Ruimtelijke ordening - Omgevingsrecht
De specialisten van Blenheim leveren graag hun juridische bijdrage aan kwesties van ruimtelijke ordening, ofwel omgevingsrecht. De Omgevingswet is daarbij de bron van regelgeving. U heeft een gespecialiseerde advocaat nodig als het bijvoorbeeld gaat om kwesties rond (vaststelling van) een omgevingsplan, vergunning voor een bouwplan of handhaving. U kunt voor advies en procedures over die onderwerpen een advocaat van Blenheim inschakelen.
Specialisten omgevingsrecht
Er kunnen tal van situaties zijn waarin iemand zijn recht wil halen over (bijvoorbeeld) de wijziging een bestemming, een ander ruimtelijk plan of een omgevingsvergunning. Denk bijvoorbeeld aan:
- een ondernemer die zich benadeeld ziet doordat zijn concurrent zich zal kunnen vestigen of uitbreiden of die zijn bedrijfsvoering beperkt ziet worden door een nieuw bestemmingsplan;
- de gemeente maakt in een vergunningsprocedure volgens de Omgevingswet onjuiste afwegingen en kondigt aan de aangevraagde vergunning te weigeren;
- iemand die zijn bedrijf, woning of project wil uitbreiden en niet weet welke vergunningen er nodig zijn dan wel een conflict heeft over het verkrijgen van die vergunning, of;
- een particulier wiens woongenot aangetast wordt door een nieuw ruimtelijk plan of door de vergunning van een bedrijf.
Elke situatie verdient een eigen aanpak. Of een project nu doorgezet, afgebroken of vertraagd dreigt te worden, bijvoorbeeld door kinderziektes van de Omgevingswet, de advocaat omgevingsrecht zoekt met u de best haalbare oplossing. In overleg wordt de strategie bepaald en heeft u profijt van begeleiding door een goede advocaat.
Advies over ruimtelijke ordening en milieu
Bij omgevingsrecht staat de vraag centraal hoe grond gebruikt mag worden. Bij milieugevoelige zaken draait het om de vraag of bepaald gebruik toegestaan is (en, zo ja, onder welke voorwaarden) met het oog op de bescherming van het milieu. Bepaald gebruik is vaak gekoppeld aan vergunningvoorschriften dei nageleefd dienen te worden. Onze advocaten zijn er om de zorgen om lastige vraagstukken bij u weg te nemen en voor u op te lossen. Ook als de gemeente de procedure traineert en termijnen van de Omgevingswet in het gedrang komen. Onze klanten mogen verwachten dat we helder, voortvarend adviseren en oplossingsgericht werken.
Het is belangrijk een milieukwestie tijdig goed in beeld te krijgen, omdat het milieu een actueel onderwerp is dat zeer vaak leidt tot handhaving, soms zelfs (milieu)strafrechtelijk. Blenheim procedeert en adviseert regelmatig over zaken van milieu en natuur, als onderdeel van projecten of als zelfstandig onderwerp.
Procedures over vergunningen
Voor veel zaken is een omgevingsvergunning nodig op grond van de Omgevingswet. Een belanghebbende kan vaak een zienswijze indien en bezwaar tegen het besluit waarbij vergunning wordt verleend. Na een bezwaarprocedure kan ook een beroepsprocedure gestart worden bij de rechtbank. Weigering van een aangevraagde vergunning kan alleen plaatsvinden als er een weigeringsgrond is. De weigering is een besluit waartegen binnen 6 weken bezwaar aangetekend kan worden. De grond voor weigering is belangrijk om snel te (laten) controleren omdat daartegen binnen 6 weken bezwaar ingediend kan worden als de weigeringsgrond onterecht is. Bij een besluit tot weigering van een vergunning dient de vergunningverlenende instantie de beginselen van behoorlijk bestuur in acht te nemen.
Onze advocaten analyseren of de overheid zich aan het toepasselijke wettelijk kader heeft gehouden en zij controleren of een beginsel van behoorlijk bestuur is geschonden. Ook derden kunnen bezwaar en beroep instellen tegen een besluit waarbij een vergunning is verleend.
Procedure omgevingsplan volgens Omgevingswet
Een ontwerp omgevingsplan dient altijd zes weken ter inzage gelegd te worden. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen. Dat is niet altijd nodig; vaak kan ook direct beroep aangetekend worden zodra het plan definitief is vastgesteld. Beroep kan ingesteld worden bij de Raad van State binnen zes weken na datum van bekendmaking van het vastgestelde omgevingsplan. Een wijziging van een omgevingsplan treedt in werking op de dag waarop 4 weken zijn verstreken sinds de dag waarop de gemeente het besluit bekend heeft gemaakt. Een specialist omgevingsrecht van Blenheim kan deze procedure voor u voeren. Het omgevingsplan is in te zien bij de gemeente die het plan heeft opgesteld of online. Ook op de website van de betreffende gemeente wordt het bestemmingsplan gepubliceerd. Daarnaast dienen alle omgevingsplannen gepubliceerd te worden op de website Omgevingsloket. De omgevingsvergunning van rechtsweg is met invoering van de Omgevingswet vervallen. Da betekent dat als de gemeente niet op tijd reageert de aanvrager de gemeente in gebreke moet stellen.
