13 januari 2012

Aansprakelijkheid makelaar en bemiddelingsbureau bij foute huurder

Categorie: Bestuursrecht

Makelaar maakt beroepsfout bij onvoldoende onderzoek naar huurder

Niemand zit te wachten op een huurder die een hennepkwekerij in een gemeubileerde woning begint. Toch gebeurde dat de eigenaar die voor zijn werk naar Amerika vertrok. Hij gaf opdracht aan een bemiddelingsbureau om een geschikte huurder te vinden. Deze leverde echter half werk. De hoedanigheid en de financiële gegoedheid van de huurder werd onvoldoende gecheckt. Uiteindelijk bleek de huurder voor de productie van cannabis een hennepkwekerij begonnen te zijn in de woning. Eeen advocaat kan ingeschakeld worden om de schade te verhalen. Dat kan soms ook door als benadeelde schade te vorderen in de strafprocedure.

Onderzoek naar de geschiktheid van de huurder valt onder bemiddelingsovereenkomst

Het Gerechtshof Arnhem deed over deze kwestie uitspraak (LJN: BP9121 d.d. 5 april 2011). De rechter is van oordeel dat de bemiddelaar tekort is geschoten in de gesloten bemiddelingsovereenkomst. Bij deze overeenkomst maakte het onderzoek naar de persoon van de huurder onderdeel van de overeenkomst uit.

Makelaar heeft zorgplicht jegens opdrachtgever bij checken van huurder

“Het hof is van oordeel dat EHR (de bemiddelaar) tekort is geschoten in haar zorgplicht in de zin van art. 7:401 BW. De huursom voor de woning bedroeg in totaal € 1.900,- per maand en onbegrijpelijk is dat EHR genoegen heeft genomen met een kandidaat-huurder zónder enige onderbouwing van zijn vaste maandelijkse inkomen. Het had op de weg van EHR gelegen om, zoals zij op haar eigen website ook aangeeft, van de huurder niet alleen een werkgeversverklaring en een recente loonstrook te vrágen, doch ook te zorgen dat zij die stukken zou kríjgen. De door QQI uitgevoerde persoonsverificatie is aantoonbaar onjuist wat betreft het inkomen van de huurder; EHR is als opdrachtgever van QQI jegens de verhuurder aansprakelijk hiervoor op de voet van art. 6:76 BW. Het hof oordeelt het zonder meer aannemelijk dat de verhuurder de woning niet aan huurder zou hebben verhuurd indien hij geweten had dat deze slechts een wao-uitkering had van zo’n € 970,- per maand, waarmee nog maar de helft van de huur betaald kan worden.”

Bemiddelingsbureau aansprakelijk voor verhuurder wegens foute huurder

Verhuurder liep aanzienlijke schade op door de hennepkwekerij in zijn woning. De niet door de verzekeraar gedekte schade was een bedrag van € 30.383,– . Daarvan zegt het Hof:

“Een bedrag van € 375,- is vergoed door de opstalverzekeraar van de eigenaar zodat resteert een vordering van € 30.383,-. De hoogte van dit bedrag is door EHR niet betwist, maar zij stelt wel dat zij niet aansprakelijk kan worden gehouden voor het feit dat er in het gehuurde een hennepkwekerij is gevestigd.
Naar het oordeel van het hof kan deze schade als gevolg van de aanwezigheid van een hennepkwekerij op de voet van art. 6:98 BW aan EHR toegerekend worden. Verhuurder zou de woning niet aan de huurder hebben verhuurd omdat met diens wao-inkomen nog niet de helft van de maandelijkse huur kon worden betaald. EHR is bekend met het feit dat in (tijdelijk) verhuurde woningen hennepkwekerijen kunnen worden opgezet. De huurder heeft geen werkgeversverklaring en/of loonstrookje aan EHR overhandigd en daarmee heeft EHR zelf het risico geschapen dat zij geconfronteerd werd met een kandidaat-huurder die geen goede bedoelingen kon hebben en die niet geschikt zou zijn als huurder van een (gemeubileerde) woning van een particuliere opdrachtgever, die op haar zorg en diensten vertrouwde. Dit risico heeft zich verwezenlijkt, want de huurder heeft toegelaten dat derden een hennepkwekerij in de woning hebben opgezet. Nu de hoogte van de door de verhuurder gevorderde schade door EHR niet verder betwist is, zal het hof het schadebedrag van € 30.383,- toewijzen.”

Gederfde huurinkomsten door fout makelaar

Een andere schadepost betrof de door de verhuurder gederfde huurinkomsten, nu de woning een aantal maanden niet verhuurd kon worden wegens herstelwerkzaamheden. De huurderving bedroeg € 11.400,–. Het Gerechtshof meent dat de helft van deze schade toegerekend kan worden aan het bemiddelingsbureau. Een advocaat huurrecht kan beoordelen of een fout van de makelaar recht op schadevergoeding geeft.

Schade vorderen als benadeelde in strafzaak

De Wet ter versterking van de positie van het slachtoffer geeft de mogelijkheid dat een verhuurder schade vordert in de strafzaak tegen de verdachte. Voorwaarde is dat de behandeling van de vordering van de verhuurder als benadeelde partij geen “onevenredige belasting van de strafrechtelijke procedure” mag opleveren. Een advocaat huurrecht kan dat in de juiste wijze indienen. Dit houdt in dat de strafrechter om de vordering voor de verhuurder kan vaststellen. Dat levert een vonnis op tegen de veroordeelde; het Centraal Jusititieel Incassobueau (CJIB)kan de vordering incasseren voor de verhuurder.