30 april 2016

Investering huurder in bedrijfsruimte

Categorie: Bestuursrecht

Einde huurovereenkomst, verrijking verhuurder en schadevergoeding

De investering van de huurder in een bedrijfsruimte wordt niet altijd terug verdiend. Heeft de huurder dat een claim op de verhuurder voor ongerechtvaardigde verrijking. Advocaat huurrecht Mark van Weeren geeft een toelichting over de vordering van de huurder jegens de verhuurder wegens verrijking voor gedane investering in de gehuurde bedrijfsruimte. Op grond van artikel 7:216 lid 3 BW kan een huurder voor wat betreft geoorloofde veranderingen aan het gehuurde, die na het einde van de huurovereenkomst niet zijn verwijderd, een vergoeding vorderen, voor zover artikel 6:212 BW dat toelaat. De Huurder kan bij het einde van de huurovereenkomst kiezen deze veranderingen – mits zonder beschadiging aan het gehuurde – weg te nemen (het wegneemrecht), dan wel deze in het gehuurde achter te laten.

Voorwaarden voor recht schadevergoeding huurder

In vaste rechtspraak van de Hoge Raad, is geoordeeld dat bij de vraag of een huurder aanspraak kan maken op een vergoeding van kosten op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die zij bij het einde van de huur (c.q. het opeisen van de zaak) niet heeft weggenomen, voorop moet worden gesteld dat dit alleen mogelijk is indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven. Daarbij kan onder meer van belang zijn:

– wat uit de huurovereenkomst of uit nadere afspraken van partijen voortvloeit ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde;

– in hoeverre de huurder de kosten die hij voor de aangebrachte veranderingen heeft gemaakt, heeft kunnen terugverdienen of aan een opvolgend huurder in rekening heeft kunnen brengen;

– in hoeverre deze kosten veranderingen betreffen die inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd; en

– in hoeverre de verhuurder daadwerkelijk profijt heeft van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.
Lees ook: recht op vergoeding investering huurder.

Investering en verbouwing in algemene voorwaarden huurcontract

Op huurovereenkomsten winkelruimte en bedrijfsruimte zijn doorgaans algemene bepalingen van toepassing verklaard. In de algemene bepalingen van de huurovereenkomst is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:

“Huurder doet afstand van rechten en aanspraken uit ongerechtvaardigde verrijking in verband met de door of namens huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen die bij het einde van de huur niet ongedaan zijn gemaakt, tenzij partijen schriftelijk anders zijn overeengekomen.”

Check huurcontract op reling investering huurder

De contractuele bepalingen tussen huurder en verhuurder kunnen dus aan de vordering van huurder in de weg staan. Indien en voor zover sprake zou zijn van enige verrijking aan de zijde van Porsius (hetgeen wordt betwist) is deze verrijking niet ongerechtvaardigd, omdat dat het directe en voorzienbare gevolg van de (huur)overeenkomst is. De vordering tot toekenning van schadevergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking van huurder kan in dat geval dan ook niet worden gehonoreerd. Het hangt van de concrete feiten en omstandigheden van het geval af een huurder een vordering terzake zijn inverstering in het gehuurder kan doen. Een advocaat huurrecht kan desgewenst beoordelen of de huurder in zijn geval recht heeft op schadevergoeding.

Terugverdientijd investering huurder

Dorgaan wordt als uitgangspunt genomeom dat inevsteringe in een gehuurde ruimte worden afgeschrevn in tien jaar. Na het verstrijken van deze periode kan de investering van huurder als afgeschreven beschouwd worden en heeft huurder geen vordering (meer) jegens verhuurder. Voor zover de afschrijvingstermijn van de investering van huurder en terugverdienperiode van de verbeteringen langer duurt dan de looptijd van de huurovereenkomst, komt deze omstandigheid voor risico van de huurder.