Erfpacht

Erfpacht is een specialisme van het vastgoedteam van Blenheim. Mark van Weeren heeft de belangrijkste erfpachtvragen beschreven in zijn boek “50 vragen over erfpacht”. Blenheim adviseert u graag over erfpachtzaken.

Specialist in erfpachtzaken

Erfpacht is vaak een bron van geschillen. De OG specialisten van Blenheim leveren graag hun juridische bijdrage aan de oplossing van een erfpachtgeschil. Onze advocaten assisteren, procederen en adviseren bij erfpachtgeschillen en contracten. Gedurende de looptijd van de erfpacht zijn erfpachter en grondeigenaar tot elkaar veroordeeld. Hun rechten en verplichting liggen dan immers vast in de akte waarin de toepasselijke erfpachtvoorwaarden zijn opgenomen. Toch dienen zij rekening te houden met elkaars gerechtvaardigde belangen, bijvoorbeeld bij heruitgifte en canonherziening, maar helaas gebeurd dat te weinig. Goed advies en doorzettingsvermogen is van belang bij een erfpachtgeschil en daar staan wij voor. Blenheim treedt op voor particuliere en bedrijfsmatige erfpachters, vastgoedeigenaren en belangenorganisaties voor erfpachters.

Oplossingen zoeken in erfpacht

Erfpachters zijn zich bewust geworden van hun rechten. Een erfpachtcontract is snel afgesloten maar de erfpachter zit er doorgaans zeer lang aan vast. Bij de eerste herziening van de canon zit de schrik er vaak al in; erfpacht blijkt dan ineens duur te worden. Steeds meer erfpachters worden lid van een belangenorganisatie die de belangen van erfpachters behartigd. Een groep erfpachters met dezelfde erfverpachter kunnen hun krachten ook bundelen door zelf een vereniging van erfpachters op te richten. De vereniging kan een collectieve actie instellen bij de rechter.

Onredelijke erfpachtvoorwaarden

Het grootste deel van de regels waar een erfpachter aan gebonden zijn staat in de “de kleine lettertjes”: de toepasselijke erfpachtvoorwaarden. Daar staan vaak onredelijk bepalingen in die vooral particulier erfpacht een slecht naam bezorgd hebben. Dat brengt ook risico’s voor de erfpachters met zich mee. Mark van Weeren schreef daar een artikel over: ”Valkuilen bij Erfpacht” (VFP, maart 2017). De gemiddelde erfpachter zal deze algemene voorwaarden voorafgaand aan het tot stand komen van de erfpacht niet hebben gelezen. Clausules in erfpachtvoorwaarden mogen niet onredelijk bezwarend, oneerlijk of in strijd met de redelijkheid en billijkheid zijn. Met een analyse van de erfpachtvoorwaarden kunne wij de foute clausules voor u aanduiden. Wij proberen voor erfpachters een oplossing te vinden met de grondeigenaar om de erfpachtvoorwaarden marktconform te maken. Dat kan soms een langdurige en taai proces zijn, desnoods via de rechter, maar dat is soms onvermijdelijk. De aanhouder wint is ons credo.

Particuliere erfpacht

Particuliere erfpacht heeft in Nederland een slechte naam gekregen. Onredelijke en beperkende voorwaarden die ook financieel ongunstig zijn voor de erfpachter zijn daar de oorzaak van. Banken willen woningen op particuliere erfpacht om die reden vaak niet financieren. Voor de erfpachters is belangrijk om te kijken, en zich daarover te laten adviseren, of een of meer bepalingen in de toepasselijke erfpachtvoorwaarden in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid en vernietigbaar zijn. Vraag daarom desgewenst een ErfpachtToets © bij Blenheim. Wij controleren of de erfpachtvoorwaarden voldoen aan de huidige regelgeving en rechtspraak en adviseren over de juridisch mogelijkheden daar iets aan te doen. Particuliere erfpachter kunnen ook een erfpachtopinie vragen bij een notaris. De notaris toetst dan of de voorwaarden voldoen aan de criteria van de Nederlands Vereniging van Banken. Een groene erfpachtopinie betekent dat de meeste banken het erfpachtrecht bereid zullen zijn te financieren bij aankoop.

Ondoorzichtigheid erfpachtvoorwaarden en taxaties

De prijs van een erfpachtrecht, de canon, is vaak gebaseerd op taxaties, en die zijn regelmatig oorzaak van rechtszaken. De erfpachtvoorwaarden bepalen doorgaans niet hoe er getaxeerd moet worden. En ook niet welk nieuw canonpercentage gehanteerd moet worden. Daarom doet de eigenaar dat vervolgens naar eigen inzicht. De eigenaar/verpachter kan ook eenzijdig instructies geven aan een taxateur en dat kan ook de uitkomst van de taxatie beïnvloeden. Soms gebeurd dat zelfde met een geheim taxatie-instructie. Dat hoeven erfpachters zeker niet te accepteren. Daarnaast kan een taxatie van erfpachtgrond met allerhande aannames en trucs gepaard kan gaan waar de erfpachter geen wet van heeft. Het daarom verstandig bij de vaststelling van de canon bij veenging of heruitgifte van de erfpacht, altijd een deskundige taxateur te raadplegen en te laten adviseren. In erfpachtcontracten is soms de mogelijkheid van een driepartijentaxatie opgenomen. De taxatie wordt dan gedaan door twee door elke partij aangewezen deskundigen, die samen een onafhankelijke derde benoemen. Als dat niet in het erfpachtcontract is bepaald kan de erfpachter daar wel op aandringen.

