Kansen voor nieuwbouw woningen in landelijk gebied in ruil voor sloop oude bebouwing
Categorie: Vastgoedrecht
De Provincie wil graag sloop van landschappelijk storende en/of niet passende bebouwing in ruil bestemmingswijziging. In ruil voor de sloop van storende gebouwen krijgt de aanvrager planologische medewerking voor nieuwbouw elders in het gebied, of op de saneringslocatie. Hieraan is dan wel de voorwaarde verbonden dat deze nieuwbouw wat betreft aard en omvang passend is in het landschap en de omgeving. Een vastgoed advocaat kan geïnteresseerden begeleiden bij de juiste toepassing van de regelgeving.
Hoe was de regeling?
Bouwen buiten Bestaand Bebouwd Gebied (BBG) was wel mogelijk, indien een plan aan bepaalde voorwaarden voldoet, want GS kunnen dan besloten een ontheffing te verlenen van het verbod.
Een gemeente kon een ontheffing aanvragen voor de ontwikkeling van bijvoorbeeld woningen of bedrijventerreinen buiten BBG. De voorwaarden waren onder meer dat nut en noodzaak van de bouwontwikkeling buiten BBG zijn aangetoond. Van al deze plannen werd nut en noodzaak beoordeeld en de plannen passeren de ARO voor een onafhankelijk advies over de landschappelijke inpassing en ruimtelijke kwaliteit. GS verlenen vervolgens wel of niet de ontheffing.
Wat is de nieuwe regeling?
Het uitgangspunt is kaderstelling vooraf: de ontheffing van de Provincie is dan alleen bedoeld voor bijzondere situaties die vooraf niet zijn voorzien en waarin het gemeentelijke ruimtelijke beleid onevenredig wordt belemmerd door de provinciale verordening. Voor de voorzienbare omstandigheden moeten in de verordening zelf de regels al worden gesteld. De systematiek is gewijzigd van het huidige “verbod +
ontheffing” naar “verbod, maar het mag wel, indien… en monitoring” door Provincie. De verordening bevat dan zogenaamde ‘afwijkingsregels’: van tevoren duidelijk gemaakte voorwaarden waaronder van het verbod mag worden afgeweken. Een van de afwijkingsregels is in artikel 13 van de Provinciale Ruimtelijke Verordening Structuurvisie opgenomen. Nieuwe woningbouw
in het landelijke gebied tevens mogelijk, indien nieuwe woningbouw tot stand komt conform een Ruimte voor Ruimteregeling als bedoeld in artikel 16 van de Provinciale Verordening.
Voorbeelden van oude storende bebouwing in landelijk gebied die plaats maakt voor woningbouw zijn deze vier pilotprojecten: de verplaatsing van een timmerbedrijf in de gemeente Medemblik; de sloop van een schuur in de gemeente Anna Paulowna; Barsingerhorn: de sloop van een akkerbouwbedrijf in Geestmerambacht in de gemeente Langedijk; Langs de Akker: sloop van een glastuinbouwcomplex in de gemeente Amstelveen. Voor iedere pilot zijn twee scenario’s uitgewerkt: herbouw op de slooplocatie en herbouw op een locatie aan de rand van stedelijk gebied.
De belangrijkste uitgangspunten:
De belangrijkste uitgangspunten van de Ruimte voor Ruimte-regeling in Noord-Holland zijn:
- De regeling wordt toegepast op vrijwillige basis.
- Om in aanmerking te komen voor de Ruimte voor Ruimteregeling moet er sprake zijn van storende bebouwing of een storende functie. Sloop moet bijdragen aan verbetering van
de ruimtelijke kwaliteit. - Compenserende woningbouw vindt bij voorkeur plaats aan de rand van stedelijk gebied. Als dat niet kan is herbouw op de slooplocatie mogelijk.
- Er is bij voorbaat geen maximum verbonden aan het volume van de compenserende woningbouw, het uitgangspunt is dat er sprake moet zijn van verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Dit wordt onderbouwd met een beeldkwaliteitplan voor zowel de slooplocatie als de locatie waar compenserende woningbouw plaatsvindt.
- Een initiatiefnemer mag –binnen redelijke grenzen- geld verdienen aan het initiatief.
- De initiatiefnemer kan een burger, agrarisch ondernemer, ontwikkelaar of een publieke partij zijn.
Op de website www.noord-holland.nl (onder ‘Wonen’ en dan ‘Ruimte voor Ruimte’) staat de volledige regeling en de bijbehorende toelichting.