Wijzigen van bestemming voor bouwplan
Afwijking van een omgevingsplan, voorheen bestemmingsplan, is soms nodig om een bouwplan te kunnen realiseren of de gebruiksfunctie van een gebouw te wijzigen. Bijvoorbeeld van schuur naar woning, of van bedrijfsruimte naar logiesverhuur, of de bestemming kantoor naar woningen. Ontheffingen van het bestemmingsplan worden verleend met een omgevingsvergunning. Alle vormen van vrijstelling c.q. ontheffing van het omgevingsplan dienen via een omgevingsvergunning aangevraagd te worden, ook de aanvraag voor bijvoorbeeld het wijzigen van een bestemming in horeca of detailhandel.
Het voordeel hiervan is dat de activiteiten die samenhangen met het bouwen en/of het gebruik waarvoor ontheffing van het omgevingsplan noodzakelijk is in één keer met deze aanvraag voor een omgevingsvergunning aangevraagd kunnen worden. Er zijn een aantal mogelijkheden opgesomd om afwijking van het bestemmingsplan te kunnen realiseren. Lees hier meer over de mogelijkheden voor afwijking van een bestemmingsplan.
Voorlopige voorziening in spoedeisend geval
Soms dreigt er sloop of starten ingrijpende bouwwerkzaamheden. Als daarmee een onomkeerbare situatie dreigt te ontstaan kan de bestuursrecht bij wijze van een voorlopige voorziening daar en stokje voor steken. Een omgevingsvergunning heeft direct werking. Als dat direct effect heeft voor een belanghebbende (bijvoorbeeld na een besluit tot verlening omgevingsvergunning starten er heiwerkzaamheden) dan kan de belanghebbende een voorlopige voorziening vorderen bij de bestuursrechter om schorsing van het besluit te vragen.
Soms is een voorlopige voorziening het enige rechtsmiddel dat een ondernemer heeft om een rechter de sanctie van de overheid te laten beoordelen; bijvoorbeeld bij een besluit tot (tijdelijke) sluiting van een bedrijf of (af)sluiting bedrijfsruimte, horecaruimte of coffeeshop door besluit burgemeester. Lees hier meer over het vragen van een voorlopige voorziening.
Geluidsregels in de Omgevingswet
Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 zijn de regels over geluid veranderd. De regels voor beheersen van geluid gelden voor meer geluidbronsoorten en ze zijn vernieuwd. Ze zijn nu geïntegreerd in de Omgevingswet. De meeste direct werkende regels geluid staan in het omgevingsplan.
Voor horeca en andere milieubelastende activiteiten is van belang het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal), voor een het Activiteitenbesluit. Vrijwel alle bedrijven, en zeker ook horecabedrijven, vallen onder dit besluit. Op grond van het Besluit activiteiten leefomgeving wordt voor een horecagelegenheid het toelaatbare geluidsniveau bepaald. Dat gebeurt in relatie tot het meest gevoelige meetpunt in de omgeving van het bedrijf.
Handhaving van regels omgevingsrecht
De overheid kan overgaan tot handhaving als regels worden overtreden. Bijvoorbeeld handelen in strijd met de bestemming die uit het bestemmingsplan volgt. Of als gebouwd wordt in strijd met de vergunning. Voor de overheid geldt een beginselplicht tot handhaving. Ook derden, bijvoorbeeld omwonenden kunnen een verzoek doen tot handhaving doen als regels worden overtreden. Over handhaving bij een illegale situatie is hier meer te lezen. De overheid moet een besluit nemen naar aanleiding van een handhavingsverzoek.
De gemeente kan bijvoorbeeld handhaven met een last onder bestuursdwang, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Alleen bij bijzondere omstandigheden kan het bestuursorgaan afzien van handhaving. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht op legalisering bestaat. Ook kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie behoort te worden afgezien.
Legalisering illegale situatie
Blenheim adviseert en doet onderzoek naar de mogelijkheid van legalisering. Als een mogelijkheid voor legalisering bestaat dan kan vervolgens een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Indien concreet zicht op legalisatie bestaat, en daarvoor een aanvraagprocedure loopt, kan er door het bestuursorgaan niet gehandhaafd worden. Er kan concreet zicht op legalisering zijn als er bijvoorbeeld nieuw beleid in de maak is of een ontwerpbesluit dat een bepaald situatie toestaat. Als dat binnen afzienbare tijd het geval is dan zou handhaving onevenredig zijn. Ook de voorgeschiedenis van een situatie kan relevant zijn of handhaving is een bepaald geval nog wel evenredig is.
-
Teun Blom
-
Javier Crijnen
-
Suzanne Silbermann