13 december 2011

Advocaat huurrecht over opzeggen wegens eigen gebruik.

Categorie: Bestuursrecht

Opzegging huur bedrijfsruimte en eigen gebruik

Opzegging wgens eigen gebruik door de verhuurder leidt nogal eens tot rechtszaken. De wet bepaalt over deze opzeggingsgrond dat de rechter de vordering slechts kan toewijzen als:
de verhuurder aannemelijk maakt dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Vereisten voor opzeggin verhuurder voor dringend eigen gebruik

De verhuurder moet dus aannemelijk maken dat hij de wil heeft tot (1) persoonlijk gebruik, (2) duurzaam gebruik (3) hij daartoe het verhuurder dringend nodig heeft. Geen onmogelijke bewijslast. Als de verhuurder dit aantoont dient de rechter de vordering toe te wijzen en is er geen ruimte voor een belangenafweging. Degene die te maken heeft met opzegging wegens eigen gebruik kan de een advocaat huurrecht vragen deze opzegging op juridisch haalbaarheid in te schatten
Enige voorbeelden waar opzegging wegens eigen gebruik het niet soepel is gelopen.

Procedure huurder tegen opzegging eigen gebruik bedrijfsruimte

Opzegging door eigenaar winkelcentrum omdat de Bijenkorf de gehuurde ruimte nodig heeft. Dat werkt niet. Geen dringend eigen gebruik. Opzegging tegen einde van de verlengde termijn van huur bedrijfsruimte door opvolgend verhuurder die de ruimte aan een derde wil verhuren. Het tweede lid van art. 7:296 BW heeft slechts betrekking op opzeggingen tegen het einde van de in lid 1 bedoelde eerste termijn. In de leden 3 en 4 van art. 7:296 BW, waarin de opzegging tegen het einde van de verlengde termijn wordt geregeld, is de verplichte afwijzingsgrond van het tweede lid niet herhaald. Opzegging om het verhuurde aan een derde te verhuren, is geen opzegging teneinde het verhuurde “persoonlijk in duurzaam gebruik” te noemen. De rechter kan een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de overeenkomst zal eindigen, niet toewijzen tegen een datum die is gelegen vóór die van zijn uitspraak. LJN: BM9758, Hoge Raad, 24-09-2010

Verhuurder nog geen vergunning voor ‘eigen gebruik’

Een woningstichting heeft bouwplannen. Huurder hoeft pas weg als er een vergunning is.
Aan de toewijzing van het beroep van verhuurster op dringende noodzaak tot eigen gebruik hoeft niet in de weg te staan dat ook alternatieve plannen, waarbij de huurovereenkomst met huurder wel in stand kan blijven, bedrijfseconomisch en financieel haalbaar zijn. Met het bestaan van die alternatieven zal bij de beoordeling van de dringendheid wel rekening moeten worden gehouden, maar het is in beginsel aan de verhuurder zelf om te bepalen hoe hij zijn onderneming wenst uit te oefenen. (….. )
Het hof is van oordeel dat verhuurster in redelijkheid de afweging kon maken dat in de nieuwe opzet geen rol is weggelegd voor de coffeeshop van huurder. ( . . .) Het tijdstip waarop de huurovereenkomst eindigt en de dag waarop het gehuurde uiterlijk moet worden ontruimd, zullen daarom afhankelijk worden gesteld van de vergunningverlening.
LJN: BN8230, Hof Amsterdam (Handelskamer), 13 juli 2010.

Motivering opzegging huur bedrijfsruimte

Brouwerij Gulpener probeert de huurovereenkomst met een huurder (en afnemer) te beëindigen wegens dringend eigen gebruik. Tevergeefs. De Kantonrechter vindt dat de vordering niet goed is onderbouwd.
Gulpener wenst haar eigen drank zo veel mogelijk af te zetten via verhuur. De stelling van Gulpener dat zij geen vertrouwen heeft in gedaagde indien hij de exploitatie zou overnemen, is volstrekt onvoldoende met feiten, cijfers en ervaringen onderbouwd. Het gevoelen van Gulpener is slechts opgehangen aan de uiterst globale en niet nader geïllustreerde bewering dat het eetcafé eerder onder zijn leiding ‘slecht’ zou hebben gelopen. Reeds op deze grond dient de vordering van Gulpener te worden afgewezen, omdat uit hetgeen is aangevoerd niet noodzakelijkerwijs volgt dat gedaagde het belang van Gulpener ook maar in enig opzicht zou kunnen schaden. Daar staat ook tegenover dat gedaagde belang heeft bij voortzetting van de huur omdat hij – zoals hij stelt en door Gulpener niet althans onvoldoende gemotiveerd wordt bestreden – investeringen in het gehuurde heeft gepleegd die hij zou verliezen indien er een einde zou komen aan de huurrelatie met Gulpener.

Met gedaagde is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het belang aan zijn kant (veel) zwaarder weegt dan het (nauwelijks onderbouwde en veeleer speculatieve) belang van Gulpener als zij zegt te vrezen voor haar bierafzet. LJN: BK8570,Sector kanton Rechtbank Maastricht, 19-02-2010. Als je een vraag hebt hierover mail dan gerust met onze advocaat huurrecht.