9 augustus 2016

Acties huurder bij gebreken

Categorie: Bestuursrecht

Wat is een gebrek?

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Herstel van gebrek aan het gehuurde

Op grond van artikel 7:206 BW kan herstel worden gevorderd. Op grond van het bepaalde in art. 7:206 BW is de verhuurder evenwel niet tot herstel verplicht van gebreken die een gevolg zijn van een handelen of nalaten waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Eveneens is de verhuurder niet verplicht tot herstel van de gebreken indien herstel onmogelijk is, of de uitgaven van het herstel in redelijkheid niet van de verhuurder te vergen zijn.

Indien de verhuurder met het verhelpen van de gebreken in verzuim is, dan kan de huurder dit verhelpen op grond van artikel 7:206 zelf verrichten en de daarvoor gemaakt kosten, voor zover redelijk, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen van de huurprijs te brengen.

Huurprijsvermindering

De huurder kan in geval van vermindering van het huurgenot vanwege een gebrek huurprijsvermindering vorderen bij de rechter. (artikel 7:207 BW). Huurvermindering kan worden gevorderd vanaf de dag waarop de verhuurder behoorlijk in kennis is gesteld van het gebrek tot aan het moment waarop het gebrek is verholpen. Het moet daarbij wel gaan om een gebrek dat leidt tot een “substantiële aantasting” van het huurgenot dat de huurder daadwerkelijk mocht verwachten.

Als het gebrek heeft geleid tot substantiële vermindering van het huurgenot, heeft de huurder recht op huurprijsvermindering, evenredig aan de vermindering van het huurgenot. Doorgaans is de huurprijsvermindering circa 15 procent, maar dat kan afhankelijk van de ernst van het gebrek afwijken.

Schadevergoeding

Naast huurvermindering kan een huurder aanspraak maken op een schadevergoeding, voor de schade die zij rechtstreeks als gevolg van het gebrek lijdt en heeft geleden. Daarbij kan worden gedacht aan bedrijfsschade, winstderving, schade aan meubels en voorraad, verhuis- en herinrichtingskosten, kosten van een vervangend object, kosten ter vaststelling van de schade, et cetera.

De verhuurder is aansprakelijk voor deze schade wanneer is voldaan aan de in artikel 7:208 BW neergelegde criteria. Vereist is dat het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan de verhuurder is toe te rekenen of, indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was, dat de verhuurder het gebrek toen reeds kende of had behoren te kennen of, wanneer ook de verhuurder destijds niet van het gebrek op de hoogte was of had behoren te zijn, dat hij toen uitdrukkelijk of stilzwijgend aan de huurder te kennen heeft gegeven dat de zaak dit gebrek in elk geval niet had.

Ontbinding van de overeenkomst

In beginsel geldt dat iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis de wederpartij de bevoegdheid tot ontbinding verschaft, tenzij deze tekortkoming de ontbinding gezien haar geringe aard de ontbinding niet rechtvaardigt. De vraag die door de rechter zal worden beantwoord is of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verbintenis, en of de tekortkoming een ontbinding rechtvaardigt. Huurder zal in geval van een ontbindingsverzoek moeten bewijzen dat de verhuurder toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Aangetoond moet worden dat het gebrek dermate ernstig is dat het ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Heeft u een vraag over huurecht? Neem dan contact op met een gespecialiseerde huurrechtadvocaat van advocatenkantoor Blenheim 020 521 01 00, mr. M.L. van Kleef.