Brancheorganisaties presenteren een nieuw standaardmodel voor de huurovereenkomst winkelruimte

Op 30 januari (2024) presenteerde brancheorganisaties voor retail en horeca een nieuw standaardmodel voor huurovereenkomsten winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Huurovereenkomsten worden nu nog vaak gesloten aan de hand van de welbekende ROZ-modellen met bijbehorende algemene bepalingen. Hoewel er de afgelopen jaren in de nieuwere ROZ-modellen kleine aanpassingen in het voordeel van de huurder zijn doorgevoerd, blijven de modellen voornamelijk verhuurdersvriendelijk. Met de zogenoemde “Huurdersvariant” zou volgens de brancheorganisaties een betere balans worden geboden tussen de belangen van huurders enerzijds en verhuurders anderzijds.

De “Huurdersvariant” is geen geheel nieuwe huurovereenkomst, maar bevat aanvullingen en afwijkingen ten opzichte van het ROZ-model winkelruimte uit 2022. In deze blog worden een paar van deze aanvullingen en afwijkingen onder de loep genomen. Voorts wordt er ingegaan op de vraag of deze nieuwe “Huurdersvariant” kan worden opgelegd aan verhuurders en wat de te verwachten impact van de “Huurdersvariant” zal zijn.

Een aantal verschillen tussen de “Huurdervariant” en het ROZ-model 2022

Er zijn de afgelopen jaren al veel artikelen verschenen waarin de ROZ-modellen worden geanalyseerd. De consensus daarbij is dat de ROZ-modellen verhuurdersvriendelijk zijn en weinig rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de huurder. Dat de brancheorganisaties komen met een “Huurdersvariant” als tegengeluid tegen het ROZ-model, komt dan ook niet als verrassing. De “Huurdersvariant” omvat in totaal zeven pagina’s met aanvullingen en afwijkingen ten opzichte van het ROZ-model. Daarom zullen hieronder slechts een aantal verschillen bij wijze van voorbeeld nader worden besproken.

Energielabel

In artikel 1.6 van de “Huurdersvariant” is een verplichting opgenomen voor de verhuurder om een energieprestatiecertificaat te overleggen, welk energielabel minimaal de score C dient te hebben. Het hebben van een energielabel – ongeacht de hoogte van dat label – is verplicht, tenzij er sprake is een monument of een winkelruimte die kleiner is dan 50m2. Een minimaal energielabel C is echter bij het verhuren van winkelruimte tot op heden niet vereist. Dat is overigens anders bij overige bedrijfsruimten (denk aan kantoren) in de zin van artikel 7:230a BW; voor de meeste overige bedrijfsruimte geldt dat, behoudens een aantal uitzonderingen, wél minimaal een energielabel C is vereist.

Hoewel de toevoeging in artikel 1.6 van de Huurdersvariant begrijpelijk is vanuit huurdersperspectief, is het hebben van een energielabel C voor winkelruimte (nog) geen wettelijke verplichting voor verhuurders. De vraag is vervolgens ook of het niet voldoen aan deze verplichting leidt tot een tekortkoming in de nakoming die ontbinding zou rechtvaardigen. Omdat de voorgestelde bepaling geen consequenties aan een tekortkoming verbindt, is het onzes inziens aan te raden om van die verplichting een opschortende dan wel ontbindende voorwaarde te maken, zodat de huurder zich daarop kan beroepen. Voor de verhuurder is dan thans ook duidelijkheid over de vraag of de huurovereenkomst ook zonder energielabel tot stand komt of in stand blijft.

Maximering van de indexatie

In artikel 4.5 van de “Huurdersvariant” is een maximale indexering van 2% opgenomen. Die maximering komt niet als een verrassing, aangezien huurders in 2022 met zeer hoge huurindexeringen te maken kregen wegens de hoge inflatiecijfers. Over de vraag of deze hoge huurindexatie stand kan houden, is nog geen eenduidig antwoord gegeven door de rechtspraak (zie ECLI:NL:RBDHA:2023:8786, ECLI:NL:RBGEL:2023:5905 en ECLI:NL:RBROT:2023:10295). Lees ook onze eerdere blog over een rechterlijke uitspraak rondom huurprijzen en de historische inflatie.

Het is nog koffiedik kijken hoe een hogere rechter hierover zal oordelen. Het kan daarom voor beide partijen raadzaam zijn om duidelijke afspraken te maken over de indexatie, al dan niet in afwijking van de algemene bepalingen. Daarbij geldt natuurlijk wel dat ook een verhuurder de kosten van inflatie moet dragen, waardoor het in de lijn der verwachting ligt dat voornamelijk de hoogte van de maximering onderdeel van discussie zal worden.

