Leegstandverordening Amsterdam; impact op de eigendomsrechten van eigenaren van woningen en kantoor- en bedrijfspanden

Dat de woningnood in de gemeente Amsterdam hoog is, is een bekend gegeven. De gemeente zet daarom veel bevoegdheden in om leegstand van panden zoveel mogelijk te voorkomen. Die bevoegdheden grijpen evenwel op verstrekkende wijze in, in de eigendomsrechten van eigenaren van woningen en kantoor- en bedrijfspanden. Hiervoor heeft de gemeente de “Leegstandverordening Amsterdam 2022” (hierna: de Leegstandverordening) opgesteld. Deze verordening is sinds 1 december 2022 in werking.

De Leegstandsverordening creëert mogelijkheden voor het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam (hierna: het college) om via een zogenoemde leegstandsbeschikking aan de eigenaren van leegstaande panden opdracht te geven tot bijvoorbeeld renovatie, het in gebruik nemen of geven en het bepalen van een marktconforme huurprijs. Met andere woorden, de gemeente kan bepalen wat een pandeigenaar met zijn leegstaande pand moet doen.

Verzoek om het doen van een melding bij leegstand

Als de gemeente door het doen van onderzoek in de eigen administratie maar ook door het doen van navraag bij buren of partijen die eerder bij de woning betrokken zijn tot de veronderstelling komt dat de woning leegstaat, kan zij een brief sturen met het verzoek om de leegstand te melden. Daarbij geeft het college de eigenaar een termijn waarbinnen zij een melding moet doen, zodat het proces van de leegstandsverordening, waarover hierna meer, in gang wordt gezet.

Boete bij niet nakomen van de meldplicht bij leegstand

Voor woningeigenaren geldt dat wanneer geen melding is gedaan van de leegstand, het college bevoegd is om een boete op te leggen. Voor particulieren bedraagt de hoogte van deze boete 4.500 euro en voor professionele verhuurders bedraagt de hoogte van deze boete 9.000 euro.

Leegstaande woningen

Een woning wordt als leegstaand aangemerkt wanneer niemand daar zijn woonadres heeft. Indien deze woning langer dan zes maanden leegstaat, moet de eigenaar dat melden bij de gemeente. Dit geldt voor alle typen woningen binnen de gemeente. Doet de eigenaar dat niet, krijgt hij een boete opgelegd.

Binnen twee maanden na ontvangst van de melding volgt een zogenoemd leegstandsoverleg met de vertegenwoordigers van het college en de eigenaar van de woning. In dit overleg wordt besproken op welke manier en binnen welke termijn de leegstand kan worden opgeheven. Het doel van het gesprek is dus om te zorgen dat de leegstand wordt beëindigd.

Op basis van het overleg kan het college een leegstandbeschikking nemen. Zoals gezegd wordt met de leegstandsbeschikking door het college bepaald wat de eigenaar van een woning met die woning moet doen.

Deze leegstandbeschikking kan onder andere inhouden:

• Dat de woning die niet geschikt is voor bewoning wordt gerenoveerd of dat andere voorzieningen door de eigenaar worden genomen die ervoor zorgen dat de woning binnen een door het college bepaalde termijn weer geschikt is als woonruimte.
• Dat het college de maximale marktconforme huurprijs bepaalt waartegen de woning door de eigenaar te huur moet worden aangeboden.
• Dat een woning die voor de verkoop bestemd is, tijdelijk wordt verhuurd op basis van artikel 15 van de leegstandswet.
• Dat de woning binnen een door het college bepaalde termijn in gebruik wordt genomen.

De uitvoering van alle bevelen die door het college worden gegeven, waaronder de bovenstaande voorbeelden maar het college kan zelf nog andere voorwaarden bedenken en opnemen, komen voor rekening en risico van de eigenaar. Het college bepaald, de eigenaar betaalt, dus.

Leegstaande kantoorgebouwen

Naast woonruimten vallen ook kantoorgebouwen onder de Leegstandverordening. Het gaat in de gemeente Amsterdam om de kantoren die zijn gelegen in de gebieden: Amstel III, Teleport en het Rieker Business Park. Daarnaast gaat het om de kantoren die groter zijn dan 5.000 m2.

Ook voor eigenaren van kantoorgebouwen geldt dat wanneer een kantoor langer dan zes maanden leegstaat, de eigenaar dit moet melden bij de gemeente. De boete bij het niet nakomen van de meldplicht van de leegstand bedraagt voor kantoorgebouwen 7.500 euro. Na ontvangst van de melding volgt binnen drie maanden het leegstandoverleg met het college en de eigenaar van het kantoorgebouw.

Vervolgens neemt het college een leegstandbeschikking. In deze beschikking staat vermeld of het betreffende kantoorgebouw geschikt is voor gebruik. Wanneer het kantoorgebouw geschikt is voor gebruik en na twaalf maanden nog leegstaat, kan het college een gebruiker voordragen die het kantoorgebouw in gebruik neemt. Wanneer het kantoorgebouw niet geschikt is voor gebruik, kan de beschikking inhouden dat het kantoorgebouw gereed moet worden gemaakt voor ingebruikname.

Kortom, een woning of kantoorgebouw dat langer dan zes maanden leegstaat dient dus gemeld te worden bij de gemeente. Een leegstandsoverleg volgt, waarna het college een leegstandsbeschikking kan vaststellen.

Conclusie

De leegstandsverordening en de mogelijkheden voor het college om een leegstandsbeschikking op te leggen grijpen vergaand in op de eigendomsrechten van de eigenaar van een woning of een aangewezen kantoorpand. Eigenaren kunnen worden bevolen om hun pand te renoveren of anderszins aan te passen om gebruik mogelijk te maken of in gebruik te geven. Doet een eigenaar geen melding of geeft hij geen opvolging aan de beschikking, dan kunnen financiële sancties worden opgelegd, waaronder de boete voor het niet-melden en dwangsommen.

Wat kunt u doen?

Blenheim raadt u aan om na ontvangst van een brief van het college met het verzoek om een melding te doen, die melding tijdig te doen, ter voorkoming van het opgelegd krijgen van een boete. Eigenaren kunnen ook contact opnemen met een advocaat, die hen bijstaat bij het doen van de leegstandsmelding en het voeren van het leegstandsgesprek.

Heeft u een leegstandsbeschikking opgelegd gekregen? Dan kunt u daartegen binnen zes weken in bezwaar. In de bezwaarprocedure kunt u gronden aanvoeren en uitleggen waarom u het niet eens bent met de beschikking en aanvoeren dat mogelijk minder verstrekkende maatregelen mogelijk zouden zijn geweest. Let op; bezwaar schorst de termijnen uit de leegstandsbeschikking en de beschikking niet op. Als u een bevel heeft gekregen om iets op korte termijn te doen raden wij u aan om een voorlopige voorziening aan te vragen.

Heeft u vragen over de leegstandsverordening, een verzoek gekregen om een melding te doen of een leegstandsbeschikking opgelegd gekregen, neem dan gerust contact op met de bestuursrechtadvocaten van Blenheim.