3 september 2013

Ontbinding huurcontract na overlast huurder

Categorie: Bestuursrecht

Advocaat licht toe hoe huurachterstand en overlast huurder tot ontruiming leidt

De huurder die regelmatig overlast veroorzaakt, loopt het risico dat de verhuurder de huurovereenkomst ontbindt. De verhuurder kan de overeenkomst ontbinden nadat de huurder schriftelijk in gebreke is gesteld voor zijn laakbare handelwijze. Zeker een huurder die een zogenaamde laatste kans heeft gekregen in verband met problemen, loopt het risico dat zijn huurcontract wegens overlast en huurachterstanden de huurovereenkomst wordt beëindigd. De verhuurder die ernstige overlast en huurachterstanden niet meer tolereert, kan de huurovereenkomst ontbinden. In de zaak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden – 30 juli 2013 (ECLI:NL:GHARL:2013:5656) een huurovereenkomst was een woonbegeleidingscontract gesloten. De huurder diende de woning als goed huurder te bewonen, zonder overlast aan anderen te veroorzaken.

### Verhuurder kan in kort geding ontruiming van het gehuurde vorderen

De verhuurder gaf zijn advocaat instructie een kort geding te beginnen tegen de huurder. De voorzieningenrechter wilde de huurder nog een kans geven en veroordeelde hem tot betaling van de achterstallige huur, wettelijke rente en de toekomstige huurtermijnen. Als die tijdig betaald zouden worden door de huurder, dan hoefde de woning niet ontruimd te worden. De verhuurder is in beroep gegaan van de uitspraak van de voorzieningenrechter, aangezien de verhuurder wel ontbinding van de huurovereenkomst wenste. Het Gerechtshof stelde de verhuurder in het gelijk. De huurovereenkomst mocht wel degelijk ontbonden worden door de verhuurder. Ook was de verhuurder niet gehouden een tweede waarschuwing te geven aan de huurder tot opnieuw overlast was veroorzaakt door de huurder.

### Rechtert spreek ontbinding huurovereenkomst uit na overlast

De rechter overweegt o.m. over de situatie: bij brief van 27 juni 2011 heeft [A] aan [B1] c.s. een laatste waarschuwing gegeven ter zake van het niet nakomen van de afspraken die zijn vastgelegd in het contract van het [C], waarna [D] bij brief van 29 juni 2011 aan [B1] c.s. hiervoor een officiële waarschuwing heeft gegeven. Bij brief van 11 oktober 2011 heeft [D] het [C] beëindigd.
4.2
Verhuurder [A] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [A] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat (kort samengevat) [B1] c.s. de in het kader van het [C] gemaakte afspraken niet nakomt. [B1] c.s. hebben dit betwist. De kantonrechter heeft de vordering afgewezen. Ze kantonrechter heeft hiertoe geoordeeld dat [A] haar stelling dat [B1] c.s. de afspraken als opgenomen in het [C] negeert gelet op het gemotiveerde verweer van [B1] c.s. onvoldoende nader heeft onderbouwd, zodat niet vaststaat dat [B1] c.s. de afspraken in het [C] niet zijn nagekomen en het [C] ten onrechte is beëindigd. De kantonrechter heeft voorts geoordeeld dat, voor zover de gegrondheid van de (nieuwe) klachten over geluidsoverlast, overlast van de honden van [B1] c.s. en de wijze waarop [B1] c.s. hun buurtbewoners bejegenen al zou komen vast te staan, deze thans in elk geval nog niet tot ontbinding en ontruiming kunnen leiden.
( . . )
4.9
Gegeven de hiervoor vermelde vaststaande voorvallen, in onderling verband en samenhang bezien, zijn huurders [B1] c.s. naar het oordeel van het hof tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst in samenhang met de (hiervoor onder 4.1 weergegeven) voorwaarden van het Woonbegeleidingscontract en het [C]. [B1] c.s. hebben in strijd gehandeld met de verplichting de woning als een goed huurder te bewonen zonder overlast aan anderen te veroorzaken, geen scooters en/of scooteronderdelen in of nabij de woning te hebben en woonbegeleiding te blijven accepteren. [A] heeft derhalve recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Het hof neemt hierbij mede in aanmerking dat [B1] c.s. na een eerder ontruimingsvonnis wegens onder meer het veroorzaken van ernstige overlast hun voordien van [A] gehuurde woning ter voorkoming van een gedwongen ontruiming hebben verlaten, waarna hen door [A] onder de voorwaarden van het “[C]” de onderhavige huurovereenkomst is aangeboden.

### Tweede waarschuwing aan huurder niet nodig voor ontbinding huurcontract

4.11
Anders dan huurders bij memorie van antwoord, sub 40, nog betogen aldus de rechter, brengen de eisen van de redelijkheid en billijkheid in het licht van voormelde vaststaande voorvallen niet met zich dat [A] [B1] c.s. op zijn minst een tweede officiële waarschuwing had dienen te geven. Uit de voorwaarden van het [C] blijkt immers dat [A] tot ontruiming kan overgaan indien de huurovereenkomst eindigt omdat de huurder zich niet houdt aan de (hiervoor onder 4.1 geciteerde) afspraken ten aanzien van de begeleiding. [A] mocht na het vonnis van de kantonrechter ook afzien van het opnieuw opstarten van de woonbegeleiding.