van de waardeontwikkelingen profiteert, acht de rechtbank evenwel onvoldoende om te kunnen concluderen dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van de grondeigenaar niet kan worden gevergd dat de erfpachtcanon ongewijzigd blijft.
Het eeuwigdurende erfpachtcontract wordt dus niet gewijzigd. De grondeigenaar wordt in de kosten veroordeeld. Het erfpachtcontract zal dus zelf in adequate aanpassing van de canon moeten voorzien. Rechtbank Utrecht 13 oktober 2010, LJN BO0342.
Erfpachter kan beroep doen op bescherming tegen onredelijke voorwaarden
Een eeuwig vastgelegde prijs kan je dus niet wijzigen. Maar het kan wel zo zijn dat op het oude erfpacht algemene voorwaarden van toepassing zijn die op basis van het huidige consumentenrecht onredelijk zijn. Het gaat dan niet om de betalingsverplichting(de canon). Dat kan de erfpachter el een beroep doen op de regeling inzake algemene voorwaarden (afd. 6.5.3. van het BW) indien bepaalde bedingen onredelijk bezwaren zijn. Zo’n beding kan dan buitengerechtelijk vernietigd worden of de rechter kan dat doen.
Het team vastgoed van Blenheim adviseert u graag over erfpacht.