10 juni 2013

Erfpachtvoorwaarden en berekening nieuwe canon

Categorie: Erfpacht

De advocaat van de erfpachter voerde een reeks van argumenten aan tegen de herziening van de canon. De erfpachters mochten er volgens de rechter niet van uitgaan dat na afloop van de erfpacht op gelijke voorwaarden verlengd zou worden. Dat is volgens de rechter ook niet af te leiden uit de erfpachtakten. Er is ook geen sprake van misbruik van de economische machtspositie van de grondeigenaar. Ook hoeft de verlenging niet op dezelfde wijze te geschieden als eerder heeft plaatsgevonden.

Hoe hoog mag na herziening van erfpacht de canon zijn?

Het gerechtshof beoordeelt dit door naar de laatste canon te kijken en niet naar de oorspronkelijke canon. De nieuwe erfpachtcanon komt zo’n 15x hoger uit. Dat is niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De canon hoeft ook niet in dezelfde verhouding te staan tot de grondwaarde als bij eerste uitgifte. Het Hoogheemraadschap heeft als grondeigenaar de beleidsvrijheid om die grondslag voor de canonherziening vast te stellen. Het is daarbij niet onredelijk om bij het berekenen van de nieuw canon uit te gaan van de actuele grondwaarde.

Welke overgangstermijn dient de grondeigenaar te hanteren?

Eerder was er een overgangsregeling waarbij de nieuw canon trapsgewijs is ingevoerd. Eerder overgangsregelingen waren voor vijf tot tien jaar. Ook een overgangstermijn van drie jaar acht het Gerechtshof redelijk. De Commissie De Jong adviseerde eerder een overgangsregling van vijf jaar bij canonverhoging van meer dan 300%. Het hof houdt er ook rekening mee dat de canonverhoging ruim van te voren is aangekondigd, namelijk 12-14 jaar van te voren. Dat is mede van invloed op de duur van de overgangsregeling.

Erfpachtbeleid mag getoetst worden aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur

De erfpachters hebben niet kunnen aantonen dat het erfpachtbeleid onzorgvuldig is. De rechter zal het nieuwe erfpachtbeleid niet inhoudelijk toetsen, doch alleen marginaal toetsen aan beginselen van behoorlijk bestuur. Er is evenmin sprake van misbruik van bevoegdheid. Misbruik van economische machtspositie als bedoeld in de Mededingingswet geldt alleen voor bedrijven. Ook is geen sprake van doorkruising van een publiekrechtelijke regeling.

Taxatie grondwaarde volgens waarderingsinstructie in erfpachtvoorwaarden

De erfpachters vreesden dat er geen onafhankelijke taxatie plaatsvindt omdat er een taxatie-instructie geldt in de erfpachtvoorwaarden. Geen onbegrijpelijk gedachte als de beoordelingsruimte van de taxateur (aanzienlijk) wordt beperkt om naar eer en geweten te taxeren. In die taxatie-instructie zijn de uitgangspunten geformuieerd die gelden voor de taxatie die de makelaar of taxateur moet verrichten. De rechter oordeelt dat de taxateur zijn eigen onafhankelijk oordeel kan vormen over de waarde rekening houdend met de vastgestelde uitgangspunten in de taxatie-instructie.

Lees verder: advocaat erfpacht.

Uitspraak erfpacht Gerechtshof Amsterdam, LJN: CA1789