Herziening canon bij verlenging of heruitgifte erfpachtrecht

Er zijn grenzen aan hetgeen de erfverpachter (de gemeente) mag opleggen aan de erfpachter. De grenzen worden bepaald door de redelijkheid en billijkheid en (bij gemeentelijke erfpacht) de beginselen van behoorlijk bestuur waar de overheid die erfpacht uitgeeft aan gebonden is. Het Gerechtshof Amsterdam (uitspraak 20 mei 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:1876) bepaald daaromtrent: beleidsvrijheid van de gemeente brengt mee dat het haar in beginsel vrij staat om over te stappen op een andere berekeningssystematiek van de canon. De rekenmethode van de gemeente mag er niet toe leiden dat een erfpachter die in een dwangpositie zit omdat hij niet weg kan van zijn locatie, een onredelijk hoge canon moet accepteren. Dat kan misbruik van omstandigheden opleveren. De rekenmethode die een grondeigenaar gebruikt om de prijs van erfpacht te berekend is vaak onderwerp van procedures. Lees hier meer daarover.

Recht op overgangsregeling erfpachter bij canonherziening

Uit het vertrouwensbeginsel volgt dat onder omstandigheden een overgangsregeling toegepast moet worden, zodat de erfpachter niet onvoorbereid en onaangekondigd geconfronteerd wordt met een aanzienlijke verhoging van de erfpachtcanon. De hoogte van de canon is immers van directe invloed op de waarde van het erfpachtrecht en daarmee op de vermogenspositie van de erfpachter. De gemeente dient inzichtelijk te maken welk beleid ten aanzien van een te hanteren vooraankondiging en overgangstermijn bij (aanzienlijke) verhoging van de erfpachtcanon is ontwikkeld en gehanteerd. Daarbij dient ook inzichtelijk te worden gemaakt wat precies de stijging van de canon is, ten opzichte van de eerder geldende canon. Prijswijziging van de erfpacht die dus voor de toekomst objectief bepaalbaar te zijn op het moment dat het erfpachtcontract wordt gesloten.

Opzegging van erfpacht

Opzegging van een erfpachtrecht kan meestal alleen door de eigenaar. Opzegging door de erfpachter is vrijwel altijd uitgesloten in de erfpachtakte.  Voor erfpachtcontracten van na 1 januari 1992 geldt het recht op vergoeding van de waarde van de nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen die door de erfpachter of zijn voorganger zijn aangebracht. Artikel 5:99 BW regelt het recht op vergoeding voor de erfpachter bij beëindiging van de erfpacht. Voor bedrijfsmatige erfpacht geldt dit vergoedingsrecht niet automatisch. Ook dient de erfpachtakte gecheckt te worden op bepalingen over het vergoedingsrecht; dergelijke bepalingen omtrent het vergoedingsrecht kunnen ook in strijd zijn dwingend recht. De opzegging van het erfpachtrecht zal vaak ingrijpende gevolgen hebben voor de erfpachter. Het komt ook voor de eigenaar misbruik van recht maakt door het recht op te zeggen in een poging vervolgens de erfpachter een hogere canon te kunnen doorberekenen. De erfpachter kan de vergoeding afdwingen bij de grondeigenaar. Advies en inschatting van de kansen van een dergelijke procedure kunt u het vastgoedteam van Blenheim vragen.

Rechtsbescherming bij erfpacht

Rechters zijn zich meer bewust geworden van het belang van meer rechtsbescherming voor erfpachters. In uitspraken over particuliere erfpacht is dat al vanaf 2017 het geval. Bijvoorbeeld in de uitspraak waar de erfpachtvoorwaarden een rode erfpachtopinie opleverde, gevolgd door soortgelijke uitspraken. De rechter acht zich vrij met een beroep op Richtlijn 95/15 inzake oneerlijke contractbedingen, om de onredelijke clausules in erfpachtvoorwaarden te schrappen die aan een groene erfpachtopinie in de weg staan. Blenheim was onder meer betrokken bij de procedure van bedrijfsmatige erfpachters in Schiedam die door de gemeente Schiedam geringeloord werden. Dit leverde een kritische uitspraak op van de rechtbank Rotterdam met het oordeel dat de gemeente onzorgvuldig en onrechtmatig handelt en geen fair play betracht.  Het is bovendien hoog tijd dat de 16 wetsartikelen over erfpacht in het Burgerlijk Wetboek worden herzien. De Tweede Kamer heeft betere consumentenbescherming bij erfpacht inmiddels op de agenda staan.

Wilt u meer weten over erfpacht?

Laat uw mail of telefoonnummer achter en een van onze specialisten neemt zo snel mogelijk contact met u op.