Afgifte documenten in het kader van servicekosten

In artikel 5.5 wordt aan de verhuurder de verplichting opgelegd om een veelvoud aan documenten ter onderbouwing van de servicekosten te overleggen. De rechtspraak legt de verplichting van de verhuurder tot “specificering” van de servicekosten op grond van de algemene bepalingen minder streng uit dan deze toevoeging ECLI:NL:RBROT:2013:7492 en ECLI:NL:RBNHO:2022:3821).

Hoewel de huurder op deze manier precies kan nagaan of de servicekostenafrekening klopt, kan deze bepaling verhuurders in de problemen brengen. Het kan immers zo zijn dat er geheimhoudingsclausules in overeenkomsten zijn opgenomen of de stukken gevoelige bedrijfsinformatie bevatten. Ook hier is het de vraag welke consequenties er kunnen worden verbonden aan het eventueel niet voldoen door de verhuurder aan deze verplichting. Het is daarom raadzaam voor partijen om in nader overleg te treden en voor zover mogelijk, bij totstandkoming van de huurovereenkomst, overeenstemming te bereiken over welke documenten, in welke vorm en op welk tijdstip moeten worden overgelegd en wat de consequenties zijn als daaraan niet wordt voldaan.

Pandemieclausule

In artikel 14 van de “Huurdersvariant” is, anders dan in artikel 14 van het ROZ-model, een pandemieclausule opgenomen die in lijn is met het arrest van de Hoge Raad uit 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1974). Die aanpassing komt mij, zeker gezien de vele uitspraken ten aanzien van de coronapandemie, redelijk voor. Het ROZ-model daarentegen is zeer verhuurdersvriendelijk en bepaalt dat de huurprijs in stand blijft totdat partijen een andersluidende afspraak maken. Die afspraak benadeelt huurders zeer en het verdient dan ook aanbeveling voor de huurder om hier nader over te onderhandelen, waarbij voor de huurder de thans voorgestelde clausule de voorkeur geniet nu die automatisch op de huurprijs ingrijpt en tussenkomst van de rechter niet noodzakelijk is.

Onderhuur

In afwijking van het ROZ-model is in artikel 21.1 van de “Huurdervariant” allereerst bepaald dat onderhuur zonder voorafgaande toestemming van verhuurder is toegestaan indien er sprake is van een gelieerde onderneming of franchisenemer. Voor de overige situaties geldt dat de verhuurder haar toestemming niet op onredelijke gronden mag onthouden. Dit geldt ook voor de overdracht van huurrechten, zo blijkt uit artikel 6.3. De boetebepaling uit artikel 6.2 algemene bepalingen wordt buiten werking gesteld.

Deze bepaling geeft enerzijds meer flexibiliteit aan huurder, maar kan de verhuurder voor een voldongen feit plaatsen. De verhuurder kan immers geconfronteerd worden met een niet voorafgaand goedgekeurde onderhuurder. Daarnaast wordt de verhuurder beperkt in het weigeren om toestemming te verlenen aan het overdragen van huurrechten. Dat kan voor de verhuurder onwenselijk zijn; deze heeft immers niet voor niets met een bepaalde onderneming gecontracteerd en zal vrij willen zijn in de beoordeling of overdracht wenselijk is. Voor beide partijen is daarom in ieder geval aan te bevelen om afspraken te maken over de invulling van het begrip “in redelijkheid”; welke vereisten mag de verhuurder stellen aan onderhuur dan wel overdracht van huurrechten?

Afdwingbaarheid “Huurdersvariant”

De vervolgvraag is dan welke impact deze nieuwe “Huurdervariant” zal hebben op de manier waarop huurovereenkomsten tot stand komen. In Nederland geldt de contractsvrijheid. Partijen zijn, binnen de kaders van de wet, vrij om te contracteren wat en met wie zij dat willen. Dat betekent ook dat partijen voor zichzelf gunstige bepalingen mogen opnemen, zelfs indien deze bepalingen voor de andere partij grote gevolgen kunnen hebben.

Pandeigenaren hebben bij gebruik van de ROZ-modellen in combinatie met de algemene bepalingen een goede uitgangspositie. Het ligt dan ook niet in de lijn der verwachting dat pandeigenaren het nieuwe model van de brancheorganisaties als uitgangspunt zullen gaan gebruiken. Desalniettemin geeft het nieuwe model handvaten aan winkeliers en horecaondernemers die kunnen helpen bij de onderhandeling van nieuwe huurovereenkomsten. Het is dan ook van harte aan te bevelen om de huurovereenkomst goed uit te onderhandelen en, waar gewenst, afwijkingen op het ROZ-model dan wel de algemene bepalingen.

Al met al is de nieuwe “Huurdersvariant” een interessante nieuwe ontwikkeling. De tijd zal moeten leren of de onderhandelingen tussen huurders en verhuurders met de introductie van dit model uitgebreider zal worden.

Blenheim begeleidt u graag bij het onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst

Heeft u naar aanleiding van het bovenstaande vragen of wilt u begeleiding bij het onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst? Neem dan contact op met vastgoedteam van Blenheim Advocaten.