Erfpacht is slecht geregeld in de wet. De 16 wetsartikelen in het Burgerlijk Wetboek bieden een erfpachter weinig bescherming. Dat betekent dat in de praktijk het erfpachtcontract en de toepasselijk erfpachtvoorwaarden de inhoud van het erfpachtrecht bepalen. Ook de prijs (canon) en indexering of herziening van de canon wordt volledig overgelaten aan de verpachter en de erfpachter heeft daarbij geen wettelijke bescherming. De erfpachter bevindt zich in een afhankelijk positie ten opzichte van de eigenaar. Het bepalen van de prijs van erfpacht leidt vaak tot geschillen die ook regelmatig bij de rechter terecht komen. In deze blog noem ik een aantal trucs die in erfpachtland regelmatig aan de orde zijn.
Gebrekkige wettelijke regeling van erfpacht geeft ruimte voor trucs
De trucs bij erfpacht komen vooral bij de taxatie van erfpachtgrond en opstallen naar boven, en ook na een taxatie kan dit de discussie tussen de iegnaar en erfpachter kleuren. zijn nog steeds actueel en kom ik regelmatig tegen in de praktijk. Het is daarom zinvol in geval van een taxatie van erfpachtgrond een goede taxateur te raadplegen. Voorafgaande aan de taxatie is het verstandig uitgangspunten of een richtlijn af te spreken voor de te verrichten taxatie. En voordat je vastgoed koopt op erfpacht is het raadzaam de erfpachtvoorwaarden goed te controleren; die zijn nogal eens onredelijk en in het nadeel van de erfpachter.
Trucs bij (taxatie van) erfpacht om op te letten
1. Onterechte vergoeding vragen aan erfpachter
De erfpachter laten betalen voor wat niet geleverd wordt, bijvoorbeeld laten betalen voor vol eigendom, terwijl slechts een zakelijk recht, dat minder waard is dan vol eigendom, wordt geleverd.
2. Onjuiste grondslag voor canonberekening
Een onjuiste grondslag voor canonberekening kiezen; elke getaxeerde waarde t.b.v bepaling van de canon dient eerst gedeprecieerd te worden voor alle beperkingen van de erfpacht, alvorens deze als grondslag voor de canon gebruikt kan worden.
3. Sigaar uit eigen doos voor de erfpachter
Canon (mede) berekenen over waarde die is toegevoegd door investeringen van de erfpachter zelf aan de erfpachtzaak.
4. Wegdenken van erfpacht bij taxatie
Ondanks dat is de grond is belast met een recht erfpacht, wordt deze erfpacht weggedacht voor de berekening van de canon, en wordt bijvoorbeeld uitgegaan van de marktwaarde volle eigendom; dat is een onredelijk fictie voor de erfpachter.
5. Opstallen wegdenken
Als de verpachte grond voorzien is van opstallen, werken en beplantingen, de opstallen moeten worden weggedacht voor de berekening van de aan de grond toe te delen waarde.
6. Opslag bovenop het canonpercentage
Het kiezen van irreële canonopslagen; een onnodige opslag voor ‘administratiekosten’, soms wel 1%,en een buitenproportionele opslag voor ‘risico’ boven de circa 0,5%, terwijl je over grond geen risico loopt omdat de erfpachter overal verantwoordelijk voor wordt gemaakt in de erfpachtvoorwaarden.
7. Meervoudige inflatievergoeding
In veel erfpachtcontracten wordt nog regelamatig meervoudige inflatievergoeding toegepast: een canonpercentage, waarin een opslag voor de inflatie en voor de inflatierisicopremie is begrepen, terwijl daarnaast de inflatie ook vergoed wordt door (jaarlijkse) indexatie; er vindt ook verdubbeling van de inflatievergoeding plaats bij tussentijdse herziening van de canon, bijvoorbeeld om de 10 jaar.
8. Valste start erfpacht met onjuiste waarden
Bij de vestiging van de erfpacht de waarde van grond met opstallen, werken en beplantingen splitsen in een (te) hoge grondwaarde en een (te) lage opstalwaarde; de grondwaardecomponent brengt dan een irreëel hoog rendement op.
9. Geen depreciatie toepassen
Geen of een te laag depreciatiepercentage toepassen terwijl dit bij taxatie van erfpacht al geruime tijd gebruikelijk is en ook in de rechtspraak is aanvaard.
10. Erfpacht als wurgcontract
Op ogenschijnlijk financieel gunstige erfpachtvoorwaarden de erfpacht beginnen, waarbij de voorwaarden in de loop van de tijd gaan knellen en financieel nadelig worden, bijvoorbeeld door 5 jaarlijkse canonherzieningen.
11. Erfpacht met ongunstige koopoptie
Grond onder bestaande huizen verwerven en deze in erfpacht uitgeven tegen op het oog redelijke voorwaarden bij het begin van de erfpacht. Tijdens de erfpacht en bij terugkoop van de bloot eigendom door middel van een voorkeursrecht gelden (extreem) ongunstige voorwaarden.
12. Meerwaarde afromen voor de grondeigenaar
De meerwaarde van een locatie, vooral door erfpachter gecreëerd door investeringen van de erfpachter, uitschakelen bij de vergoeding die een erfpachter toekomt bij eiende erfpacht, terwijl de locatie en wat de locatie eventueel bijzonder was, is en blijft een feitelijk gegeven, dat niet omzeild kan worden. Vaak staan er clausules van die strekking in particuliere erfpachtvoorwaarden.
13. Vergoeding opstallen bij einde erfpacht beknotten
De zogenoemde ‘bouwkundige waarde’ vergoeden bij de opstalvergoeding, terwijl bouwkundige waarde geen ‘waarde’ is, maar gebaseerd is op kosten en prijzen.
14. Gegoochel met taxatiemethode
De opstalvergoeding beperken tot een ‘gecorrigeerde vervangingswaarde’ van opstallen, werken en beplantingen en geen aandeel van de opstal in de marktwaarde vergoeden.
15. Eenzijdig waarde aan grond toe rekenen
De meerwaarde van het totaal van grond en opstal eenzijdig toerekenen aan de grond, terwijl de erfpachter doorgaans tijdens de erfpacht de enige investeerder is geweest in en op de grond, de opstallen, werken en beplantingen. De gemeente Amsterdam doet dat ook met (te) hoge buurstraatquotes voor bepaalde (dure) wijken.
16. Alleen hogere grondwaarde doorbelasten
Wel de zogenoemde grondwaarde actualiseren, maar niet gelijktijdig het canonpercentage actualiseren; dat kan zeer nadelig voor de erfpachter als de rente is gedaald.
17. Oneerlijke behandeling kopers
Bij verkoop/inschrijving alleen gunnen aan potentiële kopers, die geen financieringsvoorbehoud maken. Gemeenten mogen dat niet omdat deze gebonden zijn aan het gelijkheidsbeginsel bij vastgoedtransacties.
Meer informatie over de risico’s van erfpacht
In de 2e druk van mijn boek ’50 vragen over erfpacht’ (verschenen september 2021) is hier extra aandacht aan besteedt. Ook de afdeling in het Burgerlijk Wetboek over oneerlijke handelspraktijken, en de mogelijkheid van vernietiging van erfpachtvoorwaarden op basis van afd. 6.5.3 BW komen daarin aan de orde. Lees daarover deze blog.