Recht van weg; recht van overpad; wat kan een advocaat doen aan de erfdienstbaarheid?
Categorie: Vastgoedrecht
Een recht van weg of overpad (erfdienstbaarheid) kan in een akte vastgelegd worden, maar ook ontstaan door jarenlang gebruik (erfdienstbaarheid door verjaring). Dat kan ook spelen bij gebruik van een strook grond dat van een ander is. Als iemand 20 jaar lang dit gebruikt als ware hij eigenaar dan kan hij na die periode de eigendom claimen. Nu bespreken we alleen het gebruik van andermans grond als weg, overpad, parkeerplaats e.d.
Als het recht bestaat dan kan over dit recht niet los van het heersende erf (degenen die recht heeft op de erfdienstbaarheid) worden beschikt. Het gaat van rechtswege over met de eigendom van het heersende en dienende erf (de eigenaar die de erfdienstbaarheid verstrekt). Het recht wordt gevestigd op het (eigendomsrecht van het) dienende erf. Het dienende erf is het zogenoemde moederrecht; de erfdienstbaarheid het daarop gevestigde beperkte recht. Lees ook: opheffing erfdienstbaarheid.
Wijziging of opheffing van erfdienstbaarheid
Op verzoek van de eigenaren kan de erfdienstbaarheid worden gewijzigd op opgeheven. Dat kan in geval van onvoorziene omstandigheden of indien het recht al 20 jaar bestaat en ongewijzigde instandhouding in strijd is met het algemeen belang of de gebruiker van de erfdienstbaarheid er geen redelijk belang meer bij heeft. Een gespecialiseerde advocaat kan u hierbij adviseren. Desgewenst kunnen wij ook een onderzoek erfdienstbaarheid bij Kadaster uitvoeren.
Erfdienstbaarheid of recht van overpad door verjaring
Een erfdienstbaarheid kan zowel door verkrijgende als door bevrijdende (extinctieve) verjaring ontstaan (alsmede vestiging, maar dat is in deze zaak niet van toepassing). Een erfdienstbaarheid middels verkrijgende verjaring kan alleen ontstaan door een onafgebroken bezit van 10 jaar (3:99 BW). Vereist is dat de bezitter te goeder trouw is. Een bezitter is slechts te goeder trouw indien deze zich als rechthebbende beschouwde en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen (3:118 lid 1 BW). Bezit te goeder trouw zal zich daarom met name voordoen indien de vestigingstitel of de akte van vestiging een gebrek vertoont.
Recht van weg of overpad inschrijven in kadaster
De bezitter niet te goeder trouw kan een erfdienstbaarheid verkrijgen door verloop van 20 jaar (3:306 jo. 3:105 BW). De termijn die nodig is voor verkrijging van een niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheid is op grond van art. 3:105 BW niet aangevangen vóór 1 januari 1992. Hieruit volgt dat pas vanaf 1 januari 2012 voor het eerst een recht van erfdienstbaarheid op grond van art. 3:105 BW kan ontstaan. Dit betekent dat pas vanaf 1 januari 2012 een dergelijke erfdienstbaarheid kan zijn verkregen. Verkrijging door verjaring “te goeder trouw”vindt na 10 jaar plaats.
Verkrijging door verjaring kan in het Kadaster worden ingeschreven (art. 3:17 BW). Een notaris kan een akte verkrijgende verjaring inschrijven in het Kadaster. De eigenaar van het dienende erf kan hiertegen bezwaar maken en de verkrijgende verjaring betwisten in een procedure.
Verjaring recht van weg of recht van overpad tegengaan door stuiting
Een mogelijkheid om de verjaring tegen te gaan, is door de verjaring te stuiten. De eigenaar van het dienende erf dient daarin duidelijk te maken dat hij bezwaar heeft tegen het ontstaan van een erfdienstbaarheid door middel van verjaring. Een advocaat vastgoed kan een stuitingsbrief voor u opstellen.