Twee keer kwam haar huisbaas ongevraagd haar huis binnen, vertelt Gitte de Noier (37). Beide keren viel hij haar fysiek aan. Hij schreeuwde, begon daarna te slaan en schoppen tot ze op de grond lag. Hij stopte pas toen De Noiers vriend – die elders in het huis was en afkwam op de herrie – hem wegjoeg. De aanleiding hiervoor, vertelt ze geëmotioneerd, is het conflict dat ze sinds twee jaar met haar huisbaas heeft. Hij wil haar de woning uit hebben, zij wil niet weg.

Toen de verhuurder haar in 2021 opdroeg de sociale huurwoning in het Brabantse Putte te verlaten, was ze aanvankelijk in paniek. Ze kon geen ander huis vinden. „Toen ben ik op aanraden van een vriend naar het juridisch loket gegaan. Daar hoorde ik dat hij me helemaal niet het huis uit mag zetten”, vertelt De Noier. „Ik had al jaren een vast contract.”

Ze weigerde te vertrekken, tot ergernis van de huisbaas. Sindsdien kwam hij ongevraagd haar huis binnen, viel hij haar aan, treiterde hij haar door heel hard op haar ramen te bonzen. Hij beschuldigde haar, volgens De Noier onterecht, van prostitutie, drugsgebruik en dealen.

In een poging casussen als deze uit te bannen, gaat komende zaterdag de Wet goed verhuurderschap in. De wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om huurders te beschermen tegen misstanden. Het kabinet stelt zichzelf hiermee grote doelen. De wet moet een einde maken aan discriminatie, intimidatie en bedreigingen op de huurmarkt. En ook aan excessief hoge huren, servicekosten en onrechtmatige huurcontracten.

Gedegen onderzoek naar hoe vaak deze praktijken precies voorkomen, is er niet. Het laatste jaarverslag van de Huurcommissie, die geschillen beslecht voor de sociale sector, biedt enig inzicht. Ze kreeg in 2022 zo’n 12.000 dergelijke meldingen. Hoewel slechts 16 procent van de 2,5 miljoen woningen in de sociale huursector van particulieren is, ging ruim de helft van de klachten over hen. In bijna de helft van de gevallen vroegen huurders om huurverlaging in verband met gebreken aan het huis of klaagden zij over te hoge servicekosten. In zo’n 95 procent van die gevallen gaf de Huurcommissie de huurders gelijk.

Maar er is geen landelijk onderzoek naar hoe vaak intimidatie, of bedreiging en discriminatie voorkomt op de huurmarkt. Precies dat maakt de nieuwe wet gammel, oordeelde de Raad van State vorig jaar. Het kabinet had beter kunnen kijken of sommige doelstellingen niet op een andere manier gehaald konden worden dan via nieuwe wetgeving, aldus de Raad. Bijvoorbeeld door de toegankelijkheid en bekendheid van de Huurcommissie te vergroten.

Bewoners beschermen

Gemeenten hebben daarentegen lang om de wet gevraagd. Ze worstelden regelmatig met „praktijken waartegen ze niets konden doen”, zegt Zita Pels, wethouder Volkshuisvesting in Amsterdam (GroenLinks) en dossierhouder namens de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG). „Het is een uitbreiding van de instrumentenkist die we kunnen inzetten om onze bewoners te beschermen.” Ook de Huurcommissie en de Woonbond, die huurdersbelangen vertegenwoordigt, zijn positief over de wet.

Een groot deel van de uitvoering van de wet ligt dan ook bij gemeenten. Zo moeten ze een meldpunt oprichten waar huurders hun slechte ervaringen kunnen delen en waar ze op kunnen handhaven. Ook krijgen gemeenten de bevoegdheid om gebieden aan te wijzen waar verhuurders een vergunning nodig hebben, én om een vergunning te verplichten voor verhuur aan arbeidsmigranten. Wanneer verhuurders deze regels overtreden, kunnen gemeenten onder meer boetes en lasten onder dwangsom opleggen. In het uiterste geval kunnen gemeenten vergunningen afnemen en verhuurpanden in beheer nemen.

Hiervoor krijgen gemeenten eenmalig ruim 9 miljoen euro, voor bijvoorbeeld het inrichten van het meldpunt. En ruim 12 miljoen euro per jaar voor de handhaving. Maar de optie om vergunningen verplicht te stellen, is optioneel – en moeten gemeenten dus zelf betalen.

„Mijn lezing is dat deze wet te ver gaat”, zegt Teun Blom, advocaat gespecialiseerd in het huurrecht. Zijn grootste kritiek: de verhuurdervergunning, en zeker het uiterste middel van inbeheername van panden, schaadt het recht op eigendom te veel. „Bovendien gaat het hier om best subjectieve zaken. Wanneer is iets intimidatie?” Ook de Raad van State was kritisch op deze aspecten van de wet, zeker in combinatie met een gebrekkige onderbouwing van de omvang van het probleem.

Ook over het meldpunt heeft Blom zijn twijfels. Enerzijds omdat het voor een groot deel uitgaat van huurders die zélf melden. „Ik kan me voorstellen dat bij hen de vrees bestaat dat hun melding alsnog consequenties heeft, en dat ze er daarom vanaf zien”, zegt hij. Huurders moeten hun weg in het systeem bovendien kennen en weten waar ze terecht kunnen voor een melding. „En anderzijds dat er meldingen gedaan zullen worden die er helemaal niet thuishoren.”

Slecht verhuurderschap

Gemeenten stellen daartegenover dat ze willen kunnen optreden tegen „de kleine groep verhuurders die zorgt voor problemen voor bewoners”, zegt wethouder Pels. „De meeste verhuurders werken al volgens deze normen en zijn een goed verhuurder. Een deel van de verhuurders zal het gedrag aanpassen en een deel van de verhuurders zal te maken krijgen met een gemeente die ingrijpt omdat zij zien dat bewoners de dupe worden van slecht verhuurderschap.”

Gitte de Noier uit Putte heeft er niet veel vertrouwen in dat de nieuwe wet het conflict met haar huisbaas kan beslechten. Ze heeft inmiddels het heft in eigen hand genomen door camera’s voor haar voordeur op te hangen. De Noier heeft haar hoop gevestigd op de rechtspraak: binnenkort praat ze met een advocaat, hoogstwaarschijnlijk komt de zaak voor de rechter.

Inmiddels wíl ze graag weg uit haar huis, maar lukt het niet: er zijn geen andere betaalbare woningen in de buurt. Ze is thuishulp en verdient het minimumloon. „Ik ben continu aan het zoeken, maar vind gewoon niks.”