Vaak dient de Vereniging van Eigenaars (VvE) toestemming te geven voor verhuur van een appartement door de appartementseigenaar. Het splitsingsreglement dient onder meer een regeling te bevatten omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten. Ook kan in het splitsingsreglement een regeling ten aanzien van de privé-gedeelten zoals het appartementsrecht ofwel het huishoudelijk reglement, in kan worden opgenomen (art. 5:112 lid 4 BW, indien het splitsingsreglement uitdrukkelijk de mogelijkheid daartoe opent. Een VvE advocaat kan daarover adviseren.
Appartementseigenaar is bevoegd zijn privé-gedeelte te verhuren
De appartementseigenaar is bevoegd zijn privé-gedeelte te verhuren, met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:120 lid 1 BW). Voor de voorschriften van het (ingeschreven) splitsingsreglement omtrent het gebruik etc. heeft dit tot gevolg dat deze van rechtswege mede van toepassing zijn op de posterieure huurder (art. 5:120 leden 2 en 3 BW).
Wijziging splitsingsreglement als huurder er al zit
Een ná het tot stand komen van de huurovereenkomst ingeschreven reglementsbepaling (reglementswijziging) geldt niet ten aanzien van de huurder, tenzij hij daarin heeft toegestemd. Weigert de huurder die toestemming of verklaart hij zich niet akkoord met d wijzing van de splitsingsakte, dan kan iedere appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken te bepalen dat de reglementsbepaling ten aanzien van de huurder komt te gelden (art. 5:120 lid 3 BW). De VvE kan zelf tegen de huurder optreden om nakoming van de verplichtingen uit het splitsingsreglement te vorderen (art. 5:126 lid 3 BW).
Huishoudelijk reglement vastgesteld door vergadering van Vereniging van Eigenaars
Een en ander ligt anders met betrekking tot op de voet van art. 5:128 lid 1 BW door de vergadering van eigenaars vastgestelde regels. Deze gelden niet van rechtswege tegen de huurder, onverschillig of zij voor of na de aanvang van zijn recht tot stand zijn gekomen.(11) Art. 5:128 lid 2 BW bepaalt dat iedere eigenaar de huurder kan vragen om te verklaren of hij bereid is die regels na te leven. Als de huurder daartoe niet bereid is of zich niet verklaart, dan kan de kantonrechter op verzoek van iedere eigenaar beslissen dat de regels ten aanzien van de huurder komen te gelden.
Appartementseigenaar klem tussen huurovereenkomst en regels VvE
In de praktijk wordt veelal in de huurovereenkomst tussen de appartementseigenaar tevens verhuurder en de huurder overeengekomen dat laatstgenoemde het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement zal naleven. Daarmee kan de appartementseigenaar/verhuurder voorkomen dat hij ‘klem’ komt te zitten tussen enerzijds het appartementsrecht zoals dat geldt tussen hem en de overige eigenaren/VvE en anderzijds het huurrecht zoals dat geldt tussen hem en de huurder.