In deze blog bespreek ik een voorbeeld van een procedure waarbij aansprakelijkheid van de makelaar aan de orde was.
Recht toetst of makelaar aansprakelijk is
Kern van het geschil is de vraag of de makelaar is tekortgeschoten in haar verbintenissen uit de overeenkomst van opdracht van 16 juni 2009. Volgens artikel 7:401 BW diende zij bij haar werkzaamheden de zorg van een goed opdrachtnemer in acht te nemen. Dat betekent dat makelaar diende te handelen zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot in gelijke omstandigheden mag worden verwacht, hetgeen afhankelijk is van de omstandigheden van het geval, waaronder de aard en inhoud van de opdracht, de positie van de opdrachtnemer en de aard en ernst van de betrokken belangen (vgl. o.m. HR 15 juni 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW0727).
Ontbinding koopcontract woning en boete koper
Het koopcontract wordt ontbonden nadat de koper blijkt niet te kunnen betalen. Bij vonnis van de rechtbank ’s-Hertogenbosch van 2 november 2011 is onder meer koper veroordeeld om € 72.000,- te betalen ter zake contractuele boete vermeerderd met rente en kosten. De verkoper van de woning (opdrachtgever van de makelaar) heeft aangevoerd dat het niet lukt om dat vonnis te executeren omdat de koper geen verhaal biedt. Daarom wordt (kennelijk) nu de makelaar aansprakelijk gehouden voor schade, nu deze betaling van zijn courtage heeft gevorderd.
Koper stelt makelaar aansprakelijk na ontbinding koopcontract woning
De verwijten die opdrachtgever maakt over hetgeen de makelaar heeft nagelaten te doen na 1 juni 2010, hebben betrekking op de vraag of en in hoeverre de makelaar zijn opdrachtgever toen had moeten adviseren over de mogelijk nadelige gevolgen van het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom, of de makelaar toen voldoende adequaat heeft gehandeld en of zij toen alsnog nader onderzoek had moeten doen naar de financiële positie van koper. Kort en goed komt het verwijt van verkoper van de woning erop neer dat bij de makelaar alle alarmbellen hadden moeten gaan rinkelen bij het uitblijven van de bankgarantie/waarborgsom en dat zij vanaf dat moment onvoldoende heeft geadviseerd of gewaarschuwd, terwijl met de makelaar intensieve en persoonlijke begeleiding was overeengekomen.
Zorgplicht makelaar bij onderzoek financiële positie koper
De gestelde wanprestatie van de makelaar ziet niet de stelling dat zij tekort is geschoten in haar zorgplicht ter zake de afwikkeling van de koopovereenkomst. Voor zover opdrachtgever met zijn stellingen over de zorgplicht met betrekking tot de financiële gegoedheid van koper heeft bedoeld dat de makelaar tekort is geschoten in de totstandbrenging van de koopovereenkomst, faalt dat betoog aldus de rechter.
Het hof kan thans nog niet beoordelen of de makelaar heeft voldaan aan haar waarschuwingsplicht jegens opdrachtgever Nu de opdrachtgever een beroep doet op het rechtsgevolg van zijn stelling dat de makelaar niet aan haar zorgplicht heeft voldaan, zal de opdrachtgever van de makelaar worden belast met het bewijs daarvan (vgl. HR 14 juni 2013, ECLI:NL:HR:2013:BZ5356).
Courtage makelaar in strijd met redelijkheid en billijkheid?
volgens artikel 6:248 lid 2 BW is de maatstaf niet of het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid om betaling van courtage te verlangen, maar of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [geïntimeerde] betaling vordert en zich daartoe beroept op de verbintenissen uit de overeenkomst. Deze formulering brengt tot uitdrukking dat het hof bij toepassing van genoemd artikellid de nodige terughoudendheid dient te betrachten.
Makelaar niet aansprakelijk voor niet stellen bankgarantie koper
Het hof is van oordeel dat weliswaar sprake is van een resultaatsverbintenis, maar dat het resultaat slechts de totstandkoming van een koopovereenkomst betreft en niet de totstandbrenging van de eigendomsoverdracht van de woning. Op de makelaar rustte weliswaar de verbintenis om verkoper bij de afwikkeling van de koopovereenkomst met koper te begeleiden, waaronder begrepen de zorgplicht om te waken voor de bankgarantie/waarborgsom, maar dat was slechts een inspanningsplicht. Dat blijkt uit het bepaalde in artikel 6 lid 2 van de algemene voorwaarden: als de beoogde overeenkomst tussen de betreffende partijen als gevolg van door hem verleende diensten tot stand is gekomen. Bij koop van een woning (..) is pas sprake van een overeenkomst als de koop is vastgelegd in een door beide partijen ondertekende koopovereenkomst. De einduitspraak is hier te lezen.