Schending mededelingsplicht verkoper bij koopcontract

De hoofdregel bij een koopovereenkomst is dat de mededelingsplicht van verkoper  zwaarder dient te wegen dan de onderzoeksplicht van de koper. De discussie over mededelingsplicht en onderzoeksplicht ontstaat vaak als er sprake is van non-conformiteit zoals in het geval van verborgen gebreken die na de koop ontdekt worden. De koper stelt dan vaak dat de verkoper hier van wist en het gebrek had moeten melden.

Procedure tussen koper en verkoper over geschonden mededelingsplicht

In een rechtszaak kan de rechter gemotiveerd aangeven waarom dit in een specifiek geval niet opgaat. Een vastgoedadvocaat kan de analyse maken of de verkoper correct heeft gehandeld bij de verkoop. Bijvoorbeeld of de verkoper de gegevens hoorde mede te delen of juist voor zich mocht houden wordt bepaald door de bijzonderheden van het gegeven geval, welke zo nauwkeurig en volledig mogelijk moeten worden vastgesteld. Daarnaast moet ook gecontroleerd worden of de koper el aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan. De regel strekt zich ertoe dat aan een onvoorzichtige koper bescherming wordt geboden ten aanzien van de nadelige gevolgen die veroorzaakt worden door het verzwijgen van gegevens. Lees ook: 7 tips bij verborgen gebrek woning.

Mededelingsplicht verkoper bij koopovereenkomst

De mededelingsplicht van de verkoper houdt in dat de verkoper specifieke eigenschappen van de onroerende zaak, die voorafgaand aan de eigendomsoverdracht kenbaar voor hem of haar waren, hoort mede te delen aan de koper. De mededelingsplicht heeft voornamelijk betrekking op relevante gegevens die niet zichtbaar zijn voor de koper. De koper mag niet onbekend zijn met of twijfels hebben over bepaalde eigenschappen van de zaak. De verkoper kan niet aangesproken worden op verborgen gebreken waar hij of zij zelf geen kennis van had. Verborgen gebreken kan de verkoper in de overeenkomst uitsluiten door een clausule op te nemen. maar dat werkt niet altijd.

Mededelingsplicht verkoper vs. onderzoeksplicht koper

Tegenwoordig worden de mededelingsplicht en onderzoeksplicht niet meer tegen elkaar afgewogen maar benaderd als communicerende vaten. Zo blijkt onder andere uit het feit dat de Hoge Raad bij de slottoetsing en het bepalen van de onderzoeksplicht van de dwalende de professionaliteit en deskundigheid van de partij als wegingsfactor betrok. De verkoper hoort de informatie waarover hij daadwerkelijk beschikt mede te delen aan de koper. Dit wordt ook wel aangeduid als de mededelingsplicht (art. 6:228 lid 1 onder b BW). Zoals voortvloeit uit de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 2015. heeft de mededelingsplicht geen betrekking op feiten die de mededeler nog niet wist maar wel behoorde te weten. Hierover ook: onderzoeksplicht van de koper.

Non-conformiteit bij koop van vastgoed

De onroerende zaak dient te beantwoorden aan de overeenkomst (art. 7:17 lid 1 BW). Een zaak voldoet niet aan hetgeen overeengekomen is als deze, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak over eigenschappen beschikt die nodig zijn voor normaal gebruik en hij daar de aanwezigheid niet van hoeft te betwisten, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor bijzonder verbruik dat bij de overeenkomst is voorzien (7:17 lid 2 BW). Dit wordt de conformiteitseis genoemd. Is derhalve sprake van non-conformiteit na de koop dan kan een procedure zoals hier omschreven: procedure gebrek koop woning.

Rol van makelaar bij informatie verstrekt bij verkoop

Niet allen de verkoper en koper spelen een rol bij een vastgoedtransactie. Ook hun makelaar. Zo dient de verkopend makelaar er op toe te zien dat verkoper voldoet aan zijn mededelingsplicht. De makelaar mag niet adviseren om informatie achter te houden. Dat zou klacht waardig zijn. De verkopend makelaar kan zelf ook aansprakelijk zijn jegens de koper indien hij de koper heeft misleid. De aankopend makelaar zal de koper goed moet informeren en hij heeft een waarschuwingsplicht als hij risico’s ziet. De aankopend makelaar moet zorgen dat de koper aan zijn onderzoeksplicht voldoet. Dus als er twijfel is over informatie vertrekt door de verkoper dan dient hij dit nader te onderzoeken. Dus als de makelaar vermoedt dat het gebruik van het pand in strijd is met het bestemmingsplan dan dat moet hij koper daarop te wijzen en dient hij nader onderzoek te doen. Over aansprakelijkheid van een makelaar kunt u deze blog lezen.

Het vastgoedteam van Blenheim adviseert en procedeert over vastgoed en vastgoedtransacties. Neem vrijblijvend contact op.