3 augustus 2022

Mag verkoper afzien van ondertekening koopcontract woonhuis?

Categorie: Koop of verkoop woning, Vastgoedrecht

 

De  particuliere koper kan altijd binnen 3 dagen na ondertekening van een koopcontract voor

Weigering verkoper om koopcontract woonhuis te ondertekenen

Een verkoper die weigert het koopcontract te ondertekenen. Ja dat gebeurt wel als de verkoper een beter bod van een andere koper krijgt voor hij met de eerste koper van de woning het contract heeft getekend. Het is zinvol om snel advies te vragen aan een advocaat vastgoed want dit geschil met verkoper ligt juridisch nog complex. Het gaat in dit voorbeeld dat ik bespreek over een koopwoning om de vraag hoe art. 7:2 lid 1 BW moet worden uitgelegd indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan (hierna: woonhuis) aan een koper die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf (hierna: een particuliere koper), maar de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte.

“3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt.

 Verkoper weigert schriftelijke koopovereenkomst te ondertekenen

3.9 Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte.

3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden:
– dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde,
– of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten.

Hoger bod en weigering medewerking verkoper

“Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.

De vordering van de koper om verkoper te dwingen alsnog het koopcontract te ondertekenen omdat de verkoper een particulier is en de aanwezigheid van zeer bijzondere omstandigheden hoger bod van een andere koper als hiervoor in 3.10 bedoeld, is gesteld noch gebleken.”

Hieruit blijkt dat hoger bod van een andere koper een reden voor de verkoper kan zijn om het koopcontract niet te ondertekenen. In de praktijk zal het van de specifieke feiten en omstandigheden afhangen of de verkoper van een woning hiermee weg komt

Stel vrijblijvend een vraag aan ons vastgoed team.

LJN: BU7412, Hoge Raad, 9 december 2012